Der Zinssatz ist bei Weitem nicht der wichtigste Faktor Ihrer Hypothek

Wenn man Ihnen den günstigsten Zinssatz anbietet, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass Sie auch die beste Hypothek erhalten.

Es ist unstrittig, dass der Zinssatz ein zentrales Element eines Hypothekendarlehens ist. Der Zinssatz bestimmt, wie viel ein Teil des Darlehens kosten wird, und in der Regel konzentrieren sich Anbieter in ihrer Kommunikation auf diesen Aspekt und liefern sich einen regelrechten Zinskrieg. Dabei geht es darum, den niedrigsten Zinssatz anzubieten. Der beste Zinssatz aber ist nicht gleichbedeutend mit der besten Hypothek. Weitere Bedingungen sind zu berücksichtigen.

Eine gute Finanzierungsstrategie berücksichtigt individuelle Besonderheiten

Ein Immobilienkauf ist oft ein Projekt fürs Leben und etwas sehr Persönliches mit vielen Elementen, die je nach Situation und Bedarf des Einzelnen unterschiedlich sind. Eine gute Finanzierungsstrategie ist eine Strategie, die diese verschiedenen Dimensionen in Betracht zieht, und dies nicht nur zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe, sondern auch auf (sehr) lange Sicht.

Das Alter, der Familienstand, die Pläne des Darlehensnehmers, die steuerlichen Auswirkungen – all dies sind Faktoren, die bei der Ausgestaltung der Finanzierung berücksichtigt werden müssen. Außer auf den Zinssatz sollten Sie auch auf die Darlehensstruktur, die Höhe der Kreditsumme und die Steueroptimierung achten.

Struktur des Darlehens

Schon die Entscheidung zwischen einem festen Zinssatz und einem Saron-Zinssatz oder einer Kombination aus beiden muss von der persönlichen Situation abhängig gemacht werden, um dem Profil des Darlehensnehmers und seinen Lebensplänen gerecht zu werden. Sollte man sich für eine oder mehrere Darlehenstranchen entscheiden? Über welche Laufzeit? Es gibt keine richtige oder falsche Option: Die Entscheidung hängt von Ihren Bedürfnissen ab. 

Wenn Sie sich beispielsweise für feste Zinssätze über eine längere Laufzeit entscheiden und diese auf verschiedene Fälligkeiten verteilen, können Sie die monatliche Belastung reduzieren und das Risiko über die Laufzeit hinweg glätten. Andererseits bietet diese Option weniger Flexibilität im Hinblick auf einen möglichen Wechsel des Darlehensgebers bei einer Neufestlegung des Zinssatzes. Sie müssen die Fälligkeit aller Tranchen abwarten, damit Sie keine Vertragsstrafen zahlen müssen, falls Sie in Zukunft Ihre Pläne ändern möchten.

Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt betrifft den möglichen Weiterverkauf der Immobilie vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Was geschieht mit dem Hypothekendarlehen? Müssen Sie eine Vertragsstrafe zahlen? In welcher Höhe? Diese Überlegungen sind entscheidend, damit Sie Ihre Verpflichtungen in Kenntnis aller Parameter eingehen.

Darlehenssumme

Die Regel lautet, dass der Kreditnehmer mindestens 20 % Eigenkapital besitzen muss, um eine 80%-Hypothek zu erhalten. 10 % der Eigenmittel müssen aus Ersparnissen, ein Teil kann aus einem BVG-Bezug stammen. Es ist aber auch möglich, diesen BVG-Betrag zu verpfänden, um ein Hypothekendarlehen in Höhe von 90 % zu erhalten. Es gibt auch Alternativen, um die Eigenmittel aufzustocken. Zum Beispiel bringt Evahomes.ch künftige Käufer mit qualifizierten privaten Investoren zusammen, damit sie mit nur 10 % Eigenmitteln ein Eigenheim erwerben können.

Auf den ersten Blick scheinen diese Strategien teurer zu sein, da man mehr Zinsen zahlen muss, aber auf lange Sicht und unter Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen können sie sich als vorteilhafter herausstellen. Betrachtet man den Grenzsteuersatz, das heißt den Steuersatz, zu dem die Einkommensspitze besteuert wird, so kann man die Ersparnis berechnen, die durch eine Verringerung des zu versteuernden Einkommens aufgrund der Zinszahlung entsteht. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % etwa führt eine Verringerung des steuerpflichtigen Einkommens um 10.000 CHF zu einer Steuerersparnis von 3.500 CHF.

Tilgungsstrategie

Die Tilgungsstrategie sollte von Anfang an ganzheitlich durchdacht werden, auch um die Hypothekenkosten im Rentenalter zu begrenzen. Man darf nämlich nicht vergessen, dass die Immobilienkosten auch im Alter ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten dürfen, das Einkommen im Ruhestand aber um 30 % bis 40 % sinken kann. Was geschieht, wenn die Zinsen steigen? Wären Sie in der Lage, eine zwei- oder dreifach höhere Belastung zu tragen?

