Kaufvertrag beim Neubau: Worauf Käuferinnen und Käufer in der Schweiz wirklich achten sollten
Ein Neubau verspricht moderne Qualität, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und klare Kostenstrukturen. Doch zwischen Baubewilligung und Schlüsselübergabe liegt ein Dokument, das über Erfolg oder teure Enttäuschung entscheidet: der Kaufvertrag. Gerade bei Neubauprojekten ist dieser Vertrag besonders komplex – und in der Praxis nicht immer käuferfreundlich formuliert.
In der neuen deutschsprachigen Folge des Resolve Podcasts spricht Omara Schaub, Direktorin Resolve Zürich, mit Marco Keller, Geschäftsführer und Inhaber von Solivia, über die häufigsten Fallstricken in Neubau-Kaufverträgen – und darüber, wie sich Käuferinnen und Käufer wirksam schützen können.
Warum der Neubau-Kaufvertrag eine Sonderstellung einnimmt
Beim Neubau wird etwas gekauft, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses häufig noch gar nicht existiert. Grundlage sind Pläne, Baubeschriebe und Visualisierungen – nicht ein bestehendes, sichtbares Objekt. Das erhöht das Qualitäts- und Fertigstellungsrisiko deutlich im Vergleich zu einer Bestandesliegenschaft.
Hinzu kommt, dass die Zahlung, abhängig vom Projekt, in Tranchen nach Baufortschritt erfolgen kann. Die Käuferschaft finanziert damit einen Teil der Erstellung vor – entsprechend wichtig ist, dass der Vertrag klar regelt, was bei Verzögerungen, Mängeln oder Zahlungsschwierigkeiten des Erstellers geschieht.
Die grössten Risiken im Kaufvertrag – und was klar geregelt sein muss
Marco Keller bringt es auf den Punkt: «Letztlich zählt nur, was unterschrieben und beurkundet wurde.» Mündliche Zusagen oder Nachrichten per WhatsApp haben im Streitfall kaum Beweiskraft. Folgende Punkte sollten deshalb verbindlich im Vertrag festgehalten sein oder als Anhang vermerkt sein:
- Die Zahlungsmodalität (“schlüsselfertig” vs. Zahlung nach Baufortschritt)
- Detaillierter Baubeschrieb
- Klare Fristen für Bezugsbereitschaft und Fertigstellung – inklusive Rechtsfolgen bei Verzug
- Fristen, Definitionen und Mängelhaftung inkl. Abnahmeprozess
- Übertragung der Garantien
- Und viele weitere spezifische Klauseln, die wir bei Resolve im Rahmen unseres Notariatsmandats im Detail für unsere Kunden prüfen und besprechen
Je vollständiger der Vertrag, desto kleiner das Risiko teurer Auseinandersetzungen nach der Übergabe.
Sonderwünsche und Qualität: Weshalb WhatsApp kein Vertrag ist
Sonderwünsche gehören zum Neubau – sie beeinflussen aber fast immer Preis, Termin und Qualität. In der Praxis werden Anpassungen häufig informell besprochen, per Telefon oder Messenger. Das ist ein häufiger Ausgangspunkt für spätere Konflikte.
Ein sauberer Prozess bedeutet: Sonderwünsche werden schriftlich erfasst, mit klarer Frist bis wann Anträge möglich sind, mit transparenter Preisgestaltung und – idealerweise – als Teil der notariellen Beurkundung oder als formeller Nachtrag. Auch die Qualität selbst sollte im Vertrag konkretisiert sein: Welche Lieferanten, welche Produktlinien, welche Standards? «Qualität lässt sich nachher oft nur schlecht beurteilen», erklärt Keller – umso wichtiger ist die Klarheit vor Vertragsunterzeichnung.
Gewährleistung: Bleibt die Haftung beim Ersteller – oder wird sie abgetreten?
Ein Herzstück des Neubau-Kaufvertrags ist die Regelung der Gewährleistung. Nach modernem Standard (SIA 118 - siehe auch Korrigenda C1 zur SIA 118) profitieren Käufer in den ersten zwei Jahren von einer Beweislastumkehr und der neuen, verbraucherfreundlichen 60-Tage-Rügefrist. Während die Gewährleistung für Bauwerke generell fünf Jahre beträgt, ist die entscheidende Frage oft eine andere: Bleibt der Verkäufer in der Pflicht oder werden Sie bei Mängeln direkt an die einzelnen Handwerker verwiesen?
