Wie wirkt Immobilieneigentum sich auf Ihre Steuern aus?

Grunderwerbsteuer: eine Einmalsteuer

Wer Immobilien kauft, muss Notargebühren bezahlen. Durch einen falschen Sprachgebrauch bezieht sich dieser Begriff oft auf die Gesamtkosten, die beim Erwerb zu zahlen sind. Dieser Betrag, der auf den Preis der Immobilie aufgeschlagen wird, besteht aus mehreren Komponenten. Das allermeiste davon wird nicht in der Tasche des Notars landen. Dazu gehören unter anderem:

• Grundbuchgebühren
• Notargebühren
• Kosten für die Ausarbeitung von Hypothekengarantien/Schuldbriefen
• Grunderwerbsteuer

Dieser letzte Teil macht den größten Teil der Erwerbskosten aus. Die Grunderwerbssteuer wird in einigen Kantonen auch als Eintragungsgebühr bezeichnet. Sie kann als Steuer auf jeden Immobilienverkauf angesehen werden.

Ihre Höhe und Berechnung hängt vom Kanton ab, in dem die Immobilie liegt. In Genf beispielsweise macht sie rund 3 % des Immobilienpreises aus, im Kanton Waadt und im Jura rund 2 % und im Wallis rund 1 %. Diese kantonale Steuer geht selbstverständlich zu Lasten des Käufers und muss von ihm selbst entrichtet werden.

Es gibt einige Fälle, in denen diese Steuer ermäßigt wird, vor allem durch die Casatax in Genf. Letztere gilt, wenn die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Erwerber, der eine natürliche Person sein muss, wird die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, und dies mindestens drei Jahre lang;
• Die Immobilie muss im Kanton Genf liegen; 
• Der Kaufpreis muss weniger als CHF 1'335'749 betragen (Anpassung 2023, der Betrag wird jährlich indexiert).

Der Betrag dieses Rabatts beträgt in der Regel zwischen 15.000 und 25.000 CHF und ist somit nicht unerheblich.

In einigen deutschsprachigen Kantonen (Zug, Zürich) gibt es keine Grunderwerbssteuer. Der Notar übt Rechtsakte in der Funktion eines kantonalen Beamten aus.

Um mehr über die Grunderwerbsteuer zu erfahren, lesen Sie bitte unseren einschlägigen Artikel.

Steuern im Zusammenhang mit der Entnahme von Geldern der 2. oder 3. Säule für die Eigenmittel

Entscheidet sich der Käufer für einen Vorbezug aus der 2. Säule, um einen Teil seines Kaufs zu finanzieren, so unterliegt dieser Betrag der Besteuerung. Der Steuersatz hängt vom Kanton ab und wird getrennt von der Einkommenssteuer berechnet.

Zahlt der Eigentümer den Vorbezug an seine Pensionskasse zurück, so kann er die Steuer zurückfordern.

Die gleiche Logik gilt für den Fall einer Kapitalentnahme aus der dritten Säule. Der Hauptunterschied besteht hierbei darin, dass die damit verbundene Steuer nicht erstattungsfähig ist.

Beachten Sie bitte, dass es auch möglich ist, die 2. oder 3. Säule zu verpfänden, statt Gelder zu entnehmen. In diesem Fall ist der betreffende Betrag nicht steuerpflichtig.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über die steuerlichen Auswirkungen der Auswahl der Eigenmittel.

Eigenmietwert: Wie sich der Erwerb auf die Einkommensteuer auswirkt

Kauft der Eigentümer die Immobilie nicht als Anlageobjekt, so gesellt sich ein neues steuerpflichtiges Einkommen zu den bisherigen hinzu, nämlich der Eigenmietwert. Dieses fiktive Einkommen entspricht dem Betrag, zu dem der Eigentümer seine Wohnung an einen Dritten vermieten könnte.

Es wurde während des Ersten Weltkriegs eingeführt. Das Wohnen in der eigenen Wohnung gilt als wirtschaftlich vorteilhafter als die Zahlung von Miete an Dritte. Man geht also davon aus, dass sich die wirtschaftliche Stärke eines Eigentümers um den Betrag erhöht, den er durch den Verzicht auf die Mietzahlung einspart. In ihrem Bemühen um sozioökonomische Gerechtigkeit hat die Regierung daher beschlossen, diesen Betrag zum steuerpflichtigen Einkommen hinzuzurechnen.