Entscheidungen wie die Einbeziehung der dritten Säule in die Tilgung können Ihre Steuerlast durch jährliche Steuerabzüge optimieren und gleichzeitig eine geringere Belastung im Rentenalter ermöglichen.

Schließlich müssen auch unangenehme Fragen angesprochen werden. Was geschieht im Falle einer Scheidung? Bei Tod oder Invalidität? Wird es auch dann möglich sein, das Haus zu halten? Wie verhält es sich im Fall einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft? Wenn man sich das schlimmste Szenario vorstellt, kann man bereits im Vorfeld Lösungen entwickeln und die Finanzierungsstrategie anpassen, um auf mögliche Probleme optimal reagieren zu können. Wenn man von einem Spezialisten für Hypothekenfinanzierung betreut wird, kann man all diese Eventualitäten durchdenken.

Steuern

Der Zinssatz bestimmt einen Teil Ihrer Kosten. Diese erste Berechnung ist sehr wichtig und gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob Sie die Kosten für Ihre Hypothek tragen können. Es ist also ganz natürlich, dass man den besten Zinssatz erzielen möchte, um möglichst wenig Belastungen tragen zu müssen, aber die Rechnung geht noch weiter. Sie sollten einen Schritt weiter gehen und auch die steuerlichen Auswirkungen berechnen, denn je nach Ihrer Finanzierungsstruktur könnte sich eine Option mit höheren Belastungen langfristig letztlich als günstiger erweisen, weil Sie dadurch Steuern sparen.

Jedes noch so kleine Detail ist wichtig, und jede Entscheidung hat Auswirkungen, die man durchdenken und verstehen muss. Deshalb gilt es, die verschiedenen Angebote der Darlehensgeber gründlich zu prüfen, bevor man eine Entscheidung trifft.

Vorteile der Beauftragung eines Spezialisten für Hypothekenfinanzierung

In der Schweiz werden Spezialisten für Hypothekenfinanzierung noch recht selten in Anspruch genommen: 85 % der Menschen wenden sich direkt an ihre Bank und lassen sich dadurch bessere Chancen entgehen. In Großbritannien wendet sich mehr als jeder Zweite an einen Vermittler. Warum?

Ein Hypothekendarlehensvermittler spart Ihnen Zeit und Geld. Er kümmert sich darum, Ihnen das beste Finanzierungspaket für Ihr Projekt vorzulegen, ermittelt in Echtzeit die bestgeeigneten Darlehensgeber und kann aufgrund seiner Verhandlungsmacht günstige Konditionen mit ihnen aushandeln. Vor allem aber ist er der bevorzugte Ansprechpartner, dem Sie alle Fragen stellen können, und der Sie während Ihres gesamten Projekts begleiten wird. Er kann Ihnen auch zusätzliche Erläuterungen zu den steuerlichen Aspekten und zur Altersvorsorge geben.

e-Potek unterhält Geschäftsbeziehungen zu zahlreichen Darlehensgebern auf dem Markt, von denen viele unglaublich niedrige Zinssätze anbieten, aber nicht unbedingt der breiten Öffentlichkeit bekannt sind. Darüber hinaus unterhalten wir privilegierte Beziehungen zu allen Darlehensgebern, weil wir ihnen eine große Anzahl von Kunden vermitteln, was uns Zugang zu günstigeren Konditionen verschafft als den Kunden, die sich direkt an sie wenden. Unsere gesamte Tätigkeit unterliegt der Aufsicht der FINMA, und unsere Position als neutraler Vermittler ermöglicht es uns, Interessenkonflikte zu vermeiden.

Die Erfahrung unserer Berater macht dann den entscheidenden Unterschied aus. Sie gehen auf die Bedürfnisse des Kunden ein, um ihm die beste Strategie empfehlen zu können, die seinen Plänen entspricht. Sie können die Details der verschiedenen Angebote entschlüsseln und dem Kunden die Konsequenzen jeder Entscheidung aufzeigen. Sie geben ihm alle Schlüsselinformationen an die Hand, damit er eine fundierte Entscheidung treffen kann, die nicht nur auf dem Zinssatz beruht, und ermöglichen es, die Finanzierung und ihre steuerlichen Auswirkungen langfristig zu optimieren. Einen günstigen Zinssatz zu bekommen ist zweifellos gut, aber man darf nicht die Gesamtheit der Faktoren aus dem Blick verlieren, die eine solide Finanzierungsstrategie berücksichtigen muss. Es ist schwierig, an alles zu denken, daher kann es sehr hilfreich sein, Fachleute zu Rate zu ziehen.

Patrick Didi