Immobilienerwerb 2021: Alles, was Sie wissen müssen

Der Erwerb eines Hauses gehört zu den großen Meilensteinen im Leben. Er kann ganz einfach vonstatten gehen oder jahrelanger Vorbereitungen, Einsparungen und Opfer bedürfen. Aufgrund zahlreicher Hindernisse und eines immer noch relativ begrenzten Angebots ist die Wohneigentumsquote nach wie vor niedrig (in der Schweiz sind weniger als 40 % der Bevölkerung Wohneigentümer; damit liegt das Land weit unter dem europäischen Durchschnitt von 70 %). Historisch niedrige Zinssätze und ein Jahr, das man in den eigenen vier Wänden verbringen musste, haben den Sprung ins Wohneigentum attraktiver denn je gemacht. Im vergangenen Jahr haben Immobilienmakler und Banken keinen Geschäftseinbruch erlebt, ganz im Gegenteil. Trotz der Pandemie war die Nachfrage nach Wohnraum im Jahr 2020 sehr hoch. Es gab einen Anstieg der Nachfrage in städtischen Zentren wie auch in ländlichen Gebieten und in den Bergen – Regionen, die wahrscheinlich einige Käufer angezogen haben, die nach einem Jahr des Eingesperrtseins nach weiten Räumen suchten.

Mieten weiterhin hoch

Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt ist nicht neu. Eine sehr niedrige Leerstandsquote, Akten, die sich bei den Gemeinden stapeln, und Mieten, die einen immer größeren Teil des Haushaltsbudgets fressen. Der Zuwanderungsstrom in die Schweiz ist jedoch der Hauptfaktor, der die Nachfrage ankurbelt und die Mieten auf hohem Niveau hält oder sogar noch weiter in die Höhe treibt, was den Immobilienerwerb noch attraktiver macht. So kostet zum Beispiel eine Vierzimmerwohnung in Lausanne mindestens 2.000 Franken pro Monat, während die Zinsen für einen Kredit zum Kauf derselben Wohnung sich auf nicht mehr als 1.000 Franken belaufen.

Obwohl der wirtschaftliche Nutzen auf der Hand liegt, hat sich die Covid-19-Pandemie zur Hauptsorge der Haushalte entwickelt, und dies kann von einer finanziellen Verpflichtung dieser Größenordnung abschrecken. Die Frage lautet daher, welche Auswirkungen die Coronakrise auf die Attraktivität von Immobilien und Hypotheken im Jahr 2021 haben wird.

Covid-19 hat die Immobilienbranche nicht überwältigt

Die Krise wirkt sich auf viele Branchen aus und hemmt bestimmte Immobilienkäufe, aber diese Bremswirkung wird weitgehend durch den großen Cashflow von Investoren ausgeglichen, die Immobilien gegenüber Anlagen bei Banken bevorzugen, die derzeit unattraktive oder sogar negative Renditen bieten.

Für private Käufer, die einen Erst- oder Zweitwohnsitz suchen, gelten naturgemäß andere Überlegungen. Die Pandemie und die damit verbundenen Unwägbarkeiten können das Vertrauen und den Optimismus potenzieller Käufer erschüttern. Die Sicherheit des Arbeitsplatzes scheint die Hauptsorge derjenigen zu sein, die Wohneigentum erwerben möchten. Wenn die finanzielle Belastung durch eine Hypothek jedoch höchstens die Hälfte der Miete beträgt, die Sie unabhängig von Ihrer aktuellen Beschäftigungssituation zu zahlen haben, wird Ihnen schnell klar, wie viel solventer Sie als Eigentümer sind.

Auch die Unterstützungsmaßnahmen des Bundes (RHT, Covid-Darlehen, Verlängerung des Arbeitslosengeldes) haben ihren Teil dazu beigetragen, die finanziellen Belastungen für die Haushalte, die ihre laufenden Kaufprojekte nicht stornieren, zu minimieren. 

Verzögerungen wegen Covid: Wer zahlt?

Während des ersten Lockdowns konnten einige Käufer, die ihre Hypothekenzinsen im Voraus reserviert hatten, die Schlüssel zu ihrer Immobilie nicht zum ursprünglich vorgesehenen Termin in Empfang nehmen, was zu einer Verzögerung des eigentlichen Darlehensdatums führte. Dies ist eine Situation, in der die kreditgebende Bank die Möglichkeit hätte, Verzugszinsen oder Kündigungsgebühren zu erheben, aber dieses Risiko besteht nicht nur bei Covid-19. Es hat immer bestanden, und Verhandlungen sind immer möglich.

