Wohnen in der Schweiz 2035: Weshalb Flexibilität zum entscheidenden Werttreiber wird
Wie wird in der Schweiz im Jahr 2035 gewohnt? Welche Wohnformen halten der demografischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklung stand – und welche Rolle spielt dabei die Verdichtung in den Ballungsräumen?
Diese Fragen stehen im Zentrum der neuen deutschsprachigen Folge des Resolve Podcasts. Host Jonas Eckl, Regionaldirektor Deutschschweiz & Tessin, spricht mit Christian Kuhlen, Head of Development bei Swiss Prime Site Solutions, über die zentralen Entwicklungen im Schweizer Wohnimmobilienmarkt.
Die zentrale Botschaft: Werthaltige Immobilien sind heute jene, die sich morgen anpassen lassen.
Wohnen muss heute mehr können als früher
Vor wenigen Jahren war eine Wohnung primär Rückzugsort. Seit Corona haben sich die Anforderungen grundlegend verändert. Homeoffice ist gefragt, soziale Schnittstellen innerhalb des Gebäudes gewinnen an Bedeutung, und Bewohnerinnen und Bewohner erwarten zunehmend Räume, die mehrere Funktionen gleichzeitig abdecken.
Christian Kuhlen ordnet diese Entwicklung klar ein: Je flexibler eine Wohnung oder ein Gebäude konzipiert ist, desto zukunftsfähiger wird es. Diese Flexibilität betrifft nicht nur den Grundriss, sondern die gesamte Nutzungsstruktur eines Objekts.
Verdichtung in der Schweiz: Akzeptanz entsteht durch Dialog
Mit dem Volksentscheid zur Revision des Raumplanungsgesetzes 2013 ist der Weg klar vorgegeben: Verdichtung nach innen statt zusätzliches Bauland. In der Praxis stösst dies regelmässig auf Widerstand, sobald in unmittelbarer Nachbarschaft tatsächlich gebaut werden soll – oft mit zwei oder drei zusätzlichen Geschossen.
Aus Entwicklersicht beschreibt Christian Kuhlen einen pragmatischen Ansatz:
- Frühzeitige Kommunikation mit Anwohnern und benachbarten Eigentümergemeinschaften
- Konkrete Mehrwerte für die Nachbarschaft – attraktive Aussenräume, neue Wegeverbindungen, Vernetzung von Grundstücken
- Lösung kleiner Anliegen (Lärmemissionen, Erschliessung, Zugänge), bevor sie zu Einsprachen führen
Akzeptanz ist demnach kein Zufallsprodukt, sondern das Ergebnis aktiver Auseinandersetzung mit den Bedürfnissen vor Ort.
Demografische Realität: kleinere Haushalte, mehr Haushalte
Steigende Scheidungsraten, neue Familienkonstellationen und ein wachsender Anteil an Singles führen zu einem klaren Trend: Die Anzahl Haushalte wächst schneller als die Bevölkerung. Daraus resultiert ein höherer Flächenbedarf pro Kopf – auch wenn die Statistik mittlerweile auf einem hohen Niveau verharrt.
Die Folgen für den Markt:
- Anhaltende Nachfrage nach kleineren Wohnungen
- Klassische Familienwohnungen bleiben gefragt, werden aber tendenziell nicht grösser konzipiert (5.5 Zimmer als gängige Obergrenze)
- Mehrgenerationenhäuser bleiben ein spezialisiertes Segment, gewinnen jedoch an Relevanz – insbesondere im Kontext alternder Singles und der Vereinsamungs-Problematik
Eigentum bleibt knapp – Mietqualität wird zum Differenzierungsfaktor
Die Schweiz ist statistisch seit jeher ein Land der Mieterinnen und Mieter. Mit der wachsenden Schere zwischen Lohnentwicklung und Eigentumspreisen, insbesondere in Regionen wie Zürich, wird der Zugang zu Wohneigentum für einen immer kleiner werdenden Teil der Bevölkerung möglich.
Daraus ergibt sich eine klare Aufgabe für institutionelle Entwickler im Mietsegment: Mietobjekte näher an die Qualität von Eigentum heranzuführen. Konkret bedeutet dies:
- Planbare Rahmenbedingungen und langfristige Mietverhältnisse
- Professionelles Asset Management, das Bewohnerinnen und Bewohner im Alltag entlastet
- Ergänzende Services wie Coworking, Paketboxen und gemeinschaftliche Infrastruktur
Damit verschiebt sich der Wettbewerb zwischen Eigentum und Miete in Richtung Qualität, Komfort und Flexibilität.
Empfehlung an Investoren: Resilienz durch Flexibilität
Auf die Frage, worauf institutionelle Investoren bei Wohnprojekten heute achten sollten, gibt Christian Kuhlen eine klare Antwort: Flexibilität über mehrere Generationen denken. Gebäude, deren Nutzung sich über die Zeit anpassen lässt, behalten ihren Wert auch dann, wenn sich Lebensmodelle, Haushaltsstrukturen oder regulatorische Rahmenbedingungen verändern.
Resiliente Immobilien sind werthaltige Immobilien. In einem Markt mit hoher Zuwanderung und strukturell knappem Angebot wird diese Logik zunehmend zum strategischen Differenzierungsfaktor.
Fazit: Werthaltigkeit entsteht aus Anpassungsfähigkeit
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt steht vor demografischen, gesellschaftlichen und regulatorischen Herausforderungen, die sich gegenseitig verstärken. Wer heute entwickelt, baut für eine Realität, die in zehn Jahren anders aussehen wird.
Die zentrale Erkenntnis dieser Episode: Nicht der Standort allein, sondern die Flexibilität bestimmt zunehmend den langfristigen Wert einer Wohnimmobilie.
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