Der Eigenmietwert wird von den Kantonen festgelegt, die ihre je eigenen Berechnungsregeln aufstellen. Dabei sind der Standort der Wohnung, die Wohnfläche, das Baujahr und die Bauart zu berücksichtigen. Berücksichtigt werden auch die Marktpreise, und sie muss grundsätzlich mindestens 60 % der dort verlangten Mieten betragen.

Derzeit laufen mehrere Initiativen zur Revision dieses Systems. Mehrere Versuche, sie abzuschaffen, haben sogar die Wahlurnen erreicht, wurden aber vom Volk abgelehnt.

Im Gegenzug zu dieser Steuer kann der Immobilieneigentümer eine Reihe von Posten im Zusammenhang mit dem Erwerb absetzen. Die monatlich gezahlten Hypothekenzinsen sind in diesem Zusammenhang absetzbar. Das Gleiche gilt für Unterhaltungs- und Renovierungskosten. Wenn der Käufer im Rahmen seiner Hypothek eine indirekte Tilgung vereinbart hat, sind seine Beiträge ebenfalls absetzbar. 

Er muss daher bei der Validierung des Hypothekenfinanzierungspakets strategische Entscheidungen treffen.

Wie wird sich die Vermögenssteuer entwickeln?

Der neue Eigentümer muss die Immobilie bei den Steuerbehörden anmelden. Der Steuerwert des Hauses wird also dem Vermögen des Steuerpflichtigen zugerechnet.

Im Allgemeinen entspricht der Steuerwert zunächst dem Kaufpreis. Anschließend wird ein jährlicher Rabatt angewandt, um sie jedes Jahr zu reduzieren. Sie liegt daher unter dem Marktwert der Immobilie, d. h. ihrem realen Preis.

Im Kanton Genf zum Beispiel sinkt der Wert der in der Steuererklärung anzugebenden Immobilien jedes Jahr um 4 %. Sie kann nach 10 Jahren des Besitzes das Minimum von 60 % des Kaufpreises erreichen.

Die Vermögenssteuer wird auf das Nettovermögen nach Abzug der Hypothekenschuld erhoben. In Wirklichkeit wird sich der Betrag dieser Steuer also kaum ändern. Die im Kauf eingesetzten Eigenmittel, sofern sie aus dem Bankvermögen des Käufers stammen, werden nämlich nicht mehr besteuert. Im Allgemeinen ist der Steuersatz in Genf progressiv und beträgt 1 % des Nettovermögens.

Nehmen wir als einfaches Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 CHF. Zur Vereinfachung nehmen wir an, dass die Käufer ihre Bankguthaben zur Deckung der 20 % Eigenmittel eingesetzt haben. Sie haben also eine Hypothekenschuld von 800.000 CHF.

• Vor dem Kauf wird die Vermögenssteuer auf die 200.000 CHF Eigenmittel erhoben.
• Nach dem Kauf sind diese 200.000 CHF nicht mehr auf dem Konto. Die Vermögenssteuer wird auf den Steuerwert der Immobilie erhoben, zum Beispiel 950.000 CHF abzüglich der Hypothekenschuld, also 150.000 CHF.

Die Vermögenssteuer kann in Wirklichkeit sogar noch sinken. Diese Tendenz verstärkt sich noch bei höherer Verschuldung.

Stammt hingegen der Großteil der Eigenmittel aus der 2. oder 3. Säule des Käufers, so erhöht sich die Vermögenssteuer. Der Grund dafür ist, dass diese Gelder bis zur Pensionierung nicht steuerpflichtig sind.

Die kleine Neuheit: die Grundsteuer

Eine weitere Steuer ist noch dazugekommen. Grundlage für sie ist der Bruttowert der Immobilie. Also ohne dass die Schulden abgezogen werden. Die Grundsteuer wird von Kanton zu Kanton unterschiedlich berechnet und liegt zwischen 0 % und 0,3 % des Steuerwerts der Immobilie. Manche erheben sie gar nicht (z. B. Zürich und Zug).

Mieter gegen Eigentümer: Wer zahlt weniger Steuern?

Dies ist eine interessante Frage. Sie ist wichtig, genauso wie die Differenz zwischen den Mietkosten und den monatlichen Zahlungen bei einem Kauf wichtig sein kann.

Zahlreiche Faktoren fließen in die Berechnung ein:

• Steuerpflichtiges Jahreseinkommen
• Wert des Objekts
• Kanton
• Schuldsumme
• Herkunft der Eigenmittel 

Nehmen wir im obigen Beispiel an, dass die neuen Eigentümer ein steuerpflichtiges Einkommen von 190.000 CHF haben.

