Erstwohnungsbau im Oberengadin: wie bezahlbarer Wohnraum in einem der teuersten Märkte der Schweiz entsteht
In kaum einer anderen Schweizer Region liegen internationale Spitzenpreise und lokaler Wohnbedarf so nahe beieinander wie im Oberengadin. In der neuen deutschsprachigen Folge des Resolve Podcasts spricht Andrea Fanconi, Direktor Resolve St. Moritz, mit Markus Testa, Unternehmer und Delegierter des Verwaltungsrats der Testa Group, über den Erstwohnungsbau im Tal.
Das Gespräch zeigt, weshalb bezahlbarer Wohnraum keine sozialpolitische Nebenfrage ist, sondern eine wirtschaftliche Grundvoraussetzung, und wo die Finanzierung heute an ihre Grenzen stösst.
Ein Markt mit zwei Gesichtern
Die in den Medien zitierten Rekordpreise bilden nur einen Teil des Marktes ab. Innerhalb weniger hundert Meter liegen zwischen einzelnen Quartieren und Anlagen erhebliche Preisunterschiede.
Objekte mit Seesicht und Panoramalage bewegen sich am oberen Ende der Skala. Gleichzeitig bestehen Anlagen mit Preisen, die für Einheimische erschwinglich sind. Entscheidend ist deshalb nicht der Durchschnittspreis, sondern die Frage, welches Segment gezielt entwickelt wird.
Das Zweitwohnungsgesetz und die 57-Prozent-Quote
Rund 57 % des Wohnungsbestands im Tal sind Zweitwohnungen. Dieser Anteil ist historisch gewachsen: Wohnungen, die vor der Abstimmung von 2012 bestanden, gelten als altrechtlich und sind frei handelbar.
Die Besitzstandswahrung war dabei kein Detail. Ohne sie hätten Eigentümer bei einer Umqualifizierung ihrer Wohnung mit erheblichen Hypothekarrückzahlungen rechnen müssen, was viele Familien in eine existenzielle Notlage gebracht hätte. Heute gilt: Was auf gründer Wiese neu gebaut wird, muss Erstwohnung sein.
Wie sich ein Erstwohnungsprojekt rechnen lässt
Bezahlbarkeit entsteht nicht am Ende eines Projekts, sondern am Anfang. Die zentralen Stellschrauben:
- Landpreis: Der Boden darf rund CHF 1'500 pro Quadratmeter nicht übersteigen. Gemeinden, die Land im Baurecht zur Verfügung stellen, schaffen hier eine optimale Ausgangslage.
- Grundrisse: Studio ab 30 m², 2-Zimmer 50 m², 3-Zimmer 90 m², 4-Zimmer 125 bis 130 m², 5-Zimmer maximal 140 m². Korridorflächen werden konsequent minimiert, weil sie bezahlt, aber nicht bewohnt werden.
- Baubeschreibung: Auf den tatsächlichen Bedarf ausgerichtet, nicht überausgestattet.
Das Zielpreisniveau für eine 4-Zimmer-Wohnung lag lange bei rund CHF 900'000, also knapp unter der Millionengrenze. Realistisch sind heute eher CHF 1,2 Millionen, und genau dort beginnt die Finanzierbarkeit für einheimische Familien schwierig zu werden.
Finanzierung und Baurecht
Das Baurecht ist im Oberengadin wenig verbreitet und stösst nicht überall auf Anklang, obwohl es andernorts, etwa in Städten wie Chur, mit Stadt, Gemeinde und Bistum als grössten Grundeigentümern, der Normalfall ist.
Aus Finanzierungssicht ist es unproblematisch. Banken stellen sich nicht grundsätzlich gegen Baurechtsobjekte. Massgebend ist die Höhe des Baurechtszinses: Fällt dieser anständig aus, sinkt der Kaufpreis um den Landanteil und die Wohnung wird für Einheimische wieder finanzierbar.
Bemerkenswert ist eine Beobachtung aus der Praxis: Es sind häufig nicht die Bestverdienenden, die Wohneigentum erwerben. Mitarbeitende aus Gastronomie und Hotellerie, die konsequent sparen, kaufen ihre erste Wohnung und teilweise später ein Studio zur Vermietung. Wohneigentum ist damit weniger eine Frage der Lohnhöhe als des Lebensmodells.
Fachkräfte, Wohnraum und der lokale Wirtschaftskreislauf
Fachkräftemangel und Wohnungsmangel verstärken sich gegenseitig. Grosse Arbeitgeber haben ihre Zentralen in die Städte verlagert, was den Druck auf die verbleibenden lokalen Unternehmen erhöht.
Der Zusammenhang ist einfach: Verfügbarer Wohnraum hält Fachkräfte im Tal, Fachkräfte halten die Betriebe funktionsfähig, Betriebe liefern Steuern, und Gemeinden können damit wiederum Wohnraum ermöglichen. Wo dieser Kreislauf unterbrochen wird, verlieren Regionen ihre Attraktivität, Gebäude verfallen und Dienstleistungen brechen weg.
Der Vergleich mit Destinationen wie Mallorca oder Sylt macht die Konsequenz sichtbar: Dort diktiert der Personalmangel bereits die Öffnungszeiten der Restaurants in der Hochsaison.
Klare Regeln statt guter Absichten
Die Kontrolle der Erstwohnungsnutzung bleibt anspruchsvoll. Die frühere Regel von 180 Wohntagen pro Jahr ist nach heutiger Wohnsitzdefinition kaum durchsetzbar.
Wirksamer ist es, wenn Bauherren und Gemeinden selbst bauen und die Vergabe selbst steuern: Arbeitgeber prüfen, Belegungsregeln definieren und im Reglement festhalten, dass günstige Konditionen an eine sinnvolle Wohnungsbelegung geknüpft sind. So werden grössere Wohnungen mit der Zeit wieder für Familien frei.
Fazit: verhaltener Optimismus, aber kein Selbstläufer
Der Ausblick auf die nächsten zehn bis zwanzig Jahre fällt zuversichtlich aus, unter einer Bedingung: dass Gemeinden, Unternehmen und Leistungsträger das Thema gemeinsam und konsequent weiterverfolgen. Erstwohnungsbau ist im Oberengadin kein Nebenschauplatz, sondern die Grundlage dafür, dass das Tal nicht nur als Feriendestination, sondern als Lebens- und Wirtschaftsraum funktioniert.
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