Habe ich genug Eigenkapital, um eine Immobilie zu kaufen?
Ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses einer Ihrer grössten Wünsche? Bevor Sie sich auf ein solches Projekt einlassen, sollten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten gemeinsam mit einem Experten evaluieren. So finden Sie heraus, ob Ihr Einkommen und Ihre Ersparnisse ausreichen, um Ihre Immobilie zu finanzieren, oder welche Alternativen es gibt, um Ihr Ziel zu erreichen. Es geht also darum, sich die Zeit zu nehmen und Ihre verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Diese Vorabbewertung wird Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Ihr Eigenheimprojekt durchdacht durchzuführen.
Wie hoch ist das Eigenkapital und wie viel ist nötigt?
Das Eigenkapital (oder Eigenmittel) bezeichnet das Geld, die Sie als Anteil zum Gesamtwert der Immobilie selbst aufbringen können. Je höher das Eigenkapital, desto tiefer die Hypothek. Es ist Voraussetzung für den Erwerb sowie für die Bedingungen des Darlehens, insbesondere die Laufzeit und den Zinssatz. In der Schweiz variieren die Anforderungen an das Eigenkapital je nach Wert der Immobilie, Ihrer Vermögenssituation oder der Art der Hypothek (Haupt- oder Zweitwohnsitz), die Sie aufnehmen möchten. Sie werden hauptsächlich von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) reguliert. Die FINMA legt zwar keine genauen Schwellenwerte fest, verpflichtet Kreditgeber jedoch, dafür zu sorgen, dass Kreditnehmer über genügend Eigenmittel verfügen, um die finanzielle Stabilität des Hypothekargeschäfts zu gewährleisten. In der Regel müssen Sie beim Kauf eines Hauptwohnsitzes 20% des Immobilienwerts als Eigenkapital aufbringen (zwischen 30% und 40% bei einem Zweitwohnsitz), bevor Sie die Transaktion durch die Aufnahme eines Kredits bei einem Finanzinstitut in Form einer Hypothek abschliessen. Da die Preise für Häuser und Wohnungen im letzten Jahrzehnt stark gestiegen sind, ist es von entscheidender Bedeutung, dass Sie die Höhe Ihres Eigenkapitals genau bemessen und dabei unter anderem die mit dem Kauf verbundenen Ausgaben wie Notargebühren (üblicherweise zwischen 0.1% und 1% des Kaufpreises in der Deutschschweiz, ca. 2.5% im Tessin und zwischen 3% und 5% in der Romandie) oder Kosten für zukünftige Baumassnahmen berücksichtigen. Nur wenn Sie die Gesamtkosten des Erwerbs so genau wie möglich einschätzen, können Sie unangenehme Überraschungen vermeiden und Ihre Pläne sorgenfrei in die Tat umsetzen.
Welche Möglichkeiten gibt es, um Eigenkapital zu schaffen?
Es gibt viele Möglichkeiten, Eigenkapital bereitzustellen – die Entscheidung für eine bestimmte Strategie kann zu erheblichen Einsparungen führen. Die Verwendung Ihrer liquiden Ersparnisse ist eine schnelle Lösung, welche aber Ihre zukünftigen Investitionsmöglichkeiten einschränken kann. Auch der Verkauf von Finanztiteln oder Wertgegenständen ist eine Option, um Ihr Eigenkapital bereitzustellen, erfordert aber eine sorgfältige Bewertung, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Weitere Alternativen sind Darlehen von Dritten, Schenkungen, Erbvorbezüge oder Erbschaften, Eigenleistungen oder sogar die Nutzung von vorhandenem Land. Eigenkapital kann ferner auch aus der Verpfändung oder sogar dem Bezug der zweiten Säule (Pensionskasse/BVG) oder der dritten Säule (3a/3b) stammen. Beachten Sie, dass die mindestens 10% Eigenkapital nicht aus der zweiten Säule oder einem Darlehen stammen dürfen, sei es von einer Bank, einer Privatperson oder einem Verwandten. Dieser Teil der Einlage, der hauptsächlich aus Kontoguthaben oder dem Vorbezug von gebundenen Vermögenswerten aus der dritten Säule besteht, wird als «hartes Eigenkapital» bezeichnet. Auch die Aufnahme einer Hypothek auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört, kann als hartes Eigenkapital betrachtet werden. Denn: Wenn Ihr Hauptwohnsitz an Wert gewonnen hat, können Sie diese bislang in Ihrer Immobilie gebundenen Gewinne (Wertzuwachs) als zusätzliche Einlage für Ihren Zweitwohnsitz geltend machen. Jede Eigenkapital Quelle bringt Vor- und Nachteile in Bezug auf Steuern und Altersvorsorge mit sich, deswegen ist es empfehlenswert, sich von Experten beraten zu lassen, um den besten Ansatz für Ihre speziellen Bedürfnisse und Pläne zu finden.
