Hypothekarzinsen im Q3 2026: Der Herbst bietet das letzte Zeitfenster vor dem Anstieg

Gleichzeitig unterscheiden sich die Zinskosten je nach Bank deutlich. Ein Haushalt, der 900’000 CHF mit einer 10-jährigen Festhypothek finanziert, zahlt je nach Angebot monatlich zwischen 1’095 und 1’830 CHF Zinsen. Das entspricht dem Kauf eines Eigenheims für rund 1,1 Millionen CHF mit 20 % Eigenkapital. Die Differenz beträgt bis zu 735 CHF pro Monat oder 8’820 CHF pro Jahr und hat sich in diesem Quartal vergrössert.

Die wichtigsten Zahlen im Q3 2026

• Medianer 10-Jahres-Festzins: 1,84 % (+14 Bp. zum Vorquartal, +27 Bp. zum Vorjahr)
• SARON-Medianmarge: 1,00 % (SARON am Leitzins von 0 % orientiert)
• Bestes von Resolve ausgehandeltes 10-Jahres-Angebot: 1,46 %. Teuerstes Angebot: 2,44 %. Zinsdifferenz: 98 Bp.
• Bester ausgehandelter 5-Jahres-Festzins: 1,28 %. Beste ausgehandelte SARON-Marge: 0,65 %
• Medianer 10-Jahres-Festzins: 1,65 % in Zürich, 1,78 % in Genf, 2,15 % im Wallis
• Neue Hypothekarkredite: 21’516 mit einem Volumen von 19,77 Milliarden CHF (-4,0 % nach Anzahl und -6,4 % nach Volumen zum Vorjahr)
• Mediane Belehnungsquote (LTV) bei Erstkäufern: 75,41 %

Was kostet eine Hypothek über 900’000 CHF je nach Bank?

Bei 10-jährigen Festhypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum liegen 98 Basispunkte zwischen dem besten Angebot des Quartals (1,46 %) und dem teuersten (2,44 %). Bei 900’000 CHF entspricht das monatlich 1’095 bzw. 1’830 CHF Zinsen. Im zweiten Quartal betrug die Zinsdifferenz 80 Basispunkte; sie hat sich somit vergrössert.

Einige Kreditgeber sind mit offensiven Zinsangeboten zurückgekehrt. Sie haben im Sommer ihre Strategie angepasst oder suchen vor Jahresende Volumen. Das betrifft auch Regionalbanken und zunächst selbstgenutztes Wohneigentum. Einige Institute geben den Anstieg der Marktzinsen weiter, andere senken ihre Margen zusätzlich, um Marktanteile zu gewinnen. Zwischen August und September stieg das teuerste Angebot um 19 Basispunkte, das beste blieb unverändert.

Zinssatz und Vergabebedingungen werden gemeinsam verhandelt. Gut strukturierte Kreditanträge erhalten die besten Konditionen: genügend Eigenkapital, erstrangige Finanzierung, eine Hausbankbeziehung und ein energieeffizientes Objekt. Die aktuellen Angebote gelten bis Ende 2026.

Warum steigen die Hypothekarzinsen im Q3 2026?

Der 10-Jahres-Festzins richtet sich nach dem 10-jährigen CHF-Swapsatz (IRS), nicht unmittelbar nach dem SNB-Leitzins. Auf dieser Basis legen Banken die Zinssätze ihrer Festhypotheken fest. Der IRS stieg im Quartal um 19 Basispunkte. Zwischen Ende August und Ende September betrug der Anstieg 23 Basispunkte, nach den Zinserhöhungen der EZB (10. September) und der Fed (16. September).

Die Banken haben einen Teil des Anstiegs aufgefangen: Ihre Medianmarge für 10-jährige Festhypotheken sank um 5 Basispunkte auf 1,00 %. Knapp drei Viertel des Anstiegs der Marktzinsen wurden an die Kreditnehmer weitergegeben. Bei 900’000 CHF bedeutet der mediane Festzins monatlich rund 105 CHF mehr Zinsen als im Frühling und rund 200 CHF mehr als vor einem Jahr.

Festhypothek oder SARON: Was lohnt sich diesen Herbst?

