Schweizer Hypothekarmarkt Q2 2026: Saisonale Belebung

Als Zeichen einer nachhaltigen Erholung ist diese Entwicklung jedoch nicht zu werten. Das zweite Quartal ist im Immobilienmarkt traditionell stärker: Kaufentscheide, Dossierabschlüsse und Finanzierungszusagen konzentrieren sich häufig auf das Frühjahr. Der Vergleich mit dem Vorjahr zeichnet ein anderes Bild. Gegenüber Q2 2025 gingen die Anzahl neuer Kredite um 3,9 % und das Volumen um 5,1 % zurück.

Hinter dieser anhaltenden Kontraktion stehen drei strukturelle Faktoren. Erstens bleibt das Angebot in den grossen Wirtschaftszentren knapp. Besonders in der Genferseeregion, in Zürich und in der Zentralschweiz übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich.

Zweitens hat sich die Beschäftigungslage in mehreren wertschöpfungsintensiven Branchen eingetrübt. Die Arbeitslosenquote nach ILO-Definition erreichte 5,2 % und damit den höchsten Stand seit 2021. Betroffen sind insbesondere Sektoren, die für die Wohneigentumsnachfrage relevant sind: Pharma, Finanzdienstleistungen und internationale Organisationen.

Drittens bleibt die Liquiditätspräferenz der Haushalte hoch. Der Anstieg der Geldmenge M1 um 14,3 % im Jahresvergleich deutet darauf hin, dass viele Haushalte Mittel eher kurzfristig verfügbar halten, als grössere Investitionsentscheide zu treffen.

Das Quartal bestätigt damit eine zunehmend zweigeteilte Marktdynamik. Der SARON bleibt durch die unveränderte Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank stabil. Langfristige Festhypotheken hingegen reagieren weiterhin stark auf internationale Zins- und Risikoprämien. Für Kreditnehmer ergibt sich daraus eine nüchterne Schlussfolgerung: Wer seinen Finanzierungsentscheid allein in Erwartung sinkender Zinsen aufschiebt, verfolgt 2026 eine zunehmend riskante Strategie.

Selbstgenutztes Wohneigentum und Renditeimmobilien: zwei Segmente, zwei Logiken

Das Segment der Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum bleibt der stabilste Teil des Marktes. Mit 13'872 Transaktionen und einem Volumen von CHF 10,4 Milliarden entfielen 63 % des gesamten Marktes auf dieses Segment. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem Wachstum von 12,1 %. Die Nachfrage nach Erstwohnungen bleibt damit deutlich robuster als andere Teile des Hypothekarmarkts.

Auch Renditeimmobilien verzeichneten im zweiten Quartal eine saisonale Belebung. Das Segment legte gegenüber dem Vorquartal um 9,2 % zu und erreichte 6'404 Transaktionen bei einem Volumen von CHF 6,6 Milliarden. Im Jahresvergleich bleibt die Entwicklung jedoch negativ: Das Volumen sank um 6,7 %.

Auffällig ist die zunehmende Divergenz innerhalb dieses Segments. Die von der SNB veröffentlichten Daten lassen erkennen, dass institutionelle und gesellschaftsrechtliche Käufer wieder stärker mit Fremdkapital arbeiten. In einem Umfeld weiterhin vergleichsweise günstiger Finanzierungskosten rückt für sie die Opportunitätskostenrechnung erneut in den Vordergrund. Private Anlegerhaushalte verhalten sich dagegen zurückhaltender und reduzieren tendenziell ihre Verschuldung. Hier dominieren Vorsicht, Vermögenssicherung und eine geringere Bereitschaft, zusätzliches Risiko einzugehen.

Das zentrale Signal des Quartals: Erstkäufer stossen an die Beleihungsgrenze

Die wichtigste strukturelle Beobachtung betrifft die Finanzierung von Erstkäufern. Bei Neuerwerben von Erstwohnungen lag die mediane Beleihungsquote bei Resolve im zweiten Quartal bei 79,33 %. Damit liegt sie fast zwölf Prozentpunkte über dem von der SNB für den gesamten Wohnimmobilienmarkt ausgewiesenen Median von 67,7 %.

Anders formuliert: Ein erheblicher Teil der Erstkäufer finanziert heute nahe an der regulatorisch zulässigen Obergrenze.

Das ist weder Ausdruck spekulativer Nachfrage noch ein Hinweis auf eine Lockerung der Kreditvergabe. Es ist vielmehr die Folge eines Marktes, in dem Immobilienpreise über längere Zeit schneller gestiegen sind als Einkommen und Ersparnisse. Das verfügbare Eigenkapital vieler Haushalte wächst nicht im gleichen Tempo wie die Objektwerte. Dadurch nähert sich die erforderliche Fremdfinanzierung rechnerisch der Beleihungsgrenze von 80 % an.

Für Käufer wird die Vorbereitung des Finanzierungsdossiers damit entscheidend. Tragbarkeit, Eigenmittelstruktur, Beleihung und Objektqualität müssen frühzeitig geklärt werden. Ebenso wichtig ist es, Kreditgeber systematisch miteinander zu vergleichen, da sich ihre Risikopolitik und Preisstellung deutlich unterscheiden.

Zinsen: ein Quartal starker Ausschläge

Das zweite Quartal 2026 war von ausgeprägter Zinsvolatilität geprägt. Der zehnjährige CHF-IRS, eine zentrale Referenzgrösse für die Preisbildung langfristiger Festhypotheken, stieg zwischen Ende Februar und Mitte Mai um fast 40 Basispunkte. Auslöser waren vor allem geopolitische Spannungen im Nahen Osten und die Sperrung der Strasse von Hormus. Nach der Ankündigung ihrer Wiederöffnung bildete sich der Anstieg nahezu vollständig zurück.

