Dans quel cas faut-il payer des pénalités de remboursement anticipé ?

Les pénalités de remboursement anticipé sont des frais supplémentaires appliqués par les prêteurs lorsque vous décidez de rembourser votre prêt hypothécaire avant la fin du terme convenu. Ces pénalités servent à compenser les pertes financières subies par le prêteur en raison du remboursement anticipé, car cela peut entraîner une diminution des intérêts qu'il aurait perçus sur la durée restante du prêt.

La plupart des prêteurs en Suisse appliquent ces pénalités. Leur montant peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que : 

• le montant du prêt
• le taux d'intérêt initial
• la durée de fixation initiale
• le terme restant
• le rendement du réinvestissement au moment du remboursement
• les conditions spécifiques du contrat hypothécaire

Comment les pénalités de remboursement anticipé sont-elles calculées ?

Le calcul des pénalités de remboursement anticipé implique généralement l'utilisation d'une formule spécifique basée sur le taux d'intérêt préétabli, la durée restante du prêt hypothécaire et le rendement du réinvestissement sur le marché des capitaux. Par exemple, la formule peut consister à multiplier le manque à gagner pour la banque (taux d’intérêt initial - rendement du marché des capitaux sur la durée restante) par la durée restante du prêt et par le montant remboursé.

Par exemple, pour un remboursement anticipé de CHF 500’000, 5 ans avant l’échéance, avec un taux d'intérêt à 2.8% sur 10 ans et un rendement sur réinvestissement à 5 ans de 1.8%, cela vous coûtera CHF 25’000 (1% × 5 ans × CHF 500’000).

Il est important de noter que chaque prêteur peut avoir sa propre politique en matière de calcul des pénalités et que cela peut varier. Certains prêteurs peuvent calculer les pénalités en utilisant le taux d'intérêt en vigueur au moment du remboursement anticipé. Dans ce cas, plus le taux hypothécaire est bas au moment du remboursement, plus les pénalités pourraient être élevées.

Autre aspect à ne pas négliger, les pénalités de remboursement anticipé ne sont plus automatiquement fiscalement déductibles du revenu comme cela était le cas par le passé. En effet, pour pouvoir bénéficier d’une déduction fiscale sur le revenu, le refinancement doit impérativement se faire auprès de la même institution financière. Si tel n’est pas le cas, l’administration fiscale considérera cette pénalité comme une réparation financière et n’acceptera donc pas la déduction fiscale. Finalement, en cas de vente de l’objet immobilier, il sera possible de déduire ces pénalités du gain immobilier (bénéfice sur la vente).

Quelles sont les exceptions à la règle ?

Type de prêt

Les pénalités de remboursement anticipé peuvent varier ou ne pas être appliquées en fonction du type de prêt.

Prêt hypothécaire à taux fixe

Si vous avez contracté un prêt hypothécaire à taux fixe, les pénalités de remboursement anticipé sont généralement plus élevées, car le taux d'intérêt est fixé pour une période spécifique, souvent plusieurs années. Si vous décidez de rembourser le prêt avant l'échéance convenue, le prêteur devra compenser les intérêts perdus sur la durée restante du prêt.

Prêt hypothécaire à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable sont en principe exempts de pénalités. En effet, le taux variable est plus élevé qu’un taux fixe, mais également beaucoup plus flexible, puisqu’il peut être résilié à n’importe quelle date. Attention, certains établissements financiers pourraient toutefois appliquer des frais supplémentaires, tels que des frais de dossier.

Prêt hypothécaire en SARON

En ce qui concerne les prêts hypothécaires basés sur le SARON, les pénalités sont généralement moins élevées et dépendent de la durée du contrat cadre.

Transfert de l’hypothèque sur un nouvel objet immobilier en Suisse

En cas de vente du logement pour acheter un autre bien immobilier, et à condition de coordonner les deux, il est possible d’effectuer un transfert d’hypothèque d’un bien à l’autre et d’ainsi éviter les pénalités de remboursement anticipé. Attention, il faudra toutefois respecter le taux d’avance (rapport entre le montant de l’hypothèque et la valeur de l’objet immobilier) en vigueur selon l’affectation de l’objet immobilier ou amener des garanties complémentaires (mises en gage).

Changement de propriétaire du bien immobilier

Il est parfois possible d'éviter les pénalités de remboursement anticipé en cas de changement de propriétaire du bien immobilier. Lors d'une vente du logement ou du transfert à un membre de la famille, le nouvel acquéreur ou le nouveau propriétaire peut reprendre le prêt hypothécaire existant. Cela signifie que le prêt hypothécaire est transféré à la nouvelle personne responsable du remboursement et, dans ce cas, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être évitées.

Cependant, le transfert du prêt hypothécaire à un nouveau propriétaire est soumis à l'approbation du prêteur. En effet, le nouvel acquéreur doit remplir les critères d'admissibilité fixés par le prêteur et démontrer sa capacité à assumer le remboursement du prêt.

Dans tous les cas, avant de décider de rembourser anticipativement votre prêt hypothécaire, il est crucial d'évaluer attentivement les coûts associés à cette décision. Il est également essentiel de consulter les termes de votre contrat hypothécaire pour comprendre les clauses et les pénalités spécifiques applicables à votre prêt hypothécaire. Par exemple, il n’est généralement pas possible de changer de prêteur avant la fin de l’échéance de prêt, sauf si cela est spécifié dans le contrat.

Nos conseillers peuvent vous aider à calculer les incidences financières d’un remboursement anticipé et à peser le pour et le contre en fonction de vos objectifs.