Schweizer Hypothekarmarkt im 2. Quartal 2025: Wachstum beschleunigt sich

Trotz eines vorsichtigen Kreditumfelds bei vielen Banken profitieren Eigenheimbesitzer weiterhin von wettbewerbsfähigen Zinsen, während der Markt für Anlageimmobilien erste Anzeichen einer Stabilisierung zeigt.

Eigenheimfinanzierung: Stabile Nachfrage und zugängliche Finanzierung

Selbstgenutzte Wohnimmobilien bleiben die treibende Kraft am Markt und machten mehr als zwei Drittel des Wachstums im 2. Quartal aus. Die durchschnittliche Hypothekarsumme stieg auf CHF 728’000 (+4,9 % im Jahresvergleich), getrieben durch steigende Transaktionspreise und zunehmendes Vertrauen der Kreditnehmer.

Die Entscheidung der SNB, den SARON-Basissatz auf 0% zu senken, in Kombination mit einer attraktiven Marge von 1,14 %, ermöglicht erhebliche Einsparungen für Kreditnehmer und bietet rund CHF 4’000 jährliche Zinsersparnis bei einer durchschnittlichen Hypothek von CHF 900’000 im Vergleich zu 10-jährigen Festhypotheken (1,57 %).

Die Erfolgsquote bei Hypothekenanträgen für Eigenheimfinanzierungen bleibt mit über 95 % hoch, wobei in der Regel mehr als fünf Kreditgeber für gut vorbereitete Anträge verfügbar sind. Der Zinsunterschied zwischen den besten und schlechtesten Angeboten hat sich von 1,04 % auf 0,92 % verringert, dennoch können gut informierte Kreditnehmer bis zu CHF 8’000 pro Jahr sparen, wenn sie Angebote vergleichen.

Anlageimmobilien: Frühe Erholung, aber selektive Vergabe

Der Markt für Anlageimmobilien verzeichnete einen Anstieg des Volumens um 5 % gegenüber dem 1. Quartal, was auf eine vorsichtige Erholung hinweist. Die Transaktionspreise bleiben jedoch niedrig, die durchschnittlichen Hypothekarsummen sind im Jahresvergleich um rund 12 % gesunken, was auf eine geringere Nachfrage und eine fortgesetzte Entschuldung der Bankportfolios zurückzuführen ist.

Die Refinanzierung bleibt für grössere Objekte (>\CHF 15 Millionen) aufgrund der Basel-III-Endgame-Regulierungen, niedrigerer Beleihungswerte (LTV) und konservativer Bankbewertungen, die typischerweise etwa 25 % unter den Marktpreisen liegen, herausfordernd. Obwohl sich die Konditionen zwischen Wohn- und Anlagehypotheken angleichen, werden nur die stärksten Dossiers mit niedriger Verschuldung oder robusten Cashflows genehmigt, was die Selektivität der Kreditgeber in diesem Segment unterstreicht.

Hypothekarzinsen und Kreditgeberlandschaft: Chancen trotz Selektivität

SARON-basierte Hypotheken bleiben die kostengünstigste Finanzierungsoption in der Schweiz. Trotz des aktuellen attraktiven Zinsumfelds konzentrieren sich viele Kreditgeber weiterhin auf selbstgenutzte Wohnimmobilien und schränken die Finanzierung von Anlageimmobilien häufig auf bestehende Kunden mit verwalteten Vermögenswerten oder starker Liquidität ein.

Wichtige Dynamiken im 2. Quartal:

• Stabile Margen zwischen SARON- und Festhypotheken
• Der Spread zwischen dem besten und schlechtesten Anbieter hat sich auf 0,92 % verringert
• Versicherer kehren vorsichtig in das Finanzierungsgeschäft für Anlageimmobilien zurück, jedoch in begrenztem Umfang
• Entwicklungsprojekte, einschliesslich Grundstücks- und Baukredite, bleiben äußerst schwierig zu finanzieren, unabhängig von Kreditgeber oder Region

Liquiditätsbeschränkungen beeinflussen weiterhin die Strategien der Kreditgeber, wobei sich viele auf ihr Kerngeschäft und hochwertige Kreditnehmer konzentrieren und dabei restriktive Kreditrichtlinien beibehalten.

Regionale Einblicke: Zürich, Bern und Genf führen

Die regionale Marktsituation bleibt dynamisch:

• Zürich, Bern und Genf bieten weiterhin 0,1-0,3 % niedrigere Zinssätze als andere Regionen
• Die Region Zürich bleibt rund 0,1 % günstiger als andere Schweizer Märkte
• Die Ostschweiz verzeichnete Preisanstiege von ca. 3,8 % für Eigentumswohnungen und 3,7 % für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich, bedingt durch starke Nachfrage und begrenztes Angebot
• Der Kanton Waadt bleibt robust, während Tessin, Uri und Graubünden unterschiedliche Trends zeigen, mit leichten Preiskorrekturen in einigen Gebieten und moderaten Anstiegen in anderen
• Die Verfügbarkeit von Baukrediten bleibt in allen Regionen herausfordernd