Wie finanziert man eine Immobilie im Ausland mit einer Hypothek in der Schweiz?

Warum sollte man sich für eine Hypothek in der Schweiz entscheiden, wenn man eine Immobilie im Ausland kaufen möchte?

Wenn eine in der Schweiz wohnhafte Person plant, einen Zweitwohnsitz im Ausland zu erwerben, ist es vorteilhafter, ein Hypothekendarlehen bei einer Schweizer Bank aufzunehmen. Die meisten Banken im Ausland sind nämlich nicht bereit, Nichtansässige zu finanzieren.Und auch wenn sie zustimmen, gelten Einschränkungen, wie z. B. strengere Darlehensbedingungen, niedrigere Belehnungssätzen oder hohe finanzielle Sicherheiten. Außerdem kann der Prozess der Bereitstellung je nach Land länger und komplexer sein.

Die Aufnahme einer Hypothek bei einem Kreditinstitut in der Schweiz ist in der Regel einfacher, allerdings ist die Finanzierung einer Immobilie im Ausland nicht ohne Einschränkungen möglich. Einige Kreditgeber sind möglicherweise zurückhaltender und wenden besondere Regeln in Bezug auf den Standort der Immobilie, die zu finanzierenden Mindestbeträge oder andere Kriterien an. Länder wie Frankreich oder strategisch wichtige Orte wie Saint-Tropez oder bestimmte Stadtteile von Paris stellen aufgrund ihrer "Liquidität", d. h. der hohen Nachfrage nach Immobilien in der Region, normalerweise kein Problem dar. Andere Orte, die als weniger attraktiv gelten, können die Finanzierung schwieriger machen.

Internationale Banken haben oft Erfahrung mit der Vergabe von Hypotheken für Immobilien, die sich im Ausland befinden, wenn siein dem betreffenden Land tätig sind. Es kann sich daher manchmal lohnen, eine Niederlassung in der Schweiz beauftragen, welche auch in dem Land ansässig ist, in dem Sie die Immobilie erwerben möchten.

Welche Kriterien müssen für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes im Ausland erfüllt sein?

Bei der Finanzierung eines Zweitwohnsitzes im Ausland sind die zu erfüllenden Kriterien in der Regel ähnlich wie die, die bei der Finanzierung eines Zweitwohnsitzes in der Schweiz verlangt werden. Nachfolgend einige wichtige Kriterien:

Eigenmittel

In der Regel ist ein Eigenkapital von etwa 30% bis 40% des Immobilienwerts erforderlich, wie beim Erwerb einer Zweitwohnung in der Schweiz.

Verwendung von Vorsorgegeldern

Die Verwendung von Vorsorgegeldern (2. Säule und 3. Säule A) zur Finanzierung des Kaufs einer Zweitwohnung ist nicht erlaubt.

Tragbarkeit

Die finanziellen Belastungen durch das Hypothekendarlehen dürfen ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Die Banken bewerten Ihre Fähigkeit, den Kredit zurückzuzahlen, unter Berücksichtigung Ihres Einkommens, Ihrer Ausgaben und anderer finanzieller Verpflichtungen, die Sie haben.

Amortisation des Darlehens

Die Amortisationspflichten in der Schweiz unterscheiden sich von denen im Ausland oft deutlich. Hierzulande ist es üblich, einen Teil der Hypothek nicht zu amortisieren. In den meisten Ländern hingegen ist die vollständige Rückzahlung der Hypothek obligatorisch. Je nach Bank lassen sich die Amortisationsmöglichkeiten oftmals flexibel ausgestalten und entweder nach Schweizer Modell oder nach dem Kriterien vor Ort festlegen. 

Beispiel für eine Immobilie mit einem Gegenwert von CHF 2'000'000 und einem Darlehen von CHF 1'400'000 :

Amortisation nach dem Schweizer System

In der Schweiz muss nur der zweite Rang der Schuld amortisiert werden, in der Regel bis zu 50% des Immobilienwerts, d.h. der Teil der Finanzierung, der 2/3 des Immobilienwerts übersteigt. Dieser Teil muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden, jedoch bevor der Kreditnehmer in den Ruhestand geht. Im Fall des Beispiels müssen CHF 400'000 zurückgezahlt werden. Anschließend sind nur noch die Zinsen für die Restschuld fällig.

