Schweizer Hypothekarmarkt Q4 2025: Segment der Anlageimmobilien erholt sich, Eigenheimmarkt bleibt stabil

Die Transaktionsaktivität hat wieder an Fahrt gewonnen, wobei der Medianpreis für Immobilien CHF 996’800 erreichte (+1,5 % QoQ). Im Bereich der Eigenheimhypotheken blieb die Belehnungsquote (LTV) stabil, was in einem Umfeld unveränderter Zinssätze auf ein umsichtiges Risikomanagement der Finanzinstitute hindeutet.

Eigenheimhypotheken: Solide Fundamentaldaten

Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum bleiben mit einem Volumen von CHF 11,07 Milliarden ein Pfeiler des Marktes. Die durchschnittliche Kreditsumme stieg um 5 % auf CHF 630’000 an.

Das Beibehalten des SARON-Zinssatzes bei 0,00 % durch die Schweizerische Nationalbank begünstigt Kreditnehmer weiterhin. Bei einem Kredit von CHF 900’000 ermöglicht die Differenz von 0,72 % zwischen den besten und den am wenigsten kompetitiven Marktangeboten eine potenzielle Ersparnis von CHF 6’480 pro Jahr. Die Genehmigungsquoten für hochwertige Dossiers im Wohnbereich bleiben hoch, obwohl die Kreditgeber weiterhin strenge Auswahlkriterien anlegen.

Anlageimmobilien: Deutliche Erholung der Volumina

Das Segment der Anlageimmobilien verzeichnete ein Wachstum von 21,26 % gegenüber dem Vorquartal und erreichte ein Gesamtvolumen von CHF 12,55 Milliarden. Während der Appetit der Investoren steigt, nehmen die Kreditgeber als Reaktion auf die Basel-III-Regulierungen eine eher konservative Haltung ein.

Die mediane Belehnungsquote (LTV) für Anlageimmobilien ging auf 63,8 % zurück (gegenüber 64,3 % im Q3). Banken bevorzugen nun Dossiers mit soliden Cashflows und nachgewiesener Energieeffizienz. Die Refinanzierung von Grossanlagen bleibt komplex, da sich die Finanzinstitute auf die Reduzierung der Verschuldungsgrade konzentrieren.

Zinsen und Kreditgeberlandschaft: Erhöhte Selektivität

Die Kreditgeberlandschaft fragmentiert sich. Während Banken in das Segment der Anlageimmobilien zurückkehren, erhöhen Pensionskassen ihre Allokationen am Hypothekarmarkt. Im Gegensatz dazu sind Versicherer im Neugeschäft weniger aktiv und konzentrieren sich auf die Verwaltung ihrer bestehenden Portfolios.

Eckpunkte des Q4:

• Das Nettovolumen der neuen Hypotheken beläuft sich auf CHF 23,62 Milliarden.
• Die Differenz zwischen den besten und schlechtesten Angeboten beträgt 0,72 %.
• Die mediane Belehnungsquote für Anlagen sinkt auf 63,8 %.
• Die Finanzierung von Entwicklungsprojekten bleibt schwer zugänglich.

Ausblick 2026: Hin zu einem moderaten Anstieg der Festsätze

Für das Jahr 2026 prognostiziert Resolve eine Asymmetrie zwischen der Schweizer Geldpolitik und dem internationalen Druck:Ausblick 2026: Hin zu einem moderaten Anstieg der Festsätze

• SARON-Prognose: Das Beibehalten bei 0,00 % bleibt das Zentralszenario, da die Schweizer Inflation zwischen 0,3 % und 0,5 % eingegrenzt wird.
• Festsätze: Unter dem Einfluss der globalen Zinsmärkte (IRS) wird bis zum Jahresende ein leichter Anstieg der 10-jährigen Festsätze um +0,15 % bis +0,30 % erwartet.

Arbitrage: Das Zeitfenster, um langfristige Zinsen auf historisch niedrigem Niveau zu sichern, beginnt sich für den Wohnsektor zu schliessen.