Wohneigentum in der Schweiz: Was Sie wissen müssen

Kaufen oder mieten in der Schweiz?

Eigentümer oder Mieter? Der Anteil der Wohneigentümer in der Schweiz ist mit 36 % im Jahr 2021 im Vergleich zu unseren Nachbarländern relativ gering, auch wenn die Zahl zu steigen scheint.  Experten sind sich jedoch einig, dass es auf lange Sicht kostengünstiger ist, Wohneigentümer zu werden, als Mieter zu bleiben.

Diese niedrige Quote lässt sich durch mehrere Faktoren erklären, in erster Linie durch finanzielle Schwierigkeiten:

• die Immobilienpreise sind hoch
• das erforderliche Einkommen ist hoch
• Wohneigentum erfordert hohe Eigenmittel

Auch die Verfahren sind ein Hindernis für Menschen, die Eigenheim erwerben wollen:

• der Fachjargon ist kompliziert und unklar
• die Informationen schwer zu beschaffen
• die Berechnungen komplex
• die Sache ist nicht risikofrei (Hypothekenzinsen können steigen, der Wiederverkauf einer Immobilie kann schwierig sein)

Mit der richtigen Betreuung kann es jedoch einfach und besonders vorteilhaft sein, Eigentümer zu werden und ein Hypothekendarlehen zu erhalten.

Eigentum oder Miete – beide Wohnformen haben ihre Vor- und Nachteile. Als Eigentümer entfallen für Sie viele Einschränkungen, denen Sie als Mieter unterliegen: Sie sind viel freier in Ihrer Planung und sind nicht mehr der Gefahr von Mieterhöhungen oder der Kündigung des Mietvertrags ausgesetzt. Außerdem können Sie dadurch steuerliche Vorteile erzielen. Es ist jedoch sicher, dass dieser Modus größere Verpflichtungen mit sich bringt, da Sie sich langfristig verschulden müssen und eine neue Art der Besteuerung, nämlich die Besteuerung des Mietwerts, auf Sie zukommt.

Wer kann in der Schweiz eine Immobilie kaufen?

Nicht jeder kann eine Immobilie in der Schweiz kaufen. Der Traum vom Wohnen „in den eigenen vier Wänden“ ist für einen Großteil der Mittelschicht weiterhin unerreichbar, insbesondere in begehrten oder dicht besiedelten Gebieten wie etwa Genf, wo 81 % der Bevölkerung zur Miete wohnen (im Vergleich zu rund 64 % auf Schweizer Ebene im Jahr 2021). 

Aufgrund finanzieller Beschränkungen und des angespannten Markts sind in der Schweiz nur wenige Personen unter 30 Jahren Wohneigentümer. Laut Credit Suisse beträgt das Durchschnittsalter von Immobilieneigentümern 58 Jahre. Das Erwerbsalter liegt laut Experten zwischen 35 und 45 Jahren.

Auch Ihre persönliche und berufliche Situation kann Einfluss auf die Höhe des Darlehens haben, das Sie aufnehmen können, und damit auf Ihre Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen. Das bedeutet, dass die Darlehensgeber je nach Art Ihrer beruflichen Tätigkeit, Ihrer Staatsangehörigkeit oder Ihres Alters unterschiedliche  Kriterien anwenden.

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch Ihre Tragbarkeit aus der Sicht aller Darlehensgeber auf dem Markt ist, fasst unser Rechner all diese Kriterien zusammen und liefert Ihnen mit wenigen Klicks genaue Informationen.

Wie hoch ist das Einkommen, das man braucht, um in der Schweiz Wohneigentum zu erwerben?

Das Einkommen ist ein wichtiger Faktor bei der Feststellung des Höchstbetrags, den Sie aufnehmen können. Jede Immobilie und die damit verbundene Hypothek sind mit laufenden Kosten verbunden:

• Zinsen
• die Tilgung der Hypothek (das heißt die Rückzahlung eines Teils des Darlehens in Raten) und
• die Unterhaltskosten
• Gebühren für die Immobilie

Die Summe dieser Wohnkosten sollte im Allgemeinen ein Drittel (33 %) Ihres Haushaltseinkommens nicht überschreiten. 

Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen einige Darlehensgeber eine etwas höhere Quote (bis zu 40 %) akzeptieren. Dies hängt etwa vom Alter oder Status der Darlehensnehmer, ihrem Gesamteinkommen, dem zum Leben verbleibenden Betrag oder der Höhe des Darlehens ab.

Bitte beachten Sie, dass bestehende Belastungen wie zum Beispiel Autoleasing oder andere Kredite bei der Berechnung ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Für eine Immobilie im Wert von 1.000.000 CHF beispielsweise müsste das gemeinsame Einkommen der Darlehensnehmer mindestens rund 180.000 CHF betragen.

Wie finanziert man eine Immobilie in der Schweiz?

Eines der wichtigsten Themen sind die Eigenmittel. Wenn Sie in der Schweiz ein Eigenheim erwerben möchten, müssen Sie in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln einbringen. Das heißt, dass ein Finanzinstitut maximal 80 % der Immobilie finanziert. Ohne diese Eigenleistung dürfte es schwierig sein, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, selbst wenn Ihr Einkommen dies zulässt. Diese Regel gilt bei allen Banken und in allen Kantonen.

