Steuervorteile beim Immobilienkauf: Das müssen Sie wissen
Der Kauf einer Immobilie gilt oft als eine der wichtigsten Investitionen im Leben. Neben den Vorteilen des Wohneigentums und der Wohnsicherheit gibt es auch steuerliche Vorteile, die mit der Immobilienfinanzierung verbunden sind. Darüber hinaus profitieren Käufer in der Schweiz von attraktiven Steuervorteilen, die dazu beitragen können, die finanzielle Belastung spürbar zu senken. Dieser Leitfaden bietet Eigentümern eine Übersicht über die wichtigsten abzugsfähigen Ausgaben, um monatlich Kosten zu reduzieren und den Nutzen aus ihrer Investition zu maximieren.
Die verschiedenen Steuervorteile bei einem Immobilienkauf
Eigenmietwert
Eigentümer müssen einen als Einkommen angerechneten Eigenmietwert deklarieren, dieser Wert orientiert sich an der Miete, den die Eigentümer bei der Vermietung ihrer Immobilie erzielen würden. Er wird kantonal festgelegt, gilt für Hauseigentümer oder Stockwerkeigentümer und beträgt zwischen 60 % und 70 % der durchschnittlichen Marktmiete. Dieser Mietwert kann jedoch durch verschiedene Abzüge, wie Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten, ausgeglichen werden. Diese Bestimmung ermöglicht es, die steuerlichen Auswirkungen des Eigenmietwerts zu verringern, indem die effektiven Ausgaben des Eigentümers für die Erhaltung und Finanzierung der Immobilie berücksichtigt werden.
Abzug der Hypothekarzinsen
Hypothekarzinsen zählen zu den wichtigsten steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Eigentümer. Die auf Hypothekarkredite gezahlten Zinsen können direkt vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Dies ist besonders vorteilhaft für jene, die hohe Hypotheken aufgenommen haben, da sich dadurch die jährliche Steuerlast erheblich senken lässt. In Kombination mit weiteren steuerlichen Vorteilen können Eigentümer so ihre finanzielle Situation deutlich optimieren.
Steuerliche Vorteile der Verpfändung
Anstatt das Guthaben aus der zweiten Säule abzuheben, kann es auch als Eigenkapital bei der Bank verpfändet werden. Dieser Betrag dient dann als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt die Bank eine höhere Hypothek, die bis zu 90% oder 100% des verpfändeten Betrags betragen kann. Sie müssen also nur maximal 10% liquides Eigenkapital einbringen. Abgesehen von der geringeren Eigenleistung und unter Berücksichtigung der Verpfändung, die für einen begrenzten Zeitraum als Pensionskasseneinkauf dienen kann, können die Steuerersparnisse ziemlich interessant sein.
Indirekte Amortisation (über die 3. Säule)
Dies ist eine der effektivsten Möglichkeiten für Eigentümer, Steuervorteile zu nutzen. Mit dieser Methode erfüllen Sie die Amortisationsanforderungen der Bank und profitieren gleichzeitig von Steuerabzügen im Zusammenhang mit der dritten Säule. Die Säule 3a (ebenso wie die Säule 3b in FR und GE) ist eine steuerlich abzugsfähige Altersvorsorgeform, die, wenn sie investiert wird, es Ihnen ermöglicht, das gesparte Kapital zu vermehren. Die Beiträge zur 3. Säule sind jährlich auf CHF 7'056.- (Stand 2024) pro BVG-versicherte Person und CHF 35'280 (Stand 2024) pro nicht BVG-versicherte Person begrenzt, während der abzugsfähige Betrag in der Säule 3b hauptsächlich von der Familiensituation abhängt.
Abzüge für Unterhalts- und Renovierungsarbeiten
Jedes Jahr haben Eigentümer die Wahl, den tatsächlichen oder pauschalen Betrag der durchgeführten Arbeiten abzuziehen. Der Pauschalbetrag ist ein Prozentsatz der Mietzinseinnahmen bzw. des Eigenmietwerts, den die Eigentümer ohne Nachweis abziehen können. In der Regel lohnt sich die Pauschale eher bei neueren Liegenschaften, wogegen bei älteren Häusern die tatsächlichen Reparatur- und Unterhaltskosten oft höher ausfallen. Der Betrag variiert von Kanton zu Kanton. Der Bund und die meisten Kantone kennen zwei Kategorien von Pauschalabzügen: 10 % des Mietwerts für Immobilien, die weniger als 10 Jahre alt sind, und 20 % für ältere Immobilien. Die andere Methode, der sogenannte tatsächliche Abzug, ermöglicht es, Versicherungen und Steuern sowie die tatsächlichen Kosten für Unterhalts- und Renovierungsarbeiten abzuziehen. Hinweis: Eigentümer von vermieteten Objekten können auch Verwaltungskosten, Werbungskosten für die Vermietung der Immobilien sowie juristische und administrative Kosten abziehen. Unterhaltsarbeiten umfassen notwendige Ausgaben, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten, wie Fassaden-, Dach-, Sanitär- und Elektroreparaturen, Kaminfegen oder Gartenunterhalt. Nicht abzugsberechtigt sind dafür Ausgaben für wertvermehrende Arbeiten, die den Zustand des Hauses oder der Wohnung verbessern. Dies gilt zum Beispiel für ein Cheminée im Wohnzimmer, eine ausgebaute Mansarde, einen Wintergarten oder einen Anbau, der die Wohnfläche vergrössert.
Ökologische Vorteile
Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz einer Immobilie profitieren oft von zusätzlichen steuerlichen Abzügen. Zu diesem Zweck sollten Sie sich mit Ihrer Steuerbehörde in Verbindung setzen, um zu erfahren, welche Vergünstigungen in Ihrem Kanton oder sogar in Ihrer Gemeinde gewährt werden. Eigentümer können somit die Kosten für die Installation einer Solaranlage, den Austausch von Fenstern durch Varianten mit hoher Energieeffizienz oder die Installation von umweltfreundlichen Heizsystemen abziehen. Diese Initiativen senken nicht nur langfristig die Energiekosten, sondern bieten auch erhebliche Steuervorteile, die vom Bund zur Förderung der Nachhaltigkeit angeregt werden.
Fazit
Investitionen in eine Immobilie bieten zahlreiche steuerliche Vorteile. Die in diesem Blogbeitrag genannten Abzüge zeigen, wie stark Eigentümer ihre Gesamtsteuerlast reduzieren können, was langfristig zu erheblichen Einsparungen führt. Darüber hinaus können Eigentümer durch die Erhaltung oder Verbesserung ihrer Liegenschaft nicht nur erhebliche Steuereinsparungen erzielen, sondern auch von einer potenziellen Wertsteigerung beim späteren Weiterverkauf profitieren.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die steuerlichen Abzüge je nach Kanton unterschiedlich sein können. Informieren Sie sich also über die lokalen Vorschriften, um Ihre Einsparungen zu optimieren. Mit der Unterstützung eines kompetenten Finanzierungsexperten wie bei Resolve können Sie entspannt durch die komplexen Steuervorschriften navigieren und die Vorteile Ihrer Immobilieninvestition voll ausschöpfen.
