Welche Unterlagen sind für Ihren Finanzierungsantrag unerlässlich?

Um ein Hypothekendarlehen zu beantragen, müssen Sie eine beträchtliche Anzahl von Unterlagen beibringen, die Ihre Situation belegen. Dazu gehören unter anderem:

• Dokumente über Ihr persönliches Umfeld: Personalausweis, Niederlassungserlaubnis
• Unterlagen zu Ihrer steuerlichen Situation: letzte detaillierte Steuererklärung, Steuerbescheinigungen
• Dokumente, die Ihr Einkommen und Ihre finanziellen Belastungen belegen: Einkommensbescheinigung, Gehaltsabrechnungen, Leasingverträge usw.
• Unterlagen zum Nachweis Ihrer Eigenmittel: Schenkungsurkunde, Immobilienverkauf, Sparkontoauszug 
• Unterlagen zur verpfändeten Immobilie: Verkaufsprospekt, Pläne usw.

Warum sollte man den Darlehensgebern Dokumente zur Verfügung stellen?

Alle Finanzinstitute, die Hypothekendienste anbieten, werden heute von der FINMA beaufsichtigt. Alle Darlehensgeber sind verpflichtet, sich zu vergewissern:

• dass der Darlehensnehmer kreditwürdig ist 
• dass der Wert der Immobilie marktgerecht ist. 

Sie müssen prüfen, ob der Darlehensnehmer die zulässige Aufwands- bzw. Belehnungsquote einhält. Daher müssen sie Zugang zu bestimmten Dokumenten haben, um sich zu vergewissern.

Wann und wie stellt man seine Unterlagen zusammen?

Die meisten Darlehensgeber warten, bis alle Ihre Unterlagen vorliegen, bevor sie Ihren Antrag prüfen. Wenn Sie jedoch mit Ihrem Finanzierungsantrag warten, bis Sie alles beisammen haben, könnte dies Ihr Projekt gefährden. Zwischen dem Moment, in dem Sie Ihr Traumobjekt finden, und dem Augenblick, in dem Sie zum Notar gehen müssen, um die Transaktion zu sperren, liegt oft nur eine kurze Zeitspanne. 

Wir haben nur eine Chance, bei unserem Darlehensgeber einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen. Um Ihre Chancen zu optimieren, sollten immer eine Unterlagenmappe mit den wichtigsten Komponenten für eine erste Analyse einreichen. Einige Dokumente werden erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt (zum Abschluss des Darlehensvertrags oder sogar erst am Tag der Schlüsselübergabe). 

Wenn Sie Ihre Daten in Ihren Resolve-Bereich eingeben, ändert sich die Liste der Dokumente, die Sie vorlegen müssen, automatisch. Sie können sie dann bedenkenlos online stellen. Wir sind in der Lage, Ihre Akte in hochwertiger Form an den Darlehensgeber weiterzugeben.

Sie sollten wissen, dass alle von der FINMA beaufsichtigten Institute, auch die Resolve, alle Kundendaten vertraulich behandeln müssen. Nach Abschluss der Analyse werden diese Dokumente archiviert (in der Schweiz) oder vernichtet. Resolve unterzieht seine Systeme regelmäßigen Penetrationstests, um optimale Sicherheit zu gewährleisten.

Unterlagen über die Darlehensnehmer

Identitätsnachweise

Bevor sie sich mit den finanziellen Aspekten Ihres Antrags befassen, möchten die Finanzinstitute Ihren Niederlassungsstatus in der Schweiz kennen. Dafür sind ein oder mehrere Ausweisdokumente erforderlich. Je nach Ihrer Nationalität können dies zum Beispiel eine Kopie Ihres Reisepasses, Ihres Personalausweises, Ihrer Legitimationskarte oder Ihrer Arbeitserlaubnis sein. Diese Dokumente werden auch zur Eröffnung der Geschäftsbeziehung mit dem gewählten Darlehensgeber verwendet.

Gegebenenfalls müssen Sie möglicherweise auch eine Kopie Ihres Familienbuchs oder eine Scheidungsvereinbarung vorlegen. Mit anderen Worten: alle Unterlagen, die Ihre familiäre Situation belegen.

Schließlich verlangen die Darlehensgeber auch für jeden Darlehensnehmer einen Auszug vom Betreibungsamt.

