Hypothekenerneuerung: 7 Fehler, die Sie vermeiden sollten

Ihre Situation evaluieren

Sobald das Ende Ihrer Hypothek näher rückt, können Sie die bestehende Finanzierung überprüfen und an Ihre aktuelle Situation anpassen. Bankkunden warten oft das Ende ihrer Hypothek ab, um sie zu erneuern: Wenn die ursprünglichen Bedingungen weiterhin ihren Erwartungen entsprechen, macht es durchaus Sinn, den Vertrag mit der gleichen Bank fortzusetzen. Aber das wirtschaftliche und monetäre Umfeld ändert sich, ebenso wie Ihre persönliche Situation, und es ist wichtig, alle aktuellen und erwarteten Parameter zu berücksichtigen, um die Bedingungen Ihrer Refinanzierung bestmöglich anzupassen.

In letzter Zeit hat die Schweiz eine inflationäre Phase erlebt – Auslöser war die Corona-Pandemie, die sich erheblich auf den Hypothekenmarkt auswirkte. Die Zentralbank erhöhte ihren Leitzins fünfmal von -0,75% auf 1,75% und beendete damit eine fast achtjährige Phase negativer Zinssätze. Erst vor kurzem überraschte die Institution mit einer Senkung auf 1,50 %. Dennoch stiegen die Kosten für Hypotheken im Vergleich zum Januar 2022 um das 2 bis 2,5-fache. Angesichts dieser Situation haben sich viele Kreditnehmer für kürzere Finanzierungen entschieden, um von relativ günstigen Zinssätzen zu profitieren und sich gleichzeitig die Möglichkeit offen zu halten, ihre Hypothek in Zukunft zu besseren Konditionen zu verlängern.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Festhypotheken können nur bei Fälligkeit ersetzt werden. Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Festhypothek vorzeitig zu kündigen, müssen Sie in den meisten Fällen mit hohen Gebühren, sogenannte "«Vorfälligkeitsentschädigungen», rechnen. Gleiches gilt für SARON-Hypotheken, die einen Rahmenvertrag von drei oder fünf Jahren haben und daher vorzeitig nur gegen hohe Gebühren gekündigt werden können. Bei einer variablen Hypothek, die in der Regel teurer ist als eine Fest- oder SARON-Hypothek, ist der Wechsel zu einem anderen Anbieter einfach: Da Sie keine Mindestlaufzeit haben, kann die Ablösung Ihrer Hypothek mit einer Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten erfolgen, wobei die Kündigungsfrist individuell zu prüfen ist.

Welche Optionen haben Sie bei der Erneuerung?

a) Verlängerung ohne Änderungen: Diese Option erfordert weniger Formalitäten als die Unterzeichnung eines neuen Hypothekendarlehens, da der Bank bereits alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Angesichts der Amortisation wurde die Hypothekenschuld zudem reduziert.

b) Erhöhung des Darlehensbetrags: Wenn Sie sich für eine Verlängerung Ihrer Hypothek entscheiden, können Sie auch den Kreditbetrag erhöhen, um mehr Flexibilität zu haben, z. B. für Renovierungsarbeiten an Ihrer Immobilie (die steuerlich absetzbar sind), eine Schenkung an Ihre Kinder (vielleicht möchten Sie ihnen helfen, ebenfalls Eigentümer zu werden) oder den Kauf einer Zweitwohnung.

c) Reduzierung der Kreditsumme: Die Amortisation einer Hypothek spart zwar Hypothekarzinsen, kann aber auch zu einer höheren Steuerbelastung führen und den finanziellen Spielraum einschränken, indem sie die verfügbare Liquidität verringert.

d) Anpassung Ihrer Strategie: Je nach Entwicklung Ihrer Situation kann ein anderer Hypothekentyp geeignet sein. Manchmal werden (auch während der Laufzeit, wenn die Vertragsstrafen nicht abschreckend sind) Konstruktionen eingeführt, die darauf abzielen, das Darlehen auf mehrere Produkte mit unterschiedlichen Laufzeiten zu verteilen.

e) Einen geeigneteren Anbieter wählen: Die Hypothekenzinsen variieren von Bank zu Bank. Dies ist also ein guter Zeitpunkt, um alle Angebote zu vergleichen und sich an eine andere Bank zu wenden, die Ihnen günstigere Konditionen als Ihr derzeitiger Kreditgeber anbietet.

Die 7 Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Zu spät anfangen 

Ein häufiger Fehler ist, nicht früh genug vorbereitet zu sein, wenn der Zeitpunkt der Erneuerung der Hypothek näher rückt. Es ist wichtig, so früh wie möglich, idealerweise 12 bis 18 Monate vor Fälligkeit, zu planen, um alle Chancen in Ruhe zu betrachten, neue Bedürfnisse zu bewerten und gut zu verhandeln. Darüber hinaus schreiben die meisten Anbieter eine Kündigungsfrist von 3 bis 6 Monaten vor, je nach Rahmenvertrag der Bank.

2. Angebote nicht vergleichen
Den Vergleich von Marktangeboten zu vernachlässigen, ist ein weit verbreiteter Fehler. Acht von zehn Käufern warten bis zum letzten Moment, ohne sich um einen Vergleich zu kümmern. Warum nicht die Gelegenheit nutzen, vom Wettbewerb zwischen verschiedenen Anbietern zu profitieren und das finanziell günstigste Angebot auszuwählen?

3. Nicht das richtige Hypothekenmodell wählen
Je nach den aktuellen und erwarteten Marktbedingungen haben Sie die Wahl zwischen Festhypotheken, SARON-Hypotheken (die sich periodisch an die Entwicklung des monetären Umfelds anpassen) oder auch Hypotheken mit variablen Zinssätzen in Erwartung eines möglichen Zinsrückgangs.

4. Die eigene Situationsentwicklung nicht berücksichtigen 

Sie haben eine Familie gegründet, Ihre berufliche Situation hat sich verbessert, Ihre Pensionierung steht kurz bevor, Ihre Kinder sind finanziell unabhängig geworden oder Sie planen eine Schenkung? Seien Sie sich bewusst, dass es bei der Erneuerung Ihrer Hypothek verschiedene Optionen gibt, um genau auf Ihre neue persönliche Situation einzugehen.

5. Sich selbst zu wenig finanziellen Spielraum lassen
Wir empfehlen, verschiedene ungünstige Hypothesen in Betracht zu ziehen, die im Laufe des Lebens auftreten können (Zinsanstieg, familiäre oder berufliche Ereignisse...) und Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit im Voraus anzupassen.

6. Fristen und Kündigungsgebühren ignorieren
Die Bedingungen sind von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich und es ist äusserst wichtig, sich über die vertraglichen Bedingungen der unterzeichneten Hypothek (Gebühren, Zinssatz, Rückzahlungsmodalitäten, Strafen usw.) zu vergewissern, bevor man weitere Schritte zur Erneuerung oder vorzeitigen Kündigung unternimmt.

7. Nicht mit einem Berater sprechen
Wir empfehlen, etwa 12 bis 18 Monate vor dem Fälligkeitsdatum mit den Vorbereitungen für die Erneuerung Ihrer Hypothek zu beginnen. So haben Sie genügend Zeit, um die verschiedenen verfügbaren Optionen zu erkunden, Ihre Bedürfnisse zu bewerten und die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wenn Sie sich an fachkundige Experten wie bei Resolve wenden, können Sie sich optimal vorbereiten und von deren Know-how in Bezug auf Finanzierung, Risikoanalyse und Steueroptimierung profitieren, wobei Sie sicher sein können, dass sie Ihre Interessen stets neutral und transparent vertreten.