Mais ce rebond est mécanique, pas un signal de reprise : le printemps concentre structurellement les décisions d'achat et les clôtures de dossiers. La lecture annuelle le confirme sans ambiguïté, avec un recul de -3,9 % en nombre et -5,1 % en volume sur un an.

Cette contraction annuelle persistante s'explique par trois freins structurels. D'abord la pénurie d'offre dans les grands centres économiques (Arc lémanique, Zurich, Suisse Centrale), où la demande excède durablement les biens disponibles. Ensuite la dégradation de l'emploi dans les secteurs à haute valeur ajoutée : le chômage BIT atteint 5,2 %, son plus haut niveau depuis 2021, et touche précisément la pharma, la finance et les organisations internationales, qui alimentent le coeur de la clientèle acquérante. Enfin l'attentisme des ménages, lisible dans la progression de +14,3 % du M1 sur un an : les ménages épargnent et thésaurisent plutôt que d'investir.

Ce trimestre confirme surtout que le marché vit désormais sous deux horloges distinctes. Le SARON, piloté par une BNS à l'arrêt, reste stable. Le taux fixe long, lui, reste l'otage d'une volatilité importée. Une conviction s'impose pour la suite de l'année : attendre une baisse des taux pour décider n'est plus une stratégie défendable.

Résidentiel et rendement : deux marchés, deux logiques

Le segment résidentiel (occupation propre) confirme son statut de valeur refuge. Avec 13'872 transactions pour un volume de CHF 10,4 milliards, il capte 63 % du marché et progresse de +12,1 % QoQ. La demande en logement principal reste inélastique aux cycles économiques courts.

L'immobilier de rendement (IPRE) signe lui aussi un rebond saisonnier (+9,2 % QoQ, 6'404 transactions pour CHF 6,6 milliards), mais il recule de -6,7 % sur un an. Surtout, il révèle une divergence interne inédite que les données communiquées par la BNS permettent désormais de dissocier : les sociétés relèvent leur levier, retrouvant le calcul rationnel du coût d'opportunité dans un environnement où l'argent reste bon marché ; les ménages investisseurs, eux, se désendettent, par prudence patrimoniale et attentisme.

Le signal du trimestre : le primo-accédant au plafond

C'est l'observation la plus structurelle du trimestre. Le taux d'avance médian sur les nouvelles acquisitions en résidence principale atteint 79,33 % chez Resolve, soit près de 12 points de pourcentage au-dessus de la médiane publiée par la BNS pour l'ensemble du marché résidentiel (67,7 %). Autrement dit, la moitié de nos acquéreurs empruntent aujourd'hui au maximum de ce que le cadre prudentiel autorise.

Ce n'est ni de la spéculation ni un relâchement de l'octroi. C'est la contrainte arithmétique d'un marché où les prix progressent structurellement plus vite que les salaires et l'épargne : les fonds propres disponibles ne s'accumulent pas au même rythme que la valeur des biens, et la fraction empruntée converge mécaniquement vers le plafond réglementaire des 80 %. Dans ce contexte, structurer son dossier en amont et mettre systématiquement les prêteurs en concurrence n'a jamais été aussi déterminant.

Taux : le trimestre de la cloche

Le Q2 2026 restera le trimestre le plus volatil depuis 2022. L'IRS CHF à 10 ans, sous-jacent de funding du taux fixe hypothécaire, a bondi de près de 40 bps entre fin février et mi-mai dans le sillage de l'escalade au Moyen-Orient et de la fermeture du détroit d'Ormuz, avant de refluer presque intégralement à l'annonce de sa réouverture. En six semaines, les marchés ont pricé puis dépricé une prime de risque géopolitique majeure.

Le taux fixe client médian à 10 ans s'établit à 1,71 % en moyenne trimestrielle (+9 bps QoQ), tandis que le SARON reste ancré à une marge médiane de 1,00 %. Cette divergence accélère la rotation vers le SARON et raccourcit les durées fixes (8,09 ans en moyenne). L'asymétrie tarifaire reste massive : 75 bps séparent la meilleure offre 10 ans négociée du trimestre (1,51 %) de la moins compétitive (2,26 %), soit jusqu'à CHF 6'750 d'économie annuelle sur un prêt de CHF 900'000.

Prêteurs : Bâle III trie le marché

La fracture entre prêteurs s'accentue. Les établissements qui ont anticipé Bâle III – grandes banques nationales, certaines banques cantonales – retrouvent un appétit pour l'immobilier de rendement et gagnent des parts de marché. Les autres gèrent au jour le jour, trient leur portefeuille et se recentrent sur le résidentiel. L'hypothèque sèche, sans autre relation bancaire, a quasiment disparu.

Deux nouveaux axes de différenciation émergent. Le financement en premier rang, moins consommateur de fonds propres réglementaires, ouvre des conditions plus attractives. Et l'hypothèque verte se confirme : les crédits conditionnés à la performance énergétique du bien peuvent être refinancés via des fonds ou covered bonds verts, un avantage de coût en partie répercuté au client.

Perspectives H2 2026 : pas de baisse en vue

La BNS a maintenu son taux directeur à 0 % le 18 juin et ne devrait pas y toucher d'ici la fin de l'année : le SARON restera stable. Sur le fixe 10 ans, en revanche, nous excluons tout scénario de baisse marquée. Aucun support désinflationniste n'est en vue, la Fed a durci son discours en juin, et le risque de stagflation américaine n'a rien de marginal.

Nous retenons trois scénarios pour la moyenne trimestrielle du fixe 10 ans : une stabilisation entre 1,60 % et 1,80 % (scénario bas), une poursuite de la hausse vers 1,90-2,00 % (notre conviction centrale), ou un franchissement des 2,10-2,30 % en cas de stagflation confirmée (scénario haut). Une chose ne dépend d'aucun profil : attendre une baisse des taux pour optimiser sa décision n'est plus une stratégie défendable en 2026.

Focus : la dette privée immobilière

La sélectivité bancaire accrue et le durcissement de Bâle III ont ouvert une lacune de financement structurelle sur les opérations que les banques n'adressent plus : promotion, achèvement, prêts-relais, refinancements à taux d'avance élevé. C'est dans cette lacune que se développe la dette privée immobilière suisse, un marché estimé à environ CHF 10 milliards par an, en cours d'institutionnalisation rapide. Pour l'investisseur qualifié, elle offre des rendements nets de 9 à 12 % p.a., adossés à un actif physique suisse et un horizon court. Resolve est active sur ce segment via Bridge Capital, sa division spécialisée en dette privée immobilière.

Dans ce marché fragmenté et ultra-sélectif, l'asymétrie d'information n'a jamais été aussi forte. La simple mise en concurrence tarifaire ne suffit plus : structurer son dossier en amont pour répondre aux exigences spécifiques de chaque typologie de prêteur est devenu indispensable.