Abschreibung nach dem französischen System

In Frankreich müssen die CHF 1'400'000 innerhalb von maximal 25 Jahren vollständig abgeschrieben werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Kriterien der Banken noch stärker unterscheiden, wenn es um die Finanzierung von Immobilien im Ausland geht. Auch innerhalb derselben Bank können sich die Kriterien je nach Land, in dem die Immobilie erworben werden soll, unterscheiden.

Welche Währung wählt man für den Kauf eines Zweitwohnsitzes im Ausland?

Je nach den Bedingungen der Bank haben Sie möglicherweise keine freie Wahl bei der Währung des Hypothekendarlehens. Wenn das Darlehen in der Währung des Landes gewährt wird, in dem die Immobilie liegt, hat dies kein Währungsrisiko beim Verkauf der Immobilie zur Folge. Allerdings muss ein Devisenwechsel vorgenommen werden, um die monatlichen Raten für das Darlehen zu begleichen.

Zu beachten ist, dass nach der Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank über 2022 und 2023 die Zinsen in EUR teurer geworden sind als die Kredite in CHF. 

Andererseits sollte man bedenken, dass Schuldzinsen, selbst auf eine Immobilie im Ausland, weiterhin vom steuerpflichtigen Einkommen in der Schweiz absetzbar sind.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat der Kauf einer Immobilie im Ausland?

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie die steuerlichen Unterschiede des Landes, in dem Sie eine Immobilie kaufen möchten, im Vergleich zur Schweizer Besteuerung berücksichtigen. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es entscheidend, dass Sie sich ausführlich über die steuerlichen Auswirkungen Ihres Erwerbs informieren.

Bei einem Immobilienkauf in Frankreich gibt es zum Beispiel zwei gängige "Fallen", die es zu beachten gilt: die Immobilienvermögenssteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) und die Erbschaftssteuer. Die erste kann vermieden werden, wenn der Nettowert der Wohnung, d. h. der Wert der Immobilie abzüglich der Hypothekarschuld, EUR 1'300'000 nicht übersteigt (es ist wichtig zu beachten, dass das gesamte Immobilienvermögen berücksichtigt wird). Die zweite Falle ist komplexer. Im Todesfall kann die Erbschaftssteuer bis zu 40% des Nettowerts der Immobilie betragen. Dieser Wert wird von einem vom FISC zugelassenen Immobiliengutachter ermittelt und von der Hypothekarschuld abgezogen (es ist daher besser, sich nicht auf eine konservative Bewertung zu verlassen). Anders als bei der IFI gibt es in diesem Fall keinen Freibetrag. Um dieser unangenehmen Situation zuvorzukommen, sollten Sie in Erwägung ziehen, den zukünftigen Erben eine Schenkung zu machen, damit sie Eigentümer werden, während die Eltern die Nutzniessung behalten.

Außerdem wird zwar oft behauptet, dass der Kauf einer Immobilie über eine Gesellschaft in Frankreich günstiger ist als der Kauf als Privatperson, doch diese Entscheidung sollte von einem Steuerfachmann gründlich überdacht werden. Wenn der Kauf über eine Gesellschaft dennoch in Betracht gezogen wird, sollte man darauf achten, welche Rechtsform gewählt wird, ob es sich um eine SCI (Société Civile Immobilière) oder eine SARL (Société à Responsabilité Limitée) handelt. Wenn die Immobilie nämlich vermietet werden soll, wäre eine SCI nicht die beste Option, da sie einer unangenehmen Zusatzbesteuerung unterliegt.

Wie bereite ich den Antrag auf eine Hypothek für eine im Ausland gelegene Wohnung vor?

