Dans le même temps, la facture n’est pas la même d’une banque à l’autre. Un ménage qui emprunte 900'000 CHF à taux fixe sur 10 ans, soit l’achat d’un logement d’environ 1,1 million de francs avec 20 % de fonds propres, paie entre 1'095 CHF et 1'830 CHF d’intérêts par mois selon l’offre retenue. L’écart atteint 735 CHF par mois, soit 8'820 CHF par an, et il s’est creusé ce trimestre.

Les chiffres clés du Q3 2026

• Taux fixe médian à 10 ans : 1,84 % (+14 pb sur le trimestre, +27 pb sur un an)
• Marge médiane SARON client : 1,00 % (SARON ancré au taux directeur de 0 %)
• Meilleure offre 10 ans négociée par Resolve : 1,46 %. Moins compétitive : 2,44 %. Écart : 98 pb
• Meilleur taux 5 ans négocié : 1,28 %. Meilleure marge SARON négociée : 0,65 %
• Taux médian 10 ans : 1,65 % à Zurich, 1,78 % à Genève, 2,15 % en Valais
• Nouveaux prêts hypothécaires : 21'516 pour 19,77 milliards CHF (-4,0 % et -6,4 % sur un an)
• Ratio prêt/valeur médian des primo-accédants : 75,41 %

Combien coûte une hypothèque de 900'000 CHF selon la banque ?

Sur le taux fixe à 10 ans en résidentiel, 98 points de base séparent la meilleure offre négociée ce trimestre (1,46 %) de la moins compétitive (2,44 %). Pour un prêt de 900'000 CHF, cela représente 1'095 CHF d'intérêts par mois dans le premier cas et 1'830 CHF dans le second. Au deuxième trimestre, l'écart était de 80 points de base : il s'est élargi.

Cet écart vient du retour de certains prêteurs avec des taux agressifs, à la suite d'un changement de stratégie cet été ou par besoin de volume en fin d'année. Ce retour vise d'abord la résidence principale et concerne aussi des banques régionales. Il en résulte un marché à deux vitesses : tandis que certains établissements répercutent l'évolution des taux de marché, d'autres consentent des efforts supplémentaires sur leurs marges pour gagner des parts de marché. Entre août et septembre, l'offre la moins compétitive a augmenté de 19 points de base, alors que la meilleure est restée stable.

Le prix et les conditions d'octroi se négocient ensemble. Les dossiers bien structurés obtiennent les meilleures conditions : fonds propres suffisants, financement en premier rang, relation de banque principale, logement performant sur le plan énergétique. Les offres actuelles courent jusqu'à fin 2026.

Pourquoi les taux hypothécaires montent-ils au Q3 2026 ?

Le taux fixe hypothécaire à 10 ans ne dépend pas de la BNS, mais de l'IRS CHF 10 ans, le taux de swap sur lequel les banques fixent le prix de leurs hypothèques à taux fixe. Celui-ci a progressé de 19 points de base sur le trimestre, dont 23 points de base entre fin août et fin septembre, après les hausses de taux de la BCE (10 septembre) et de la Fed (16 septembre).

Les banques ont absorbé une partie de cette hausse : leur marge médiane sur le 10 ans recule de 5 points de base, à 1,00 %. Un peu moins des trois quarts de la hausse des marchés ont été répercutés aux emprunteurs. Pour un prêt de 900'000 CHF, le taux médian représente environ 105 CHF d'intérêts de plus par mois qu'au printemps, et environ 200 CHF de plus qu'il y a un an.

Taux fixe ou SARON : que choisir cet automne ?

Un prêt au SARON coûte aujourd'hui environ 1,00 % (marge médiane, SARON à 0 %), soit 84 points de base de moins que le fixe à 10 ans. Pour 900'000 CHF, l'écart représente 630 CHF d'intérêts de moins par mois. Beaucoup de ménages en ont profité : la part du volume prêté à taux fixe tombe à 58,26 % (-17,7 points sur le trimestre), et à 61,52 % en résidence principale. Une partie de ces emprunteurs utilisent le SARON comme position d'attente avant de fixer.

Ce choix a un prix. L'inflation suisse atteint 1,0 % en septembre et le marché anticipe un taux directeur de la BNS d'au moins 0,75 % d'ici septembre 2027. Dans notre scénario central, le SARON client remonterait vers 1,75 %, soit environ 560 CHF d'intérêts de plus par mois qu'aujourd'hui pour 900'000 CHF. L'écart actuel de 84 points de base correspond déjà, à peu près, à la hausse moyenne du SARON que le marché anticipe sur dix ans.

Le SARON n'est pas un mauvais choix si le budget du ménage peut absorber une hausse. Pour qui veut des charges stables, attendre une baisse durable des taux n'est pas une stratégie : nous anticipons une détente vers 1,75 % jusqu'en novembre, puis une remontée vers 2 % dès décembre.

Romandie ou Suisse alémanique : où emprunter coûte-t-il le plus cher ?

La hausse a été plus forte en Suisse romande (+10 à +13 points de base) qu'en Suisse alémanique (+5 à +7 points de base). La raison est le nombre de prêteurs actifs : la Suisse alémanique compte davantage de banques cantonales présentes au-delà de leur canton, de banques régionales et de caisses de pension. Là où la concurrence est vive, la hausse a été amortie.

Résultat : un emprunteur genevois (1,78 %) paie près de 100 CHF d'intérêts de plus par mois qu'un emprunteur zurichois (1,65 %) pour 900'000 CHF. Le Tessin enregistre la plus forte hausse (+15 points de base). Le Valais reste la région la plus chère (2,15 %), un niveau tiré par les résidences secondaires, qui ne reflète pas le taux obtenu pour un achat en résidence principale.

Primo-accédants : les prix augmentent plus vite que les salaires

Le ratio prêt/valeur médian des primo-accédants en résidence principale s'établit à 75,41 % au Q3 2026. Depuis début 2025, il oscille entre 74 % et 79 %, sans atteindre le plafond réglementaire de 80 %. La limite est ailleurs : les prix des logements progressent de 3,5 % sur un an, alors que les salaires nominaux ont augmenté de 1,8 % en 2025 (OFS). Pour un revenu qui progresse moins vite que le prix du bien, c'est la capacité à supporter les charges qui bloque l'achat avant le plafond de 80 %. Le primo-accédant doit alors apporter davantage de fonds propres pour acheter le même bien.

Le marché hypothécaire en recul sur un an

Le Q3 2026 compte 21'516 nouveaux prêts hypothécaires pour 19,77 milliards CHF, un léger repli saisonnier sur le trimestre (-1,72 % en nombre, -0,43 % en volume). Sur un an, le marché recule de 4,0 % en nombre et de 6,4 % en volume. Le résidentiel tient grâce aux prix : il représente 64 % des nouveaux prêts et la taille moyenne des prêts progresse à 752'000 CHF. Trois freins retardent les achats : la rareté des biens disponibles, l'incertitude sur l'emploi dans certaines industries comme l'horlogerie et la pharma, et l'attentisme lié au Moyen-Orient et à l'inflation importée. Les biens de rendement reculent davantage (-12,1 % en volume sur un an), parce que les prêteurs y sont plus sélectifs.