Valeur locative et imposition individuelle : ce que les deux grandes réformes fiscales changent pour les propriétaires suisses
Dans ce nouvel épisode du podcast Resolve, Alexandre Verguet, Directeur Neuchâtel, reçoit Joachim Voumard, fiscaliste chez LEAX Avocats à Neuchâtel. Fort d’une quinzaine d’années d’expérience en fiscalité, Joachim décrypte les deux grandes réformes récemment votées qui vont transformer durablement la fiscalité immobilière en Suisse : l’abolition de la valeur locative dès 2029 et l’imposition individuelle des couples mariés dès 2032.
L’abolition de la valeur locative : ce qui change concrètement
La valeur locative est un revenu fictif imposé sur tout bien immobilier occupé par son propriétaire. En contrepartie, ce mécanisme permettait de déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et d’autres charges. La réforme votée le 1er avril supprime ce revenu fictif dès le 1er janvier 2029, une année plus tard que prévu, ce qui laisse une marge de planification bienvenue.
Mais cette abolition s’accompagne de la disparition de la plupart des déductions associées. Seules deux mesures de compensation subsistent : une déduction partielle des intérêts passifs pour les primo-acquéreurs sur une durée limitée, et – selon les cantons – des déductions pour travaux visant à économiser de l’énergie.
Qui gagne, qui perd ?
Les grands bénéficiaires sont les propriétaires peu endettés, typiquement les retraités qui ont amorti leur bien au fil des années. Pour eux, la disparition du revenu fictif représente un gain net, sans grand manque à gagner côté déductions.
À l’inverse, les primo-acquéreurs avec un fort endettement et des biens nécessitant des travaux sont les plus exposés. Ils perdent à la fois la déductibilité des intérêts passifs et celle des frais d’entretien, dans un marché romand déjà tendu. Il leur sera essentiel d'anticiper différemment la planification des travaux et de structurer le plan de financement avec une précision accrue pour naviguer sereinement dans ce nouvel écosystème fiscal.
Nom propre ou société immobilière : quelle stratégie adopter ?
La réforme relance le débat sur la détention en nom propre versus en société immobilière. Pour une résidence principale, Joachim Voumard est clair : la société n’est pas recommandée. Les contraintes de financement bancaire sont plus lourdes, l’utilisation de la prévoyance (2e et 3e pilier) est impossible, et l’occupant doit verser un loyer à sa propre société, ce qui neutralise l’avantage fiscal.
Pour les biens de rendement, la question se pose différemment. Si les revenus locatifs ne sont pas nécessaires au quotidien, une société immobilière peut avoir du sens pour thésauriser les rendements à un taux plus faible et réinvestir à terme. En revanche, dès que les loyers servent à couvrir le train de vie, l’avantage s’évapore entre l’imposition de la société et la fiscalisation des dividendes ou du salaire.
L’imposition individuelle : une rupture profonde pour les couples mariés
Dès 2032, les couples mariés devront déposer deux déclarations d’impôts séparées. L’objectif est de mettre fin à la “pénalité du mariage” liée à la progressivité des taux sur les revenus cumulés. Mais la mise en œuvre soulève de nombreuses questions encore sans réponse, notamment au niveau cantonal, qui représente pourtant la part la plus importante de la charge fiscale.
Chaque déduction – intérêts passifs, frais d’entretien, rachats LPP, frais de garde – sera attribuée individuellement. Pour les couples aux revenus asymétriques, cela peut créer une perte nette de déductibilité si le partenaire au revenu modeste ne peut pas absorber certaines charges. La répartition des parts au registre foncier, les apports et la structure patrimoniale devront être repensés, avec des implications importantes en cas de divorce ou de succession.
Anticiper maintenant, avant les entrées en vigueur
Les deux réformes ont des dates fixes, ce qui crée une fenêtre d’action concrète. Jusqu’à fin 2028, les travaux d’entretien déductibles peuvent encore être planifiés. Les rachats LPP, très efficaces sous le régime actuel, devront être anticipés avant 2032. Joachim Voumard insiste : chaque situation est individuelle, et l’approche doit être globale – financement, fiscalité et prévoyance – idéalement dès le projet d’acquisition.
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