Sie kaufen für 1.000.000 CHF eine Villa im Kanton Waadt. Ihr Mietwert wird auf 20.000 CHF pro Jahr geschätzt.

Sie finanzieren diesen Kauf daher mit einer Schuld von 800.000 CHF zu einem Zinssatz von 1,5 %. Sie zahlen also 12.000 CHF an Zinsen pro Jahr. Die Unterhaltungskosten werden auf 0,5 % des Wertes der Immobilie oder 5000 CHF pro Jahr geschätzt.

Die Entwicklung der Einkommensteuer

Das neue zu versteuernde Einkommen ist also:

• Steuerpflichtiges Einkommen vor Erwerb + Mietwert - Hypothekenzinsen - Unterhaltungskosten

Ergibt:

• 190.000 CHF + 20.000 CHF - 12.000 CHF - 5.000 CHF = 193.000 CHF

Die Einkommensteuer wird daher leicht steigen.

Bei indirekter Tilgung, zum Beispiel durch eine Leistung der 3. Säule, sieht die Berechnung etwas anders aus. Man muss nämlich zum abzugsfähigen Anteil den Betrag hinzurechnen, der in diese Tilgung einfließt. Dieser Betrag würde sich auf etwa 10.000 CHF pro Jahr belaufen.

Das neue zu versteuernde Einkommen ist also:

• Steuerpflichtiges Einkommen vor Erwerb + Mietwert - Hypothekenzinsen - Unterhaltungskosten 

Ergibt:

• 190.000 CHF + 20.000 CHF - 12.000 CHF - 5.000 CHF - 10.000 CHF = 183.000 CHF

Diesmal wird die Einkommensteuer sinken.

Sonstige Steuern

In unserem Beispiel würde sich die Grunderwerbssteuer im Kanton Waadt auf rund 30.000 Franken belaufen. Läge die Immobilie in Genf, so wäre die Grunderwerbssteuer in etwa gleich hoch. Andererseits käme die Casatax zur Anwendung und würde einen Abzug von fast 20.000 CHF erlauben.

Wie wir oben gesehen haben, wird die Vermögenssteuer leicht sinken, wenn der Käufer sein Bankvermögen zur Finanzierung seiner Immobilie verwendet:

• Steuerpflichtiges Vermögen nach Steuern = steuerpflichtiges Vermögen vor Steuern - für den Erwerb eingesetzte Eigenmittel + Steuerwert der Immobilie - Hypothekenschuld

Ergibt:

• Steuerbares Vermögen vor Steuern - 200.000 CHF + 950.000 CHF - 800.000 CHF = Steuerbares Vermögen vor Steuern - CHF 50.000

Die verbleibenden Kosten wären die Grunderwerbssteuer, die in die Anschaffungskosten einflösse, und die Grundsteuer, die sich auf rund 1000 CHF beliefe.

Fazit

Der Unterschied zwischen vor und nach dem Erwerb ist daher relativ gering. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Möglichkeiten zur weiteren steuerlichen Optimierung Ihre Hypothekendarlehens. Unter anderem die oben dargestellte Möglichkeit der indirekten Tilgung. Diese Option ist steuerlich sehr vorteilhaft. Einzahlungen auf ein Konto der 3. Säule sind ebenfalls steuerlich absetzbar.

Die Frage „Miete oder Eigentum“ erschöpft sich nicht in diesen steuerlichen Überlegungen. Die gezahlte Miete sollte auch mit den finanziellen Kosten verglichen werden, die mit einem Erwerb einhergehen. Eine Wohnung im Wert von 1.000.000 CHF kann für CHF 3000 pro Monat gemietet werden, würde aber weniger als 2000 CHF an monatlichen Zahlungen kosten.

Und von diesen 2000 Franken kann der gesamte Teil, der den Tilgung entspricht, als Einsparung und nicht als Ausgabe betrachtet werden.

In jedem Fall steht Ihr Projekt an erster Stelle, denn Sie werden wohl kaum Hauseigentümer, nur um Ihre Steuern zu senken. Dennoch ist es wichtig, bei der Ermittlung der am besten geeigneten Finanzstruktur, der Tilgungsstrategie und der für die Übernahme einzusetzenden Eigenmittel kompetent unterstützt zu werden.

Unser Team von Hypothekenberatern arbeitet vorausschauend mit unseren Steuer- und Vorsorgespezialisten zusammen, um Sie bei der Optimierung Ihres Hypothekendarlehens zu unterstützen.