Was den Bau und außerplanmäßige Einkäufe anbelangt, so gab es Befürchtungen, dass Bauprojekte ins Stocken geraten oder es zu kostspieligen Verzögerungen kommen könnte, aber Generalunternehmer und Bauträger haben sich schnell an die neuen Arbeitsbedingungen angepasst, und auf den Baustellen wurde erfolgreich gearbeitet. Die anekdotischen Fälle von Verzögerungen wurden durch Vermittlungen gelöst, bei der alle Beteiligten gemeinsam gegen den gemeinsamen Feind Covid-19 an einem Strang zogen.

Andererseits haben Bauunternehmen Kostensteigerungen aufgrund von Gesundheitsauflagen wie der Reinigung von Baumaschinen oder Beschränkungen der Anzahl der Arbeiter pro m2 zu verzeichnen. Rechtlich gesehen können diese Kosten demjenigen in Rechnung gestellt werden, der den Generalunternehmer beauftragt hat. Wie bei den Problemen im Zusammenhang mit dem Laufzeitbeginn für Hypotheken rieten wir unseren Kunden in dieser Situation jedoch, einvernehmliche Lösungen zu suchen, zumal seriöse Bauträger und Bauunternehmen sehr imagebewusst sind und lieber flexibel vorgehen. Mittlerweile haben sich die Bauunternehmen sehr gut an die Gesundheitsauflagen angepasst, und zusätzliche Kosten sind in sehr geringem Maße oder gar nicht entstanden.

Die Krise hat in den ersten Monaten manche Projekte beeinträchtigt, aber auch die Fähigkeit der einzelnen Unternehmen unter Beweis gestellt, angesichts einer noch nie dagewesenen Situation Flexibilität und Solidarität zu zeigen. Daher konnten wir alle unsere Kunden, bei denen es zu Covid-bedingten Komplikationen kam, mit optimalen Ergebnissen begleiten. Darlehensgeber und Verkäufer möchten nämlich auch nicht, dass der Käufer unverschuldet einen Schaden erleidet, und es wurde immer eine Lösung gefunden, um ein solches Ergebnis zu vermeiden.

Ob vor, während oder nach Covid: Übergang von der alten (gekauften oder gemieteten) Immobilie zur neuen ist eine heikle Phase, die eine sorgfältige Planung erfordert. Bei der Ausarbeitung der Zinsbindungsstrategie sollten alle Eventualitäten berücksichtigt werden. Dieser Schritt sollte nicht unterschätzt werden, auch wenn er mehr als ein Jahr vor der Übergabe stattfinden kann.

Zinsentwicklung

Obwohl die Zinssätze für Festzinsdarlehen seit Anfang des Jahres gestiegen sind, befinden sie sich nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau und bieten immer noch ungeahnte Möglichkeiten. Einige Analysten gehen davon aus, dass die Zinssätze weiter steigen werden, andere sagen eine noch nie dagewesene Wirtschaftskrise voraus, die weiter auf die Zinsen drücken könnte. Die Wahrheit liegt natürlich zwischen diesen beiden Szenarien. Hypothekenzinsen dürften sich trotz einer gewissen Volatilität aufgrund der Ungewissheit in diesem Jahr nicht wesentlich ändern, was dafür spricht, sie möglichst lange festzuschreiben. Achten Sie hierbei darauf, dass die Laufzeit der Hypothekenzinsen mit dem Projekt übereinstimmt, da ein Verkauf vor Ablauf des Darlehens Vorfälligkeitsentschädigungen mit sich bringen kann.

Kurz gesagt

Im Immobilienbereich setzt sich 2021 die Entwicklung der letzten Jahre fort: mit sehr attraktiven Hypothekenzinsen, Darlehensgebern, die auf aggressive Kundenakquisitionsstrategien setzen, und einem zunehmend unattraktiven Mietmarkt. Auch wenn das Jahr 2020 beängstigend zu werden schien, so hat sich doch die gesamte Wertschöpfungskette vom Banker bis zum Arbeiter schnell (und gut) auf die Situation eingestellt. Wenn Sie mit dem Gedanken gespielt haben, ein Haus zu kaufen, ist 2021 immer noch ein chancenreiches Jahr.

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