Die Märkte preisten damit innerhalb weniger Wochen eine erhebliche geopolitische Risikoprämie ein und anschliessend wieder aus.

Der mediane zehnjährige Festzins für Kunden lag im Quartalsdurchschnitt bei 1,71 %. Das entspricht einem Anstieg um 9 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Der SARON blieb dagegen bei einer Medianmarge von 1,00 % verankert.

Diese Divergenz begünstigte die Nachfrage nach SARON-Hypotheken und führte zugleich zu einer Verkürzung der Festzinslaufzeiten. Die durchschnittliche Laufzeit lag bei 8,09 Jahren.

Die Unterschiede zwischen den Kreditgebern bleiben erheblich. Zwischen dem besten im Quartal verhandelten Zehnjahresangebot von 1,51 % und dem am wenigsten wettbewerbsfähigen Angebot von 2,26 % lagen 75 Basispunkte. Bei einem Kreditvolumen von CHF 900'000 entspricht dies einer möglichen Zinsersparnis von bis zu CHF 6'750 pro Jahr.

Kreditgeber: Basel III verändert die Marktordnung

Die Spreizung zwischen den Kreditgebern nimmt weiter zu. Institute, die sich frühzeitig auf die Anforderungen von Basel III eingestellt haben – insbesondere grosse nationale Banken und ausgewählte Kantonalbanken –, zeigen wieder mehr Bereitschaft, Renditeimmobilien zu finanzieren, und gewinnen in diesem Segment Marktanteile.

Andere Anbieter agieren selektiver. Sie steuern ihre Portfolios enger, konzentrieren sich stärker auf selbstgenutztes Wohneigentum und reduzieren Engagements in kapitalintensiveren Finanzierungen. Hypotheken ohne vertiefte Kundenbeziehung zur Bank sind dadurch deutlich seltener geworden.

Zwei Differenzierungsfaktoren gewinnen an Bedeutung. Erstens bieten Finanzierungen im ersten Rang oft attraktivere Konditionen, da sie aus regulatorischer Sicht weniger Eigenkapital binden. Zweitens etabliert sich die grüne Hypothek zunehmend als Preisfaktor. Kredite, die an die Energieeffizienz eines Objekts geknüpft sind, können unter bestimmten Voraussetzungen über grüne Refinanzierungsinstrumente wie Fonds oder Covered Bonds günstiger refinanziert werden. Ein Teil dieses Vorteils kann an die Kunden weitergegeben werden.

Ausblick auf das zweite Halbjahr 2026: wenig Spielraum für sinkende Zinsen

Die Schweizerische Nationalbank hielt ihren Leitzins am 18. Juni bei 0 %. Bis Jahresende ist aus heutiger Sicht keine wesentliche Veränderung zu erwarten. Für den SARON spricht dies für anhaltende Stabilität.

Bei langfristigen Festhypotheken ist ein deutlicher Rückgang hingegen wenig wahrscheinlich. Es fehlt an einer klaren disinflationären Unterstützung. Gleichzeitig hat die US-Notenbank im Juni einen restriktiveren Ton angeschlagen, während das Risiko einer Stagflation in den USA nicht vernachlässigt werden kann.

Für den Quartalsdurchschnitt des zehnjährigen Festzinses bleiben drei Szenarien plausibel:

Tiefes Szenario: Stabilisierung zwischen 1,60 % und 1,80 %.

Zentrales Szenario: weiterer Anstieg in Richtung 1,90 % bis 2,00 %.

Hohes Szenario: Anstieg auf 2,10 % bis 2,30 % bei bestätigter Stagflation.

Für Käufer und Eigentümer mit Refinanzierungsbedarf bedeutet dies: Der Entscheid sollte nicht von der Hoffnung auf kurzfristig sinkende Zinsen abhängig gemacht werden. Entscheidend sind Tragbarkeit, Planungssicherheit, Flexibilität und die Qualität der Verhandlung mit den Kreditgebern.

Fokus: Private Immobilienschuld

Die höhere Selektivität der Banken und die verschärften Anforderungen von Basel III haben eine strukturelle Finanzierungslücke geschaffen. Betroffen sind vor allem Transaktionen, die für Banken zunehmend weniger attraktiv sind: Projektentwicklungen, Fertigstellungen, Überbrückungsfinanzierungen und Refinanzierungen mit hoher Beleihung.

In dieser Lücke gewinnt die private Immobilienschuld in der Schweiz an Bedeutung. Der Markt wird auf ein jährliches Volumen von rund CHF 10 Milliarden geschätzt und professionalisiert sich zunehmend. Für qualifizierte Anleger bietet dieses Segment Nettorenditen von 9 % bis 12 % pro Jahr. Die Finanzierungen sind durch Schweizer Immobilienwerte besichert und weisen in der Regel kurze Laufzeiten auf.

Resolve ist über Bridge Capital, die auf private Immobilienschuld spezialisierte Division der Gruppe, in diesem Segment aktiv.

In einem fragmentierten und selektiven Markt bleibt die Informationsasymmetrie hoch. Ein einfacher Zinsvergleich reicht nicht mehr aus. Erfolgreiche Finanzierungen setzen voraus, dass das Dossier frühzeitig auf die Anforderungen der passenden Kreditgeber ausgerichtet wird. Wer Finanzierungsspielraum sichern will, muss Tragbarkeit, Beleihung, Objektqualität, Rangstruktur und Kreditgeberprofil als zusammenhängendes Gesamtbild betrachten.