Belege für Ihre berufliche Situation

Die Institute verlangen diese Unterlagen, um die Höhe Ihres Einkommens und die Stabilität Ihrer Situation zu überprüfen. Sie möchten sich vergewissern, dass das mit der Finanzierung verbundene Risiko gering und unter Kontrolle ist. 

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von Ihrer beruflichen Tätigkeit ab. Wenn Sie Arbeitnehmer sind, werden Dokumente wie Gehaltsabrechnungen und die letzte Jahresgehaltsbescheinigung benötigt. Auch ein Arbeitsvertrag wird verlangt. Damit können Elemente wie die Dauer der Probezeit oder die vorgesehene Vergütung geprüft werden.

Wenn Sie Selbständiger oder Angestellter und zugleich Gesellschafter Ihres Unternehmens sind, müssen Sie Ihre letzten Bilanzen sowie einen Auszug aus dem Handelsregister vorlegen.

Nachweise für Ihre finanzielle Situation

Die Kunden müssen Nachweise über ihre aktuellen Ersparnisse erbringen, um zu belegen, dass das Eigenkapital für den Kauf zur Verfügung steht. Aktuelle Vermögensaufstellungen sind ausreichend.

Außerdem müssen die Finanzinstitute sich vergewissern, dass die Eigenmittel der Kunden ordentlich versteuert werden. Da sie der FINMA-Aufsicht unterstehen, bekämpfen sie Geldwäscherei und Steuerhinterziehung. Nicht steuerlich gemeldetes Vermögen kann nicht als Eigenkapital angerechnet werden. Anhand der letzten Steuererklärung der Kunden lässt sich dies überprüfen.

Besteht Ihr Beitrag teilweise aus Altersvorsorgegeldern (2. und/oder 3. Säule), so müssen die Institute sicherstellen, dass der von Ihnen zur Verwendung vorgesehene Betrag für den betreffenden Immobilienerwerb tatsächlich verfügbar und verwendbar ist. Dann werden eine aktueller Vorsorgebescheinigung der 2. Säule und ein Kontoauszug der 3. Säule benötigt.

Bei einer Entnahme aus der 2. Säule verlangen die Kreditgeber einen Guthabensnachweis, um eine langfristige Übersicht über Ihre Vorsorgesituation zu erhalten.

Schließlich wird jedes Institut auch dafür sorgen, dass etwaige Kleinkredite in der Analyse berücksichtigt werden. Bei Leasing oder Verbraucherkrediten zum Beispiel werden die tatsächlichen Kosten eingerechnet. Jede Institution wird die Zentralstelle für Kreditinformation (ZEK) befragen, um sicherzugehen, dass auch kleine Kredite, die in den Steuererklärungen übersehen wurden, ihnen nicht entgehen.

Dokumente zur Immobilie

Angesichts der jüngsten Wirtschaftskrisen sind Banken und Versicherungsgesellschaften vorsichtig geworden, was die Höhe des Risikos betrifft, das sie im Zusammenhang mit Hypothekenkrediten einzugehen bereit sind. Dies ist einer der Gründe, warum bei jeder Immobilientransaktion ein Eigenbeitrag des Kunden verlangt wird. Die Darlehensinstitute gehen nämlich davon aus, dass sie durch die Gewährung eines Kredits in Höhe von maximal 80 % des Immobilienwerts ihr verliehenes Geld beispielsweise bei einem Zahlungsausfall des Schuldners leichter zurückerhalten können. Natürlich sind die zulässige Beleihungsquote und das Risiko der Bank je nach Art des Objekts unterschiedlich hoch.

Anhand der geforderten Unterlagen kann man das Objekt, an dem Sie interessiert sind, einstufen, seinen Wert schätzen und das Risiko ermitteln, das das Finanzinstitut bereit ist, für Ihr Projekt einzugehen.

Die Darlehensgeber werden sich zunächst über Ihr gesamtes Immobilienprojekt informieren wollen. Was möchten Sie kaufen? In welcher Gemeinde? Zu welchem Preis? Alle diese grundlegenden Informationen finden Sie in der Verkaufsbroschüre, die Ihnen direkt vom Verkäufer oder von dem Makler, der den Verkauf abwickelt, zugeschickt wird.

Pläne gehören ebenfalls zu den unverzichtbaren Unterlagen für die Analyse. Anhand dieser Pläne kann man die Anzahl der Zimmer, die Anzahl der Toiletten und vor allem die Fläche überprüfen.

Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gibt es auch ein Dokument, das „Teilungserklärung“ genannt wird. Dies ist ein Heft, in dem alle Lose des Gebäudes zusammengefasst sind. Die offizielle Wohnfläche wird ebenso angegeben wie der Anteil der einzelnen Lose. So kann der Käufer prüfen, ob sein Kostenanteil angemessen ist.

In der Schweiz müssen alle Gebäude bei einer Versicherungsgesellschaft versichert sein. Sie deckt unter anderem sogenannte „Elementarschäden“ ab. Diese Gebäudeversicherung ist für Finanzinstitute ein Muss. Auf diese Weise können Darlehensgeber sicherstellen, dass das als Sicherheit genommene Gebäude im Schadensfall auf Kosten des Versicherers wiederaufgebaut wird. 

Wenn Sie einen Neubau planen, werden weitere Unterlagen benötigt. Die Baubeschreibung gibt dann einen Überblick über die Materialien, die im Rahmen des Projekts verwendet werden, über die vom Bauherrn geplanten Ausstattungen usw. 

Alle genannten Dokumente zusammen ermöglichen es dem Darlehensgeber, die Immobilie zu bewerten. Die Darlehensgeber nutzen interne Instrumente, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis dem aktuellen Verkehrswert entspricht und somit das künftige Hypothekenrisiko nicht zu hoch ist.

Vorzulegende notarielle Dokumente

Jede Immobilientransaktion muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Damit dieses Geschäft bestätigt und ordnungsgemäß registriert werden kann, verfasst er eine sogenannte Kaufurkunde. Diese Urkunde enthält Informationen wie die Namen der Parteien (Käufer/Verkäufer), die von der Transaktion betroffene Immobilie, den Preis, das Datum des Eigentumsübergangs usw. 

Dieses Dokument wird am Tag des Notartermins von beiden Parteien unterzeichnet. Vor dem Tag der Unterzeichnung erhält jede der Parteien einen „Entwurf“ des Kaufvertrags. So können beide Parteien das Dokument prüfen und eventuelle Änderungen veranlassen.

Die Darlehensinstitute benötigen dieses Dokument, um sicherzustellen, dass Informationen wie der endgültige Transaktionspreis und die betreffende Immobilie korrekt sind und das Institut die richtige Immobilie finanziert.

Der Notar fungiert zugleich als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Das Geld für den Kauf ist an den Notar zu überweisen, der es nach Abzug etwaiger Restguthaben an den bzw. die Verkäufer überweist.

Die Finanzinstitute verlangen eine zusätzliche Hypothekenbürgschaft. Dies ist der Schuldbrief. Der Schuldbrief ist ein Wertpapier (je nach Kanton in Papier- oder elektronischer Form), das den gewährten Kredit sichert. Der Betrag dieses Briefs muss mindestens so hoch sein wie der aufgenommene Betrag. Da der Darlehensgeber die Immobilie nicht direkt in ein Bankschließfach legen kann, dient dieser Brief als Sicherheit für das Darlehen. Wiederum ist der Notar derjenige, der den Schuldbrief formuliert.

Schließlich wird jeder Grundeigentümer in einer kantonsweiten Datenbank erfasst und aufgelistet. Dies ist das Grundbuch. Das Grundbuch enthält alle Informationen über Wohnungen, Rechte, Lasten, Pfandrechte usw. Im Grundbuch werden viele Informationen festgehalten, wie etwa das Gläubigerinstitut, der Bezug von Guthaben aus der 2. Säule, etwaige Servitute im Zusammenhang mit der Immobilie usw. Dieses Dokument kann nur von Banken, Notaren oder auf Antrag eingesehen werden.

Die Unterlagen, die für eine vollständige Akte vorzulegen sind, hängen von Ihrer Situation und Ihrem Projekt ab. Die Liste kann schnell länger werden und je nach Profil mehr oder weniger komplex sein.

Resolve stellt Ihnen einen sicheren Online-Bereich zur Verfügung, in dem Sie die exakte Liste der von Ihnen benötigten Unterlagen zentral abspeichern können. Wenn Angaben hinzukommen, wird die Liste aktualisiert, um sicherzustellen, dass Ihr Antrag die besten Chancen hat, von allen Darlehensgebern akzeptiert zu werden.

Ihr Berater wird sie dann an die besten Institute zur Analyse weiterleiten.

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