St. Moritz und das Oberengadin: Anatomie eines exklusiven Immobilienmarkts
Was macht St. Moritz zu einem der exklusivsten Immobilienmärkte der Schweiz – und vermutlich weltweit? Wie wird Wohneigentum an einer Toplage bewertet, und welche Rolle spielt die Zweitwohnungsinitiative für das Angebot?
In der neuen deutschsprachigen Folge des Resolve Podcasts spricht Host Jonas Eckl, Regionaldirektor Deutschschweiz & Ticino, mit Andrea Fanconi, Direktor Resolve Graubünden, über die Besonderheiten dieses Marktes.
Die zentrale Botschaft: In St. Moritz spielt nicht der Sachwert die Hauptrolle, sondern Angebot, Nachfrage und Mikrolage.
Eine traditionelle Tourismusgeschichte als Fundament
Die Exklusivität von St. Moritz ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer langen, kontinuierlich gepflegten Tourismusgeschichte. Pioniere haben den Ort früh als Reiseziel positioniert, zwei Olympische Spiele und exklusive Sportarten – vom Bobkanal bis zum Polo auf dem Eis – haben die Strahlkraft über Jahrzehnte verstärkt.
Heute ist das Publikum sehr international. Aus jahrelangen Hotelaufenthalten entsteht häufig der Wunsch nach Eigentum vor Ort – ein Mechanismus, der die Nachfrage konstant nährt.
Hohe Preise als Folge struktureller Knappheit
Die Preise sind nicht künstlich, sondern Ausdruck einer stark begrenzten Angebotsseite:
- Auf grüner Wiese sind seit der Zweitwohnungsinitiative keine neuen Zweitwohnungen mehr möglich (Schwelle von 20 % bereits überschritten).
- Bestehende Objekte werden lange gehalten – Spekulation spielt eine untergeordnete Rolle.
- Schweizer und internationale Käufer fragen teils gezielt nach St. Moritz teils aber auch bewusst nach Nachbargemeinden.
Dort, wo das Angebot innerhalb des Dorfes endet, beginnt die Mikrolagenlogik: Bestimmte Hänge werden gegenüber anderen klar bevorzugt – und sobald dort nichts mehr verfügbar ist, rücken die zweitbesten Lagen automatisch nach oben.
Bewertung – vom Sachwert zur hedonischen Methode
Traditionell war die Schweizer Bewertungspraxis stark sachwertorientiert: Ein Objekt hatte einen objektiv ermittelbaren Wert auf Grundlage von Bauteilen, Materialien und Aufwand. In Märkten wie St. Moritz greift dieses Modell zunehmend zu kurz.
Heute dominiert die hedonische Methode – also eine reine Angebot-Nachfrage-Logik:
- Ausschlaggebend ist, was mehrere Käufer für eine vergleichbare Lage zu zahlen bereit sind.
- Quadratmeterpreise reagieren sensibel auf Mikrolage und Nachfrageintensität.
- Schätzwerte sind Momentaufnahmen – sie können sich kurzfristig verschieben.
Zweitwohnungsinitiative und altrechtliche Wohnungen
Die Zweitwohnungsinitiative hat den Markt strukturell verändert:
- Auf grüner Wiese sind keine neuen Zweitwohnungen mehr zulässig.
- Bestehende Zweitwohnungen werden weiterhin frei gehandelt.
- Vor 2012 erstellte Erstwohnungen – sogenannte altrechtliche Wohnungen – sind in der Nutzung frei und können später als Zweitwohnung verkauft werden.
Genau diese Konstellation erklärt einen der eindrücklichsten Preiseffekte der Region: An Toplagen kann der Faktor zwischen Erst- und Zweitwohnung bei rund 3 liegen. Bei rund CHF 12’000 pro Quadratmeter als Erstwohnung sind CHF 30’000 bis 36’000 als Zweitwohnung an gleicher Lage realistisch.
St. Moritz oder Nachbargemeinden?
St. Moritz ist eine Spur exklusiver als die nähere Umgebung – aber Gemeinden wie Celerina oder Silvaplana sind eigenständige Märkte mit eigener Anziehungskraft. Wer Ruhe oder mehr Sonne sucht, weicht oft bewusst auf eines der umliegenden Dörfer aus, häufig auch mit einem leichten Preisvorteil. Wer aber explizit St. Moritz will, akzeptiert weder ein Dorf noch einen Hang weniger.
Wann lohnt sich die Zusammenarbeit mit Resolve?
Ob klassische Eigenheimfinanzierung, Baurecht, hochpreisige Liegenschaft oder Zweitwohnung – Resolve ergänzt die Möglichkeiten der Hausbank durch ein breites Banken-Netzwerk. Gerade bei hohen Kaufpreisen oder vorsichtigen bankinternen Schätzwerten kann das den Unterschied machen zwischen einer Finanzierung, die zustande kommt – und einer, die scheitert.
Jetzt reinhören – auf deiner Lieblingsplattform:
