Hypotheken in der Schweiz: Erläuterungen
Ein Hypothekendarlehen ist beim Erwerb einer Immobilie meist unerlässlich. Um in der Schweiz eine Hypothek aufzunehmen, müssen Sie mehrere Kriterien beachten. Sie müssen auch ermitteln, welche Art von Hypothek für Ihren Bedarf am besten geeignet ist, und die Tilgung in Ihrem Budget berücksichtigen. Ein Überblick über die wichtigsten Punkte, die vor dem Kauf einer Immobilie zu beachten sind.
Was ist eine Hypothek?
Rechtlich gesehen ist eine Hypothek ein Pfandrecht an einer Immobilie, das heißt ein Recht, das dem Begünstigten (dem Darlehensgeber) die Möglichkeit gibt, die Immobilie zu verkaufen, um seine Forderungen einzutreiben.
Abgesehen von den Fällen, in denen der Käufer das Projekt vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren kann, wird eine Hypothek immer dann aufgenommen, wenn eine Immobilie (Wohnung oder Haus) erworben, eine Investition in ein Mietobjekt getätigt, eine Baumaßnahme ausgeführt oder ein Bauvorhaben in Angriff genommen werden soll.
Der künftige Eigentümer verpfändet die zu erwerbende Immobilie und erhält im Gegenzug vom Hypothekendienstleister ein Darlehen, das er zusammen mit seinen eigenen Mitteln zur Vollendung des Geschäfts verwendet. Für den Eigentümer ist das Darlehen mit vertraglich festgelegten Kosten verbunden, insbesondere mit der Zahlung monatlicher Raten, die unter anderem die Zinsen gemäß den Hypothekenzinssätzen und die Tilgung des Darlehens umfassen. Das Immobilienpfandrecht dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass der Eigentümer ihre Forderungen nicht bedienen kann. In diesem Fall darf die Bank die Immobilie verkaufen, um ihre Kosten zu decken.
Die verschiedenen Einkommens- und Eigenkapitalvorschriften, von denen die Darlehensgeber die Gewährung eines Hypothekendarlehens abhängig machen, dienen dazu, genau diesem Fall vorzubeugen.
Die Hypothek ist also nicht identisch mit dem Darlehen selbst, sondern bezeichnet dieses Pfandrecht. Wegen sprachlicher Schlamperei wird als Hypothek jedoch häufig das vom Darlehensgeber gewährte Darlehen bezeichnet. Dieses sollte aber präzise als Hypothekendarlehen bezeichnet werden.
Wie erhält man ein Hypothekendarlehen?
Um ein Hypothekendarlehen von einer Bank oder einem Versicherer zu erhalten, muss der künftige Hausbesitzer zwei Hauptkriterien erfüllen, nämlich die Beleihungsquote und die Verschuldungsquote, aufgrund derer der Darlehensgeber ein Darlehen gewährt.
Was ist die Beleihungsquote?
Die Beleihungsquote ist das Verhältnis zwischen dem geliehenen Kapital und dem Wert der Immobilie. Sie beläuft sich normalerweise auf maximal 80 %. Das bedeutet, dass das Hypothekendarlehen maximal 80 % des Wertes der Immobilie ausmacht – die restlichen 20 % müssen aus Eigenmitteln des Darlehensnehmers stammen. Unsere Berater können jedoch mit den Darlehensgebern aushandeln, Ihnen eine Beleihungsquote von 90 % oder sogar 100 % zu gewähren, wenn die Umstände dies zulassen.
Aufteilung zwischen Eigenkapital und Hypothekenfinanzierung
Und was ist die Verschuldungsquote?
Die Verschuldungsquote oder Aufwandsquote ist das Verhältnis der immobilienbezogenen Ausgaben (Hypothekenzinsen, Abschreibungen, Unterhaltskosten) zum Einkommen der Darlehensnehmer. Sie sollte im Allgemeinen 33 % nicht überschreiten, und bei ihrer Berechnung werden alle bestehenden Belastungen (Leasing, andere Darlehen) berücksichtigt.
Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen einige Darlehensgeber eine etwas höhere Quote (bis zu 40 %) akzeptieren. Dies hängt etwa vom Alter oder Status der Darlehensnehmer, ihrem Gesamteinkommen, dem zum Leben verbleibenden Betrag oder der Höhe des Darlehens ab.
Jeder Darlehensgeber wendet bei der Ermittlung dieser beiden Sätze und bei der Festsetzung ihres Höchstwerts im Detail seine eigenen Regeln an (die maximale Beleihungsquote etwa ist bei einem Hauptwohnsitz oft höher als bei einem Zweitwohnsitz). Sie können auch andere Kriterien heranziehen, um zu entscheiden, ob und in welcher Höhe sie ein Darlehen gewähren können (Nationalität oder Alter der Kreditnehmer, Lage der Immobilie usw.).
Es ist ziemlich schwierig, eine erschöpfende Liste all dieser Kriterien aufzustellen, was eine genaue Berechnung erschwert.
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An wen kann man sich wenden, um ein Hypothekendarlehen aufzunehmen?
In der Schweiz kann ein Hypothekendarlehen bei einer Bank, einem Versicherer oder einer Pensionskasse aufgenommen werden. Die Bank ist und bleibt die wichtigste Finanzierungsquelle für das Privatkundengeschäft, aber die Versicherungsgesellschaften haben in diesem Bereich an Bedeutung gewonnen und bieten oft die besten Zinssätze an.