Wenn Sie Ihren Antrag auf ein Hypothekendarlehen für eine Wohnung im Ausland vorbereiten, sind die Schritte ähnlich wie bei einem Darlehensantrag in der Schweiz. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Verwaltungsschritte mehr Zeit in Anspruch nehmen können, wenn es sich um eine grenzüberschreitende Finanzierung handelt. Hier sind einige wichtige Schritte zur Vorbereitung Ihres Darlehensantrags :

Bewertung Ihrer Kreditfähigkeit

Führen Sie eine gründliche Analyse Ihrer Kreditfähigkeit durch und berücksichtigen Sie dabei Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, Ihre sonstigen finanziellen Verpflichtungen und mögliche besondere Kriterien des Kreditgebers. Stellen Sie sicher, dass Sie die monatlichen Raten für die Hypothek unter Berücksichtigung Ihrer sonstigen Ausgaben tragen können.

Meine Kreditfähigkeit beurteilen mit einem Berater

Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten

Ermitteln Sie Kreditgeber, die Hypothekendarlehen für Immobilien im Ausland anbieten. Informieren Sie sich über Ihre Finanzierungskriterien, Konditionen, Zinssätze und Anforderungen.

Aufstellung des Haushaltsplans 

Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest, indem Sie die Kosten für die Auslandsimmobilie, die Erwerbskosten, die Transaktionskosten, die Notargebühren, die Steuern und andere mit dem Kauf verbundene Ausgaben berücksichtigen. Stellen Sie sicher, dass Sie über das nötige Eigenkapital verfügen, um die Finanzierungskriterien zu erfüllen.

Vorbereitung der Darlehensunterlagen

Bereiten Sie Ihre Unterlagen für den Darlehensantrag sorgfältig vor. Sammeln Sie alle für Ihren Darlehensantrag erforderlichen Unterlagen wie Identitätsnachweise, Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Informationen über die Immobilie usw.

Mehr über die für ein Hypothekendarlehen erforderlichen Dokumente

Wahl der Finanzierungsstrategie

Sobald Sie Ihren Antrag eingereicht haben, müssen Sie die Darlehensbedingungen aushandeln, z. B. den Zinssatz, die Laufzeit des Darlehens und die allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Zögern Sie nicht, einen Spezialisten wie einen Finanzberater hinzuzuziehen, der Ihnen bei all diesen Schritten hilft..

Welchen Fehler sollte man beim Kauf einer Immobilie im Ausland vermeiden?

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland ist es von entscheidender Bedeutung, einen häufigen Fehler zu vermeiden: den Versuch, den Kauf alleine und ohne die Unterstützung eines Experten zu tätigen. Der Kaufprozess in einem anderen Land als dem, in dem man wohnt, kann nämlich sehr komplex sein und erfordert eine gründliche Kenntnis der örtlichen Vorschriften und Gepflogenheiten.

Um Probleme und Komplikationen zu vermeiden, wird dringend empfohlen, einen Finanzierungsexperten zu konsultieren, der Sie anleiten und Ihnen helfen kann, den richtigen Kreditgeber zu finden, basierend auf Ihren spezifischen Kriterien wie :

• die Höhe des Darlehens
• die Laufzeit des Darlehens
• die Art der Abschreibung
• die Sicherheiten
• (...)

Die Suche nach einem geeigneten Kreditgeber kann langwierig und mühsam sein, wenn Sie sie selbst unternehmen. Wenn Sie mit einem erfahrenen Berater zusammenarbeiten, sparen Sie wertvolle Zeit und sind besser über die Fristen und Verwaltungsverfahren informiert, die Sie einhalten müssen.

Wir bei Resolve haben viel Erfahrung mit der Finanzierung von Immobilien im Ausland, insbesondere in Frankreich, Spanien, Portugal, Italien, Deutschland und Großbritannien. Wir bearbeiten immer mehr dieser Anfragen auch in der Premium-Kategorie und bieten unseren Kunden so einen persönlichen und qualitativ hochwertigen Service.