Schweizer Hypothekarmarkt im Q3 2025: Wohnsegment treibt an, Markt für Anlageimmobilien erholt sich vorsichtig

Die Transaktionsaktivität nahm im Vergleich zu Q2 um 5 % zu. Die durchschnittlichen Hypothekarvolumina blieben stabil, während ein Preisanstieg von +3 % im Quartalsvergleich die Marktstabilisierung unterstreicht. Die Belehnungsquoten (Loan-to-Value, LTV) im Wohnsegment lagen unverändert bei rund 73 %, was trotz selektiver Kreditvergabepolitik der Banken auf ein ausgewogenes Risikoumfeld hindeutet.

Privathypotheken: Vertrauen treibt Wachstum

Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum bilden das Rückgrat der Marktexpansion und generieren den Grossteil der neuen Volumina. Die durchschnittliche Hypotheken Summe stieg auf CHF 751’000 (+6.9 % YoY), was stabile Transaktionspreise und das gestiegene Vertrauen der Kreditnehmer widerspiegelt.

SARON-Hypotheken behielten ihren Kostenvorteil bei: mit einer typischen Marge von 0.90 % gegenüber 1.66 % bei zehnjährigen Festhypotheken. Bei einem durchschnittlichen Kredit von CHF 900’000 ergibt dies eine jährliche Ersparnis von rund CHF 7’000 – fast doppelt so viel wie im Vorquartal.

Die Genehmigungsquote für Hypotheken im Wohnsegment liegt weiterhin bei über 95 %. Typischerweise sind mehr als fünf Kreditgeber bereit, qualifizierte Antragsteller zu finanzieren. Der Wettbewerb hat sich intensiviert: Die Spanne zwischen den besten und schlechtesten Angeboten sank auf 0.70 % (gegenüber 0.92 % in Q2). Dadurch reduzierten sich die maximal möglichen jährlichen Einsparungen von CHF 8’000 auf rund CHF 6’300.

Während Banken insgesamt vorsichtig agieren, kehrt der Wettbewerb schrittweise zurück – insbesondere regionale Kreditinstitute und Versicherer treten vermehrt in den Markt ein, wenn auch teils gebremst durch Rückstände aus dem ersten Halbjahr.

Anlageimmobilien: Erholungssignale, doch Volumen weiterhin unter Druck

Das Segment der Anlageimmobilien verzeichnete im dritten Quartal 2025 erstmals seit 2024 wieder eine messbare Belebung. Das Neugeschäft wuchs gegenüber Q2 um 5 %. Im Gesamtvolumen spiegelte sich dies jedoch noch nicht wider: Die durchschnittliche Kreditsumme sank im Quartalsvergleich um 3 % auf CHF 1.2 Millionen – der zweitniedrigste Wert der vergangenen 13 Quartale.

Dieser Rückgang verdeutlicht die fortgesetzte Entschuldungsstrategie der Banken sowie ihre Präferenz für Transaktionen mit tieferen Belehnungsquoten. Grössere Refinanzierungen – insbesondere ab CHF 15 Millionen – bleiben aufgrund verschärfter Basel-III-Vorgaben, reduzierter Verschuldungsgrenzen und konservativer Objektbewertungen (immer noch rund 20–25 % unter Marktwert) schwierig.

Kreditgeber fokussieren sich weiterhin auf erstklassige Dossiers mit stabilen Cashflows oder konservativen Finanzierungen. Die Genehmigungsquoten bleiben eingeschränkt: Weniger als zwei Drittel der Anträge ausserhalb des Kerngeschäfts werden bewilligt. Dennoch zeigt die zunehmende Annäherung der Konditionen zwischen Wohn- und Anlagehypotheken erste Grundlagen für eine vorsichtige Erholung.

Zinsen und Kreditgeberlandschaft: Chancen bei selektiver Vergabe

SARON-Hypotheken bleiben die kosteneffizienteste Option, während langfristige Festhypotheken durch tiefe Margen ebenfalls attraktiv sind. Über beide Produkte hinweg stabilisierten sich die Bankmargen, bei zehnjährigen Festhypotheken stiegen sie leicht auf 1.10 % (Q2: 1.00 %).

Wichtige Marktdynamiken im Q3:

• Margen bei SARON- und Festhypotheken stabil.
• Spanne zwischen besten und schlechtesten Anbietern auf 0.70 % verengt (–20 % gegenüber Q2).
• Versicherer kehren schrittweise in den Hypothekarmarkt zurück, vor allem im Bereich Wohnsegment und Low-LTV-Investitionskredite.
• Entwicklungsfinanzierungen (Land- und Baukredite) bleiben schwer zugänglich.
• Liquiditätsengpässe beeinflussen Strategien: Fokus auf hochwertige Privatkunden und langjährige Geschäftsbeziehungen.

Ausblick: Zinsstabilität und Steuerreform

Für Q4 2025 zeichnet sich folgende Entwicklung ab:

• Immobilienbewertungen dürften weiter steigen, getragen durch Nachfrage und die höhere Risikobereitschaft der Banken nach Basel-III-Anpassungen.
• Referenzzinsen bleiben stabil: Starker Franken und US-Steuerreformen kompensieren zusätzliche geldpolitische Lockerungen.
• Margen könnten sich leicht verengen, da SARON-Hypotheken Marktanteile gewinnen.
• Banken bleiben liquide und suchen aktiv nach Finanzierungsmöglichkeiten.

Schwerpunkt: Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung

Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 führte mit 57.7 % Zustimmung zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung. Die Reform tritt frühestens 2028 in Kraft und wird die Hypothekar- und Immobilienmärkte grundlegend verändern:

• Kurzfristig: Renovierungsboom erwartet, da Eigentümer vor der Reform noch Abzüge geltend machen.
• Mittelfristig: Preise könnten um 2–3 % steigen, da die niedrigere Steuerlast die Nachfrage stützt. Ältere Objekte mit Renovierungsbedarf bleiben jedoch zurück.
• Langfristig: Hypothekarverschuldung dürfte langsamer wachsen, da der Zinsabzug entfällt. Effektive Finanzierungskosten steigen um 20–30 %, hochverschuldete Strategien verlieren an Attraktivität. Das systemische Risiko sinkt.