Steuerliche Vorteile der Verpfändung
Anstatt das Guthaben aus der zweiten Säule abzuheben, kann es auch bei der Bank als Eigenkapital verpfändet werden. Dieser Betrag dient dann als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt die Bank ein höheres Hypothekendarlehen, das bis zu 90% oder sogar 100% der belehnten Summe betragen kann. Sie müssen also nur 10% Eigenkapital einbringen. Abgesehen von der geringen Einlage und unter Berücksichtigung des Pfandrechts, das für eine begrenzte Zeit als Pensionskasseneinkauf dienen kann, können die Steuerersparnisse sehr interessant sein.
Welche Fehler sollte man vermeiden?
Bei der Bewertung des Eigenkapitals für den Immobilienerwerb ist es wichtig, sich vor verschiedenen häufigen Fehlern zu schützen. Es ist beispielsweise ratsam, nicht ohne eine sorgfältige Bewertung der langfristigen finanziellen Auswirkungen, die Ihre Kaufkraft belasten könnten, auf Ihre Ersparnisse zuzugreifen. Insbesondere im Zusammenhang mit unvorhergesehenen finanziellen Belastungen. Um das verfügbare Eigenkapital zu erhöhen, können im Vorfeld Strategien wie die Erhöhung der regelmässige Spareinlagen, die Diversifizierung der Investitionen oder die Streichung überflüssiger Ausgaben in Betracht gezogen werden. Es wird Kreditnehmern ausserdem empfohlen, sich bei mehreren Kreditgebern zu erkundigen und die Offerten zu vergleichen, um genau das Angebot zu finden, das ihren Bedürfnissen am besten entspricht.
Nicht vergessen: Das Einkommen des Käufers muss hoch genug sein, um die Kosten der Immobilie langfristig tragen zu können. Man spricht daher von der Tragbarkeit einer Hypothek. Im Allgemeinen sollten die mit dem Eigentum verbundenen theoretischen Kosten (Amortisationen, Hypothekarzinsen sowie Instandhaltungskosten und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Vermeiden Sie es daher, unmittelbar vor einem Immobilienkauf ein Leasing oder einen grösseren Kredit aufzunehmen, da dies Ihre bestehenden Belastungen erhöhen und folglich Ihre Finanzierbarkeit bei den Banken verringern könnte.
Beispiel: Zusammensetzung des Eigenkapitals
Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung mit einem Wert von CHF 1'000'000.-. Um sie zu kaufen, sind 20% persönliche Eigenmittel erforderlich, d.h. CHF 200'000.-, davon müssen mindestens 10%, also in diesem Fall CHF 100'000.-, nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
(*Mindestbetrag für den Bezug aus der Pensionskasse beträgt CHF 20'000.-)
Empfehlungen
Es gibt viele Punkte zu beachten – eine genaue Bewertung des Eigenkapitals in Kombination mit einem strategischen Ansatz sind entscheidend für den erfolgreichen Abschluss eines Immobilienerwerbs. Daher empfiehlt es sich, vor jeder Entscheidung eine Bewertung der Beiträge vorzunehmen. Die Verwendung von Berechnungstools, wie sie Resolve.ch anbietet, erleichtert das Verständnis der eigenen Finanzierungskraft und gewährleistet eine persönliche Betreuung bis zum Abschluss des Immobilienkaufs. Sich von einem Resolve Finanzierungsexperten beraten zu lassen ist ein sinnvoller Schritt, um eine umfassende Analyse durchzuführen und Lösungen zu ermitteln, mit denen das für den Kauf unerlässliche Kapital aufgebaut und die noch erforderliche Sparzeit berechnet werden kann. Letztendlich ist jede Situation vollkommen individuell und jede Immobilie einzigartig. Genauso individuell ist deswegen auch die Finanzierung und muss gründlich analysiert werden.