Zwei Modelle sind verbreitet:
- Die Gewährleistung bleibt beim Ersteller oder Verkäufer – dieser ist erste Ansprechperson für Mängel und koordiniert die Behebung mit den Handwerkern.
- Die Gewährleistung wird an die einzelnen Handwerker abgetreten – die Käuferschaft muss im Mängelfall selbst die Handwerker einzeln kontaktieren und durchsetzen.
Das Modell der Garantieabtretung wirkt formal gleichwertig, ist in der Praxis für die Käuferschaft aber eine enorme Belastung – man wird zum 'Bauleiter wider Willen' und muss sich mit dutzenden Handwerkern streiten. Die Haftungsführung beim Ersteller (GU) vereinfacht den Prozess zwar massiv, birgt aber das Risiko: Geht der GU konkurs, steht man ohne Ansprechpartner da.
Die Rolle des Notariats: Neutralität ist keine Beratung
Ein weit verbreitetes Missverständnis – gerade bei internationalen Kunden – ist die Annahme, der Notar fungiere als unabhängiger Berater, der die Interessen beider Parteien gegeneinander abwägt. In der Schweiz ist die Rolle des Notars jedoch klar definiert: Er ist eine neutrale Urkundsperson.
Seine Aufgabe ist es, den Vertrag im Rahmen der z. T. sehr groben gesetzlichen Leitplanken aufzusetzen, die Identität der Parteien zu prüfen und den Akt der Beurkundung formal korrekt durchzuführen. Was der Notar explizit nicht tut:
- Interessenvertretung: Er verhandelt keine Konditionen für eine Seite.
- Wirtschaftliche Prüfung: Er beurteilt nicht, ob der Preis oder die spezifischen Baubedingungen für Sie vorteilhaft sind.
- Individuelle Beratung: Er weist zwar grundlegend auf rechtliche Konsequenzen hin, optimiert den Vertrag aber nicht im Sinne Ihrer persönlichen Risikostrategie.
Da der Entwurf meist vom Verkäufer oder Ersteller in Auftrag gegeben wird, spiegelt er naturgemäss deren Standardprozesse wider. Eine unabhängige Prüfung des gesamten Kaufvertragsentwurfs durch Experten wie Resolve ist daher kein Misstrauensvotum gegenüber dem Notar, sondern eine notwendige Ergänzung, um Ihre individuellen Interessen zu wahren.
Expats und Sprachbarrieren: Klarheit vor Unterschrift
Eine Schweizer Notariatsurkunde ist rechtlich bindend. In der Praxis sehen sich viele Expats mit komplexen deutschsprachigen Verträgen konfrontiert, ohne dass ihnen vorab eine vollständige Übersetzung oder Analyse vorliegt.
Hier stösst der Prozess oft an eine rechtliche Hürde: Die Urkundsperson darf eine Beurkundung nur dann vornehmen, wenn sie sicher ist, dass alle Parteien den Inhalt des Vertrages sprachlich verstanden haben. Ist dies aufgrund von Sprachbarrieren nicht gewährleistet, muss der Kaufvertrag von einer Stellvertretung des Käufers unterzeichnet werden.
Genau hier setzt das Notariatsmandat von Resolve an: Wir begleiten Sie proaktiv durch diesen gesamten Prozess. Wir prüfen den Vertrag bereits im Vorfeld, erläutern Ihnen die komplexen Klauseln auf Englisch (oder einer anderen Sprache) und klären alle offenen Fragen, bevor wir zusammen beurkunden.
Mit unserem Mandat stellen wir sicher, dass der offizielle Termin nicht zum Spiessrutenlauf wird, sondern dass die Unterschrift mit voller Überzeugung und echtem Verständnis geleistet werden kann.
Fazit: Vertragsprüfung ist Risikomanagement
Ein neutraler Experte, der den Kaufvertrag vor der Beurkundung analysiert, ist keine Formalität – er ist ein zentrales Instrument des Risikomanagements. Die Kosten dieser Prüfung stehen in keinem Verhältnis zu den potenziellen Folgekosten aus unklaren Klauseln, unvollständigen Regelungen oder ungünstigen Haftungsstrukturen.
Klarheit vor Unterschrift schützt beide Seiten: die Käuferschaft vor unerwarteten Risiken – und die Verkäuferschaft vor späteren Auseinandersetzungen. Gute Verträge sind fair, vollständig und verständlich.
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