Schweizer Hypothekarmarkt Q1 2026: das Eigenheimgeschäft hält stand, Investoren ziehen sich zurück

Dieser Rückgang widerspiegelt in erster Linie die klassische saisonale Zyklizität – das vierte Quartal profitiert strukturell von Jahresabschlüssen und Bankzielerreichungen – wird jedoch durch einen ausgeprägten Attentismus der Renditeimmobilieninvestoren verstärkt. Im Jahresvergleich bleibt die Anzahl Transaktionen nahezu stabil (+0,4 %) und belegt damit die Grundresilienz des Marktes.

Vor allem markiert dieses Quartal einen strukturellen Wendepunkt: Der Markt integriert nun ein dauerhaftes Repricing des Risikos, wobei die Langfristzinsen fest über 1 % verankert sind. Das Ende des Tiefzinsregimes ist besiegelt.

Eigenheimhypotheken: der unerschütterliche sichere Hafen

Das Segment der Eigenheimhypotheken bestätigt einmal mehr seine hohe Stabilität. Mit 13'534 Transaktionen und einem Volumen von CHF 9,91 Milliarden vereint es 62 % des Marktes auf sich und verzeichnet im Jahresvergleich ein Wachstum von 7,34 % beim finanzierten Volumen. Der strukturell stabile Wohnbedarf der Schweizer Haushalte erweist sich weiterhin als deutlich robuster als die globale makroökonomische Unsicherheit.

Die Eigenheimkundschaft, traditionell risikoavers, setzt weiterhin klar auf Festhypotheken, um die Planbarkeit ihrer monatlichen Belastung sicherzustellen. Der SNB-Leitzins bei 0,00 % sowie ein medianer SARON von 0,95 % sorgen weiterhin für attraktive Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig verdeutlicht die aussergewöhnlich hohe Spreizung zwischen den Angeboten – 105 Basispunkte beziehungsweise bis zu CHF 9'450 pro Jahr bei einem Kredit von CHF 900'000 – die zentrale Bedeutung eines systematischen und professionellen Anbietervergleichs.

Anlageimmobilien: defensive Haltung und Volumenrückgang

Das Segment der Eigenheimhypotheken bestätigt erneut seine hohe Stabilität. Mit 13'534 Transaktionen und einem Volumen von CHF 9,91 Milliarden vereint es 62 % des Gesamtmarktes auf sich und verzeichnet im Jahresvergleich ein Wachstum von 7,34 % beim finanzierten Volumen. Der strukturell stabile Wohnbedarf der Schweizer Haushalte erweist sich damit weiterhin als deutlich robuster als die globale makroökonomische Unsicherheit.

Die Eigenheimkundschaft, traditionell risikoavers ausgerichtet, bleibt klar im Festzins positioniert, um die Planbarkeit der monatlichen Belastung sicherzustellen. Der SNB-Leitzins von 0,00 % sowie ein medianer SARON von 0,95 % gewährleisten weiterhin attraktive Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig unterstreicht die aussergewöhnlich hohe Spreizung zwischen den Angeboten – 105 Basispunkte beziehungsweise bis zu CHF 9'450 pro Jahr bei einem Kredit von CHF 900'000 – die zentrale Bedeutung eines systematischen und professionellen Anbietervergleichs.

Zinsen und Margen: der Preis der Sicherheit steigt

Der mediane 10-jährige Festzins stieg um 11 Basispunkte auf 1,68 %, getrieben durch höhere internationale Anleiherenditen sowie eine zunehmende geopolitische Laufzeitprämie. Der mediane SARON blieb mit 0,95 % stabil und bestätigt damit die geldpolitische Verankerung durch die SNB.

Der Spread von 73 Basispunkten zwischen SARON und dem 10-jährigen Festzins bleibt der zentrale Treiber der aktuellen Zinsarbitrage. Bei einem Referenzkredit von CHF 900'000 ergibt sich daraus eine jährliche Ersparnis von rund CHF 6'570 bei Wahl des SARON. Entsprechend positionieren sich Investoren zunehmend im SARON-Modell, um den Anstieg der Langfristzinsen zu kompensieren und den kurzfristigen Cashflow zu optimieren, während Eigenheimkunden mehrheitlich im Festzins verbleiben.

Auf Ebene der Bankmargen sorgt das regulatorische Umfeld von Basel III für strukturell verankerte Rentabilitätsuntergrenzen. Die Marge auf dem 10-jährigen Festzins erhöhte sich auf 1,05 % (nach 0,98 % im vierten Quartal). Auffällig bleibt die ausgeprägte Heterogenität in der Preissetzung: Die Spanne zwischen dem besten Angebot (1,25 %) und dem am wenigsten wettbewerbsfähigen (2,30 %) beträgt 105 Basispunkte und erreicht damit ein Rekordniveau.

Fokus: Basel III und das Ende der «stand alone Hypothek»

Mit der definitiven Umsetzung von Basel III werden die Anforderungen an den Kreditzugang grundlegend neu definiert. Banken erwarten zunehmend eine umfassende Kundenbeziehung – insbesondere die Domizilierung der Einkünfte sowie die Einbringung von verwalteten Vermögenswerten – und benachteiligen rein transaktionale Profile systematisch. Die klassische Hypothek ohne weitergehende Bankbeziehung («stand alone Hypothek») verschwindet schrittweise aus dem Markt.

Kreditausnahmen werden entsprechend restriktiver gehandhabt und bleiben weitgehend Kunden mit hohem Vermögens- und Entwicklungspotenzial vorbehalten.

Dieses neue Paradigma betrifft insbesondere Offshore-Kunden, die in der Schweiz Anlageimmobilien erwerben oder refinanzieren möchten. Ohne ausreichendes strategisches Beziehungspotenzial stossen sie bei der Mehrheit der Kantonalbanken sowie bei systemrelevanten Instituten zunehmend auf eingeschränkten Zugang.

Ausblick: der Markt tritt in ein neues Regime ein

Für den weiteren Verlauf von 2026 dürfte die SNB ihren Leitzins bei 0,00 % belassen, wobei der SARON um 0,95 % verankert bleibt. Die Festzinsen hingegen dürften ihren Aufwärtstrend fortsetzen, mit einem geschätzten Anstieg von +0,20 % bis Jahresende, getrieben durch das Repricing an den internationalen Anleihemärkten.

Zwei exogene Faktoren verdienen besondere Aufmerksamkeit. Einerseits erzeugt die geopolitische Eskalation im Nahen Osten einen Logistikschock bei Baumaterialien (+8 % bis +12 %), der in Verbindung mit der geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 den energetischen Abschlag (Brown Discount) bei sanierungsbedürftigen Immobilien deutlich verstärken dürfte – von derzeit 15 % auf potenziell 25-30 % nach 2029. Andererseits wird die Überlagerung der Eigenmietwert-Abschaffung und der Individualbesteuerung die steuerliche Gleichung des Eigentums neu definieren und insbesondere verheiratete Paare mit asymmetrischen Einkommen benachteiligen, die kürzlich erworben haben.

In diesem fragmentierten und hochselektiven Markt war die Informationsasymmetrie noch nie so ausgeprägt. Ein reiner Zinsvergleich reicht nicht mehr: Das Dossier im Voraus auf die spezifischen Anforderungen jedes Kreditgebertyps auszurichten, ist zur unabdingbaren Voraussetzung geworden.