In den meisten Fällen kommt eine zusätzliche Voraussetzung hinzu: Mindestens 10 % dieser Mittel müssen aus Ihren liquiden Mitteln (Eigenkapital) stammen: Ersparnisse, dritte Säule, Lebensversicherungen, Spenden, Wertpapiere usw. Die restlichen 10 % können entweder aus Ihren liquiden Mitteln oder aus der 2. Säule (auch BVG genannt) stammen. 

Zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital müssen Sie auch die Notariatsgebühren einplanen. Diese sind je nach Notariat und Kanton unterschiedlich. Sie können weder von der Bank noch aus der 2. Säule finanziert werden und müssen daher durch Ihre liquiden Mittel gedeckt werden. Sie können zwischen 3 und 5 % des Wertes Ihrer Immobilie ausmachen und dürfen auf keinen Fall vernachlässigt werden.

Um auf das vorherige Beispiel zurückzukommen: Für eine Immobilie im Wert von 1.000.000 CHF müssen Sie zwischen 23 % und 25 % Eigenmittel aufbringen, das heißt zwischen 230.000 und 250.000 CHF.

Wie bereitet man den Kauf einer Immobilie in der Schweiz optimal vor?

Der Erwerb einer Immobilie ist eine wichtige Anschaffung im Leben eines Menschen, oft die finanziell größte. Es ist daher wichtig, sich optimal vorzubereiten und die richtigen Berater zu haben. 

1. Ihre Kaufkapazität ermitteln

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen, sollten Sie zunächst wissen, wie hoch die Summe ist, für die Sie überhaupt kaufen können.

Ihre Kaufkapazität hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Von den Eigenmitteln, die Sie für Ihr Projekt bereitstellen können
• Von Ihrer Tragbarkeit, die wiederum von Ihrem Einkommen abhängt
• Von dem Finanzinstitut, das Sie für Ihr Hypothekendarlehen wählen
• Vom Kanton, in dem Sie Eigentum erwerben
• Davon, wie Sie Ihre Immobilie nutzen möchten

Einige Immobilienmakler verlangen sogar einen Finanzierungsnachweis, um Ihnen ein Angebot für eine Immobilie unterbreiten zu können. Handeln Sie also nicht kurzsichtig und bereiten Sie sich auch auf diese Anforderung vor. Resolve kann Ihnen dieses Zertifikat mit wenigen Klicks zur Verfügung stellen.

2. Art und Ort Ihrer Immobilie wichtig wählen

Wichtig ist auch, die Art des gewünschten Wohnraums und die für Sie wichtigen Merkmale zu definieren, um bei der Suche so schnell wie möglich voranzukommen. Entscheiden Sie, ob Sie bauen oder kaufen wollen. Auch der Standort ist wichtig, zumal er den Preis beeinflusst. Im Allgemeinen sind die Preise umso günstiger, je weiter man sich von den Städten entfernt. Der Durchschnittspreis pro m2 liegt in der Schweiz bei rund 6.000 CHF, in den großen Städten kann er jedoch schnell 10'000 CHF pro m2 erreichen. Um eine Vorstellung davon zu haben, sollten Sie wissen, dass der Verkaufspreis von 80 % der Häuser auf dem Schweizer Markt zwischen 420.000 und 2.900.000 CHF liegt. Die meisten Wohnungen kosten zwischen 298.000 und 1.665.000 CHF. 

3. Erarbeitung eines Sparplans

Wie Sie sehen, ist es unerlässlich, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, damit Sie an dem Tag, an dem Sie eine Immobilie kaufen möchten, über genügend Eigenkapital verfügen. Die gebundene Vorsorge der 3. Säule ist in dieser Hinsicht eine gute Lösung. Tatsächlich legt jeder dritte Schweizer bis zu 1.000 CHF pro Monat zurück, um Wohneigentum zu erwerben. Laut einer von SwissLife veröffentlichten Studie muss eine Schweizer Familie im Durchschnitt acht Jahre lang sparen, bevor sie eine Immobilie erwerben kann.

4. Finanzierung finden

Sobald Sie Ihre Kaufkapazität bestätigt, eine Immobilie gefunden und Ihren Eigenanteil aufgebracht haben, gilt es die beste Hypothek für Ihr Projekt zu finden. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Hypothek mit variablem Zinssatz
• Hypothek mit festem Zinssatz
• Saron-Hypothek
• kombinierte Hypothek

Die Hypothekenmodelle unterscheiden sich vor allem durch ihre Flexibilität und ihr Risikoniveau. Es bedarf sorgfältiger Analysen, um sicherzustellen, dass auch nach dem Eintritt in den Ruhestand oder im Falle eines unvorhergesehenen Ereignisses (Invalidität oder Tod) die finanzielle Belastung für den Verbleib in der Immobilie tragbar bleibt.

Die Suche nach der besten Finanzierung kann kompliziert und zeitaufwändig sein, da sie Kenntnisse auf dem Gebiet der Hypothekenfinanzierung voraussetzt und jedes Finanzinstitut nach seinen eigenen Regeln über die Annahme von Kunden und die Gewährung einer Hypothek entscheidet. Um sich auf dem Immobilienmarkt zurechtzufinden und auf einfache Weise das optimale Darlehen zu erhalten, stehen die Berater von Resolve Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und finden für Sie die für Ihren Bedarf am besten geeignete Finanzierungslösung.

Quellen: BFS - Eidgenössische Volkszählung, Strukturerhebung