Ce recul reflète avant tout la cyclicité saisonnière classique – le quatrième trimestre bénéficiant structurellement des clôtures d'exercice et des objectifs bancaires – mais il est accentué par un attentisme marqué des investisseurs. Sur un an, le nombre de transactions reste quasiment stable (+0,4 %), témoignant de la résilience de fond du marché.

Ce trimestre marque surtout un tournant structurel : le marché intègre désormais un repricing durable du risque, avec des taux longs ancrés au-dessus de 1 %. La fin du régime de taux bas est actée.

Hypothèques résidentielles : la valeur refuge inébranlable

Le segment résidentiel (occupation propre) confirme une fois encore sa solidité remarquable. Avec 13'534 transactions et un volume de CHF 9,91 milliards, il capte 62 % des parts de marché et progresse de +7,34 % en volume CHF sur un an. L'inélasticité du besoin fondamental en logement des ménages suisses surpasse largement l'incertitude macroéconomique globale.

La clientèle résidentielle, structurellement averse au risque, continue de privilégier le taux fixe pour garantir la prévisibilité de ses mensualités. Le maintien du taux directeur de la BNS à 0,00 % et un SARON médian à 0,95 % maintiennent des conditions de financement attractives. Toutefois, l'écart massif entre la meilleure offre négociée et la moins compétitive – 105 bps, soit jusqu'à CHF 9'450 par an sur un prêt de CHF 900'000 – rappelle l'importance cruciale d'une mise en concurrence systématique des prêteurs.

Biens d'investissement : posture défensive et retrait des volumes

Le contraste avec le résidentiel est saisissant. Le segment des biens de rendement totalise CHF 8,60 milliards (8'134 transactions), en double contraction de -24,8 % QoQ et -9,3 % YoY. Ce repli ne traduit pas un durcissement des conditions d'octroi – les exigences de LTV restent stables – mais un attentisme assumé des investisseurs professionnels. En période de fortes tensions géopolitiques, la priorité est à la liquidité : les investisseurs préfèrent conserver leurs capitaux disponibles plutôt que de les immobiliser dans des actifs réels.

Parallèlement, le paysage des prêteurs se recompose en profondeur. Les compagnies d'assurance se retirent progressivement, n'hésitant plus à congédier des clients lors des renouvellements ou à imposer des conditions volontairement défavorables pour provoquer des sorties naturelles. À l'inverse, les caisses de pension font un retour ciblé via une stratégie de cherry-picking sur le rendement résidentiel. Elles affichent des taux de capitalisation 12 % à 20 % inférieurs à ceux des banques dans les zones à fort potentiel économique, maximisant ainsi la valeur de rendement des immeubles financés.

Taux et marges : le coût de la sécurité augmente

Le taux fixe médian à 10 ans a progressé de 11 bps pour s'établir à 1,68 %, sous l'effet de la hausse des rendements obligataires internationaux et d'une prime de terme géopolitique croissante. Le SARON médian reste stable à 0,95 %, confirmant l'ancrage monétaire de la BNS.

L'écart de 73 bps entre SARON et fixe 10 ans reste le moteur de l'arbitrage : pour un prêt de référence de CHF 900'000, le choix du SARON génère une économie annuelle de CHF 6'570. Les investisseurs basculent massivement vers le SARON pour neutraliser la hausse des taux longs et maximiser leur cash-flow immédiat, tandis que la clientèle résidentielle reste majoritairement sur le fixe.

Côté marges bancaires, l'environnement Bâle III verrouille structurellement les planchers de rentabilité. La marge sur le fixe 10 ans s'élargit à 1,05 % (contre 0,98 % en Q4). Le fait marquant du trimestre reste l'extrême hétérogénéité des politiques tarifaires : l'écart entre la meilleure offre (1,25 %) et la moins compétitive (2,30 %) atteint 105 bps, un niveau record.

Focus : Bâle III et la fin de l'hypothèque "sèche"

L'implémentation définitive de Bâle III redessine les règles d'accès au crédit. Les banques exigent désormais une relation complète – domiciliation des revenus, transfert d'actifs sous gestion – et pénalisent les profils purement transactionnels. L'hypothèque sans autre relation bancaire (l'hypothèque "sèche") disparaît progressivement. Les dérogations de crédit se raréfient, devenant le privilège exclusif des profils à fort potentiel de développement patrimonial.

Ce paradigme frappe particulièrement les clients offshore cherchant à acquérir ou refinancer du rendement en Suisse. Incapables d'offrir un développement relationnel suffisant, ils se heurtent à des portes fermées de la majorité des établissements cantonaux et systémiques.

Perspectives : le marché entre dans un nouveau régime

Pour la suite de 2026, la BNS devrait maintenir son taux directeur à 0,00 %, le SARON restant ancré autour de 0,95 %. En revanche, les taux fixes devraient poursuivre leur dérive haussière, avec une progression estimée à +0,20 % d'ici fin 2026, portée par le repricing des marchés obligataires internationaux.

Deux facteurs exogènes méritent une attention particulière. D'une part, l'escalade géopolitique au Moyen-Orient pourrait générer un choc logistique sur les matériaux de construction (+8 % à +12 %), qui, couplé à la perspective de l'abolition de la valeur locative en 2029, devrait accentuer la décote énergétique (Brown Discount) des biens à assainir, de 15 % actuellement à potentiellement 25-30 % post-2029. D'autre part, la superposition de l'abolition de la valeur locative et de l'imposition individuelle redéfinira l'équation fiscale de la propriété, pénalisant notamment les couples mariés à revenus asymétriques ayant acquis récemment.

Dans ce marché fragmenté et ultra-sélectif, l'asymétrie d'information n'a jamais été aussi forte. La simple mise en concurrence tarifaire ne suffit plus : structurer son dossier en amont pour répondre aux exigences spécifiques de chaque typologie de prêteur est devenu indispensable.