Bewirtschaftete Wohnungen in St. Moritz: Wie ein Hotel seine Gesamtsanierung finanziert

In der neuen deutschsprachigen Folge des Resolve Podcasts spricht Host Andrea Fanconi, Director Resolve St. Moritz, mit Christoph Maximilian Schlatter, Delegierter des Verwaltungsrats der Laudinella AG, über ein Modell, das in der internationalen Hotellerie etabliert ist, im Schweizer Markt aber noch eine Nische bleibt: bewirtschaftete Wohnungen als Finanzierungsvehikel.

Die zentrale Botschaft: Bewirtschaftete Wohnungen funktionieren nur dann, wenn Immobilie und Betrieb langfristig zusammen gedacht werden.

Ein Finanzierungsvehikel, kein Nebengeschäft

Ausgangspunkt war ein erheblicher Investitionsstau, nicht ein Managementfehler, sondern die Folge makroökonomischer Entwicklungen, die eine reine Bankfinanzierung des Gesamtprojekts verunmöglichten. Fremdkapital war nur bis zu einem gewissen Grad verfügbar, zusätzliche Eigenmittel standen nicht zur Verfügung.

Die Lösung: 51 bewirtschaftete Wohnungen, deren Verkaufserlös die gesamte Sanierung der Liegenschaft finanziert. Die Zahl ergab sich aus dem Investitionsbedarf. Geplant wurde ursprünglich mit rund 39 Einheiten, mit steigenden Baukosten wuchs das Projekt bis an die regulatorische Obergrenze. Entscheidend bleibt die Stellschraube: Mehr als 50 % der Fläche muss dem Hotelbetrieb erhalten bleiben, damit der Betrieb nicht in eine falsche Richtung abdriftet.

Nach dem ersten vollständigen Betriebsjahr präsentiert der Betreiber den Eigentümern erste Renditezahlen, die den Erwartungen entsprechen.

Was Käuferinnen und Käufer tatsächlich erwerben

Drei Faktoren definieren das Produkt und sollten vor einem Kauf verstanden sein:

• Schlüsselfertig, ohne individuelle Gestaltung. Erworben wird eine fertig ausgebaute Wohnung im Design des Hotels. Individuelle Materialwahl oder eigene Ausbauwünsche sind nicht vorgesehen.
• Eingeschränkte Eigennutzung. Die Regelung stützt sich auf das Bundesgesetz, ohne Verschärfung auf kantonaler oder kommunaler Ebene, wie sie in anderen Regionen besteht. In der Hochsaison zwischen Weihnachten und Ende Februar ist die Eigennutzung auf rund drei Wochen begrenzt, in der übrigen Zeit des Jahres besteht deutlich mehr Spielraum.
• Vollständige Integration in den Hotelbetrieb. Die Wohnung ist Teil des Hotels, nicht eine davon getrennte Einheit. Zimmer und Wohnungen liegen auf denselben Etagen und sind für den Gast nicht unterscheidbar.

Für Käuferinnen und Käufer, die sich für dieses Modell entscheiden, stehen drei Argumente im Vordergrund: eine Immobilie ohne Bewirtschaftungsaufwand, eine laufende Rendite und der Zugang zur gesamten Dienstleistung des Hauses.

Preis und Positionierung im Vergleich zur klassischen Zweitwohnung

Der Preis ist ein wesentlicher Treiber der Nachfrage. Im Schnitt liegen die Verkaufspreise bei rund CHF 18'000 bis 20'000 pro Quadratmeter. Eine klassische Zweitwohnung in vergleichbarer Lage bewegt sich in St. Moritz deutlich darüber, in der Grössenordnung von rund CHF 30'000 pro Quadratmeter.

Bewusst wurde das Projekt im Premiumsegment positioniert, mit einer eigenen Marke für die Vermietung und einer entsprechend höheren Materialqualität. Rund die Hälfte der Einheiten wurde an Schweizer Käuferinnen und Käufer verkauft, ein grosser Teil davon an bestehende Stammgäste des Hauses.

Die Finanzierung als grösste Hürde

Für Käuferinnen und Käufer ist die Finanzierung die anspruchsvollste Komponente. Banken beurteilen eine bewirtschaftete Wohnung nicht als Wohnimmobilie, sondern als Bestandteil eines Hotelbetriebs, was sich unmittelbar auf die Belehnungsquote auswirkt.

In der Praxis werden Eigenmittel jenseits von 40 % verlangt, und nicht alle Institute sind bereit, dieses Produkt überhaupt zu finanzieren. Die Kreditgeberlandschaft ist in diesem Segment eng, weshalb eine frühe Klärung der Finanzierung vor einer Kaufzusage entscheidend ist.

Ein zweiter Gewöhnungspunkt betrifft die Abnutzung: Eine Wohnung, die ganzjährig durch Gäste genutzt wird, altert sichtbar. Der Betreiber begegnet dem mit einem regelmässigen Unterhaltsrhythmus, die Erwartungshaltung der Eigentümer muss aber von Beginn weg entkoppelt sein von jener an eine private Zweitwohnung.

Betreiberrisiko: Lage, Langfristigkeit und Verantwortung

Auf die Frage nach dem Risiko eines schlecht laufenden Betriebs fällt die Antwort klar aus. Das Modell funktioniert nur an Toplagen, weil nur dort auch der Betrieb nachhaltig wirtschaften kann. Lage bedeutet dabei nicht ausschliesslich St. Moritz, Zermatt, Zürich oder Genf, sondern auch einzigartige Standorte abseits der bekannten Zentren, jedoch keine Wohnung in dritter Reihe.

Ebenso wichtig ist die Haltung des Betreibers. In vergleichbaren Projekten wird das Ergebnis oft im Verkauf realisiert, während der Betrieb anschliessend unterfinanziert weiterläuft. Genau dieses Muster führt langfristig zurück in den Investitionsstau. Der Betrieb muss so wirtschaften können, dass die Liegenschaft dauerhaft unterhalten wird.

Die Formulierung im Gespräch bringt es auf den Punkt: Der Erfolg eines solchen Projekts zeigt sich in 20 Jahren, nicht im Moment des Verkaufs.

Ausblick: weitere Projekte und eine mögliche Gegenbewegung

Das Modell soll fortgeführt werden. Konkret in Bearbeitung ist die Wiederbelebung eines Hauses in Gunten am Thunersee mit direktem Seezugang und rund zwölf geplanten Einheiten im Suitenformat, deutlich kleiner als das Projekt in St. Moritz. Geplant ist aber auch die Gesamtrenovation des prestigereichen Reine Victoria in St. Moritz. Auch hier sollen bewirtschaftete Wohnungen als Finanzvehikel eingesetzt werden.

Perspektivisch verbindet sich damit eine breitere Hoffnung: dass bewirtschaftete Wohnungen als Produkt so überzeugen, dass bestehende, wenig genutzte Zweitwohnungen wieder in den Markt zurückkehren und Leben in die Ortschaften zurückbringen. Denn trotz aller Immobilienlogik bleibt die Hotellerie ein Geschäft zwischen Menschen, und genau dort entsteht die Qualität, die ein solches Produkt am Ende trägt.

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