Die Vielzahl an Instituten, die Ihnen bei Ihrem Projekt helfen können, ist für Sie ein Vorteil, denn so können Sie sie um die besten Bedingungen konkurrieren lassen. Allerdings ist es nicht immer einfach, sich in der Vielfalt der Angebote zurechtzufinden. Aus diesem Grund kann es nützlich sein, sich von einem Makler beraten zu lassen.
Welches sind die wichtigsten Arten von Hypotheken?
In der Schweiz gibt es drei Hauptformen von Hypotheken, die zur Finanzierung einer Immobilie beitragen können: die Festzinshypothek , die Hypothek mit variablem Zinssatz und die SARON-Hypothek (früher: LIBOR).
1. Die Festzinshypothek
Bei einer Festzinshypothek vereinbaren der Darlehensnehmer und das Finanzinstitut die Höhe des Darlehens und den Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit des Vertrags, in der Regel zwischen 1 und 15 Jahren, festgeschrieben wird. Bei manchen Anbietern sind auch Laufzeiten von mehr als 20 Jahren möglich. Mit Resolve ist es möglich, feste Zinssätze für bis zu 25 Jahre auszuhandeln, manchmal sogar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, haben Änderungen der Marktzinsen keinen Einfluss mehr. Dieses Modell ist daher in den letzten Jahren besonders beliebt, da die Zinsen relativ niedrig sind.
2. Die Hypothek mit variablem Zinssatz
Hier ändert sich der Zinssatz mit den Marktschwankungen. In diesem Fall wird keine Vertragslaufzeit festgelegt. Die Hypothek mit variablem Zinssatz zeichnet sich daher durch ein hohes Maß an Flexibilität aus: Sie kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit einer relativ kurzen Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten gekündigt werden. Die Nachteile dieses Modells sind das Risiko, das viel höher ist als bei anderen Formen, und die mangelnde Transparenz, da die Darlehensgeber ihren Zinssatz ohne Begründung ändern können.
3. Die SARON-Hypothek
Beim SARON-(früher: LIBOR)-Hypothekenmodell wird der Zins anhand eines Zinssatzes festgelegt, der in der Regel für einen, zwei, drei, sechs oder zwölf Monate berechnet wird. SARON-Hypotheken werden wie Festzinshypotheken abgeschlossen, jedoch mit einer festen Laufzeit, die häufig zwischen zwei und sechs Jahren liegt. Im Gegensatz zu Festzinshypotheken haben sie einen variablen Zinssatz. Dieser folgt jedoch nicht täglich dem SARON: Er wird in regelmäßigen Abständen festgelegt, die zwischen dem Kunden und dem Darlehensgeber vereinbart werden (z. B. alle drei oder sechs Monate).
Die Wahl des richtigen Hypothekendarlehensmodells ist nicht einfach, da sie von zwei wesentlichen Faktoren abhängt: der Entwicklung der Zinssätze und dem Risikoprofil der Darlehensnehmer. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, und die Entscheidungsfindung bedarf einer gründlichen Analyse des Projekts und des Profils des Darlehensnehmers. Auch hier kann Ihnen eine individuelle Beratung und die Prüfung der gesamten Palette von Lösungen auf dem Markt helfen, die optimale Entscheidung zu treffen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Hypothek?
Wer eine Hypothek aufnimmt, schuldet der Bank Geld. Zusätzlich zu den Hypothekenzinsen und den Unterhaltskosten muss der Eigentümer auch die Tilgung der Hypothek bezahlen.
Zur Information: Ein Hypothekenkredit wird im Allgemeinen in zwei Teile aufgeteilt: den ersten Rang (zwischen 0 % und 65 % des Verkehrswerts der Immobilie) und den zweiten Rang (zwischen 65 % und dem Rest des Kredits, in der Regel 80 %). Anders als etwa in Frankreich, wo die Darlehensnehmer den gesamten Kredit zurückzahlen müssen, muss in der Schweiz nur der zweite Rang zurückgezahlt werden. Dieser Teil muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren und vor dem Ruhestand des Darlehensnehmers (bei zwei Darlehensnehmern des älteren) zurückgezahlt werden.
Struktur eines Hypothekendarlehens
Es gibt zwei Arten der Tilgung: die direkte und die indirekte. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Systemen ist der Verlauf der Schulden.
Bei direkter Tilgung leistet der Darlehensnehmer regelmäßige Zahlungen auf das Konto des Darlehensgebers. Die Darlehenssumme sinkt jedes Jahr und damit auch die Zinsen dafür. Andererseits werden dadurch auch die entsprechenden Steuerabzüge sinken und die Steuersumme steigen.
Die Suche nach der besten Finanzierung kann kompliziert und zeitaufwändig sein, da sie Kenntnisse auf dem Gebiet der Hypothekenfinanzierung voraussetzt und jedes Finanzinstitut seine Darlehen nach seinen eigenen Regeln gewährt. Um sich auf dem Immobilienmarkt zurechtzufinden und auf einfache Weise das optimale Darlehen zu erhalten, stehen die Berater von Resolve Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und finden für Sie die für Ihren Bedarf am besten geeignete Finanzierungslösung.
