Viager en Suisse : monétiser sa maison sans la quitter
Dans ce nouvel épisode du podcast Resolve, Morgan Pauwels reçoit François Normand, CEO de Viage, premier fonds immobilier viager agréé par la FINMA en Suisse. Une discussion concrète sur un produit financier longtemps tabou, qui répond aujourd’hui à un vrai besoin pour des dizaines de milliers de propriétaires suisses : financer différemment la retraite, sans quitter sa maison.
Le viager, ou comment sortir du blocage hypothécaire à la retraite
Le système suisse a une particularité : la plupart des propriétaires arrivent à la retraite avec une dette hypothécaire encore importante. Or, les revenus passent généralement à 40–60 % de leur niveau d’avant-retraite, alors que la dette, elle, reste là.
Résultat : avec le calcul classique des charges théoriques (5 % sur la dette, 1 % d’entretien), 60 à 80 % des propriétaires retraités ne « passent plus la marche » bancaire. La banque peut alors exiger un amortissement extraordinaire, voire la vente. Le viager devient une troisième voie, à côté de l’aide familiale ou de la vente forcée.
Bouquet, usufruit, rente : comment ça fonctionne vraiment
Le viager, c’est d’abord une vente immobilière classique chez le notaire. Ce qui change, c’est le mode de paiement, qui se compose de trois briques :
- Le bouquet : la part en cash, immédiate
- L’usufruit : valorisé par un actuaire, il correspond au droit d’habiter à vie
- La rente : optionnelle, capitalisée selon l’espérance de vie
Sur la centaine de dossiers analysés par Viage à travers la Suisse, la moyenne se situe autour d’1,5 million de valeur vénale, avec environ 1 million versé en bouquet et 500 000 francs valorisés en droit d’habiter.
Travaux et rénovations énergétiques : à la charge de qui ?
C’est l’une des clarifications majeures de l’épisode. Avec un fonds institutionnel comme Viage, les gros travaux – y compris remplacement de chauffage, mise aux normes énergétiques ou obligations futures à l’horizon 2035 – sont à la charge du fonds, en tant que propriétaire.
La vétusté est intégrée dès l’expertise, ce qui sécurise à la fois le vendeur (plus de stress sur les rénovations) et l’investisseur (pas de mauvaise surprise post-acquisition). Une vraie différence avec un viager de particulier à particulier, où l’acheteur n’a pas toujours la capacité financière d’absorber un changement de chauffage à 70 000 francs.
Fin de la valeur locative : un effet positif pour l’usufruitier
L’abolition de la valeur locative, prévue à l’horizon 2028, profite à l’usufruitier puisque c’est lui qui en supporte aujourd’hui la charge fiscale. Le viager ne change pas ce calcul : avec ou sans viager, la suppression aurait les mêmes effets pour le propriétaire occupant.
L’aspect familial : transmettre autrement, plutôt que déshériter
Le grand tabou du viager, c’est la succession. François Normand prend le contre-pied : avec une espérance de vie qui s’allonge, les enfants héritent en moyenne autour de 60–65 ans. Or, c’est entre 35 et 45 ans qu’ils ont le plus besoin de capital – pour acheter leur premier bien, monter une entreprise ou avancer dans leur vie de famille.
Le viager permet de débloquer du capital du vivant des parents, de faire des donations anticipées aux enfants, de régler une succession par avance en évitant les conflits sur un bien indivisible, et de garantir aux parents le droit d’habiter à vie dans leur maison.
Un quatrième pilier pour les propriétaires suisses
Le viager institutionnel existe depuis quinze ans en Suisse. En France, où il n’existe pas de dette hypothécaire à vie, les fonds viagers ont collecté 3 milliards d’actifs en trois ans. Avec sa pyramide des âges, son immobilier cher et ses hypothèques qui ne s’amortissent pas, la Suisse est un terrain particulièrement fertile. Aux côtés de l’AVS, du 2e et du 3e pilier, le viager devient un véritable outil de planification financière de la retraite – un quatrième pilier pour ceux qui ont la chance d’être propriétaires.
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