Der SARON-Kundenzins liegt bei rund 1,00 % (Medianmarge, SARON bei 0 %): 84 Basispunkte weniger als der 10-Jahres-Festzins, bei 900’000 CHF monatlich 630 CHF weniger Zinsen. Viele Haushalte nutzen dies: Der Festzinsanteil sank auf 58,26 % des Kreditvolumens (-17,7 Prozentpunkte zum Vorquartal), bei selbstgenutztem Wohneigentum auf 61,52 %. Einige nutzen SARON vorübergehend bis zum Wechsel in eine Festhypothek.

Diese Wahl hat ihren Preis. Die Schweizer Inflation lag im September bei 1,0 %, und der Markt rechnet bis September 2027 mit einem SNB-Leitzins von mindestens 0,75 %. In unserem Basisszenario würde der SARON-Kundenzins auf rund 1,75 % steigen. Bei 900’000 CHF wären das monatlich rund 560 CHF mehr Zinsen als heute. Die aktuelle Differenz von 84 Basispunkten entspricht bereits ungefähr dem durchschnittlichen SARON-Anstieg, den der Markt über zehn Jahre erwartet.

SARON kann sinnvoll sein, wenn das Haushaltsbudget einen Zinsanstieg verkraftet. Wer stabile Zinskosten möchte, sollte jedoch nicht auf einen dauerhaften Rückgang warten. Beim 10-Jahres-Festzins erwarten wir bis November eine Entspannung auf rund 1,75 % und ab Dezember einen erneuten Anstieg auf rund 2 %.

West- oder Deutschschweiz: Wo ist es teurer?

In der Westschweiz stiegen die Zinsen stärker (+10 bis +13 Basispunkte) als in der Deutschschweiz (+5 bis +7 Basispunkte). Entscheidend ist die Zahl der aktiven Kreditgeber. Die Deutschschweiz zählt mehr Kantonalbanken, die über ihren Kanton hinaus tätig sind, sowie mehr Regionalbanken und Pensionskassen. Wo der Wettbewerb stärker ist, wurde der Anstieg abgefedert.

Ein Kreditnehmer in Genf (1,78 %) zahlt bei 900’000 CHF monatlich fast 100 CHF mehr Zinsen als in Zürich (1,65 %). Das Tessin verzeichnet den stärksten Anstieg (+15 Basispunkte). Das Wallis bleibt die teuerste Region (2,15 %). Dieser Median wird von Zweitwohnungen geprägt und entspricht nicht dem Zinssatz beim Kauf eines selbstgenutzten Eigenheims.

Erstkäufer: Die Preise steigen schneller als die Löhne

Die mediane Belehnungsquote (LTV) bei Erstkäufern von selbstgenutztem Wohneigentum lag im Q3 2026 bei 75,41 %. Seit Anfang 2025 bewegt sie sich zwischen 74 % und 79 % und hat die übliche Belehnungsgrenze von 80 % nie erreicht. Begrenzend wirkt die Tragbarkeit: Die Wohnimmobilienpreise stiegen im Jahresvergleich um 3,5 %, die Nominallöhne 2025 nur um 1,8 % (BFS). Wächst das Einkommen langsamer als der Objektpreis, wird die Tragbarkeit zum Hindernis, bevor die Belehnungsgrenze von 80 % erreicht ist. Erstkäufer müssen dann mehr Eigenkapital für dasselbe Objekt einbringen.

Der Hypothekarmarkt schrumpft im Jahresvergleich

Im Q3 2026 wurden 21’516 neue Hypothekarkredite über 19,77 Milliarden CHF vergeben. Zum Vorquartal ist das ein leichter, saisonüblicher Rückgang (-1,72 % nach Anzahl, -0,43 % nach Volumen). Zum Vorjahr sank die Anzahl um 4,0 % und das Volumen um 6,4 %. Selbstgenutztes Wohneigentum hält sich dank der Preise: Es macht 64 % der neuen Kredite nach Anzahl aus, und die durchschnittliche Kredithöhe stieg auf 752’000 CHF. Drei Faktoren bremsen die Käufe: das knappe Immobilienangebot, die unsichere Beschäftigungslage in Branchen wie der Uhren- und Pharmaindustrie sowie die Zurückhaltung wegen der Lage im Nahen Osten und der importierten Inflation. Das Kreditvolumen für Renditeobjekte sank stärker (-12,1 % zum Vorjahr), weil die Kreditgeber dort selektiver sind.