Exklusives Wohneigentum in der Schweiz: Was im Premiumsegment wirklich zählt
In der neuen Folge des Resolve Podcasts empfängt Romain Pascal Vaucher, CEO von Wüst und Wüst, eine der renommiertesten Immobiliengesellschaften im Exklusivbereich der Deutschschweiz und seit 18 Jahren Partner von Christie's International Real Estate. Das Gespräch reicht von der Frage, was "exklusiv" tatsächlich bedeutet, bis hin zu den Finanzierungsstrategien sehr vermögender Käufer – und der Rolle, die Resolve dabei spielt.
Was "exklusiv" wirklich bedeutet
Pascal Vaucher stellt die verbreitete Annahme in Frage, dass Luxusimmobilien allein durch den Preis definiert werden. Bei Wüst und Wüst stehen Qualität, Standard und Charakter im Vordergrund. Ein Loft mit aussergewöhnlicher Ausstattung und einmaliger Aussicht kann ebenso in dieses Segment fallen wie ein Anwesen im Wert von CHF 75 Millionen. Das Unternehmen ist ausschliesslich im Exklusivbereich tätig und unterhält Niederlassungen in Zürich, Winterthur, Zug, Luzern, St. Moritz sowie demnächst Basel – gestützt auf eine Christie's-Partnerschaft, die hohe und kontinuierlich zu erfüllende Qualitätsanforderungen stellt.
Zürich: Die „kleine Grossstadt" als Magnet für internationale Käufer
Der Zürcher Markt folgt einer eigenen Logik. Pascal Vaucher beschreibt die Stadt als Anziehungspunkt für wohlhabende internationale Käufer – insbesondere aus Deutschland –, die sich von der Lebensqualität angezogen fühlen: Kultur, Gastronomie, erstklassige Gesundheitsversorgung und internationale Anbindung. Steueroptimierung spielt hier eine geringere Rolle als an anderen Schweizer Standorten; es ist im Kern eine Lifestyle-Entscheidung. Der Markt war kurzzeitig durch die Unsicherheit rund um eine mögliche Erbschaftssteuerreform belastet, hat sich seither jedoch normalisiert. Die Käuferschaft teilt sich in jene, die moderne Eigentumswohnungen suchen, und jene – oft aus Deutschland stammend –, die klassische Zürcher Villen bevorzugen.
St. Moritz und das Engadin: Ein Markt für sich
Das Premiumsegment in den Bergresorts folgt einer vollständig anderen Logik. Der Züriberg in St. Moritz umfasst insgesamt rund 64 Liegenschaften, von denen jährlich lediglich zwei bis drei den Besitzer wechseln – meist durch Erbfälle ausgelöst, nicht durch aktive Verkaufsabsichten. Pascal Vaucher, der selbst im Engadin aufgewachsen ist, bringt echtes Insiderwissen mit: Italienische Familien mit generationalen Wurzeln (von der Familie Gucci bis zu Ruffini von Moncler), selektive US-amerikanische Käufer und internationale Klientel halten diese Liegenschaften als Statussymbol und Schweizer Wohnsitz zugleich. Der Quadratmeterpreis gehört zu den höchsten in ganz Europa – und lässt sich mit herkömmlichen Bewertungsmethoden kaum rechtfertigen.
Nach der COVID-19-Pandemie erlebte der Markt in der gesamten Engadinregion eine markante Nachfragesteigerung. Als Schweizer Haushalte feststellten, dass mobiles Arbeiten problemlos möglich ist, wandelten sich die Berge von der Ferienregion zur potenziellen Hauptresidenz. Familien meldeten Kinder in lokalen Schulen an, das Angebot war bereits knapp, und die Preise stiegen entsprechend.
Finanzierung im Premiumsegment – und die Rolle von Resolve
Pascal Vaucher bestätigt ein Muster, das Resolve bekannt ist: Sehr vermögende Käufer erwerben häufig zunächst gegen Barzahlung, um schnell handeln zu können, und optimieren die Finanzierung im Nachhinein. Das Family Office oder der CFO wird nach dem Abschluss einbezogen und stellt die entscheidende Frage: Soll die Liegenschaft unbelastet bleiben, als Sicherheit für eine Schweizer Hypothek dienen oder in eine Lombardkredit-Struktur gegen ein bestehendes Wertschriftenportfolio eingebunden werden?
Angesichts der deutlich tieferen Hypothekarzinsen in der Schweiz im Vergleich etwa zum US-amerikanischen Markt ist der Zinsdifferenzeffekt erheblich. Banken begrenzen Hypotheken auf Exklusivliegenschaften oft auf eine Belehnungsquote von 50 %. In Kombination mit einem Lombardkredit gegen strategische Aktienpositionen kann die effektive Belehnungsquote auf über 80 % steigen. Die Begleitung durch Resolve beginnt nicht selten erst nach dem Erwerb – dann, wenn ein neues Investitionsprojekt oder ein Liquiditätsbedarf die Frage nach der optimalen Finanzierungsstruktur aufwirft.
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