Besteuerung – Die Wahl der Eigenmittel und ihre steuerlichen Auswirkungen

Der Weg zum Wohneigentum ist manchmal mit Schwierigkeiten verbunden. Zwischen dem Entschluss, eine Immobilie zu erwerben, und deren Inbesitznahme liegen viele Schritte. Die Finanzierungskapazität, die Wahl des Eigenkapitals, die steuerlichen Auswirkungen und die Wahl der richtigen Immobilie sind allesamt Faktoren, die im Vorfeld eines Kaufs zu analysieren sind. 

Um unsere Leser über die verschiedenen Schritte der Finanzierung eines Immobilienerwerbs aufzuklären, veröffentlichen wir eine Reihe von Artikeln, die wir in Zusammenarbeit mit unseren auf Recht und Steuern spezialisierten Partnern verfasst haben. In diesen Modulen arbeiten wir die wichtigsten Schritte und die verschiedenen Fallstricke heraus, auf die ein aufmerksamer Käufer achten muss.

Modul 1: Die Wahl der Eigenmittel und ihre steuerlichen Auswirkungen

Der Erwerb einer Immobilie zur Nutzung als Hauptwohnsitz erfordert grundsätzlich die Bereitstellung von 20 % an Eigenmitteln. In der Regel muss das Eigenkapital am Tag des Kaufs der Immobilie (sofern sie bereits gebaut ist) oder bei gleichzeitiger Unterzeichnung des Kaufvertrags über das Grundstück (oder den Grundstücksanteil) und eines Bauvertrags in voller Höhe gezahlt werden. 

Die Eigenmittel können aus (i) privaten Ersparnissen, (ii) einer Schenkung (Erbvorbezug), (iii) einer Kapitalzahlung aus der 3. Säule A und/oder B oder (iv) einer Kapitalzahlung aus der 2. Säule stammen. Es besteht auch die Möglichkeit, Kapital der 2. und 3. Säule zu verpfänden (Verpfändung von Guthaben), anstatt es zu entnehmen.

Die Regeln, die die FINMA den Finanzinstituten auferlegt hat, sehen vor, dass die Finanzierung des Immobilienerwerbs zu mindestens 10 % aus Eigenmitteln aus Ihren Ersparnissen (ohne berufliche Vorsorge) bestehen muss, d.h. aus den oben unter (i), (ii) und (iii) genannten. Es gibt auch einige seltene Ausnahmefälle, in denen Sie nur Kapital von betrieblichen Pensionsfonds aufbringen dürfen.

Bedingungen für die Inanspruchnahme der 2. Säule im Rahmen des Erwerbs von Wohneigentum

Ihre 2. Säule kann unter folgenden Voraussetzungen herangezogen werden:

• Es muss sich um Ihren Hauptwohnsitz handeln (Kauf eines bereits errichteten Hauses oder Plan zum Bau eines Hauses);
• Sie können nur ein Objekt auf einmal finanzieren;
• Falls Sie verheiratet sind, ist eine Auszahlung nur mit schriftlicher Zustimmung des Ehepartners möglich;
• Eine Entnahme kann nur alle 5 Jahre und nur für einen Mindestbetrag von 20.000 CHF pro Entnahme beantragt werden (ausgenommen Freizügigkeitskonten);
• Die Entnahme muss spätestens drei Jahre vor Erreichen des Rentenalters beantragt werden (einige Pensionsfonds akzeptieren eine spätere Entnahme);
• Sie können den Maximalbetrag Ihres angesparten Kapitals bis zum Alter von 50 Jahren abheben. Nach Vollendung des 50. Lebensjahres ist der Betrag, den Sie entnehmen können, begrenzt;
• Die Inanspruchnahme der 2. Säule darf spätestens 3 Jahre vor dem Ruhestand erfolgen.  

Beachten Sie, dass ein Teil- oder Gesamtbezug aus der 2. Säule zu einer Kürzung der künftigen Rentenleistungen führt. Wir werden im Folgenden sehen, wie diese Lücke geschlossen werden kann.

Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss der Betrag aus der 2. Säule grundsätzlich an Ihre Pensionskasse zurückbezahlt werden.

Bedingungen für die Inanspruchnahme der 3. Säule im Rahmen des Erwerbs von Wohneigentum

Ihr Guthaben aus der 3. Säule A kann grundsätzlich unter folgenden Voraussetzungen herangezogen werden:

• Es muss sich um Ihren Hauptwohnsitz handeln (Kauf eines bereits errichteten Hauses oder Plan zum Bau eines Hauses);
• Sie können nur ein Objekt auf einmal finanzieren;
• Falls Sie verheiratet sind, ist eine Auszahlung nur mit schriftlicher Zustimmung des Ehepartners möglich;
• Man kann nur alle 5 Jahre eine Auszahlung beantragen (ohne Begrenzung des Höhe).

Bitte beachten Sie, dass ein Teil- oder Gesamtbezug aus der 2. Säule zu einer Kürzung der künftigen Rentenleistungen führt.

Im Gegensatz zur 2. Säule besteht bei einem Verkauf der Liegenschaft keine Verpflichtung zur Rückzahlung der vorgezogenen Auszahlung.

Verpfändung von Vorsorgegeldern

Anstelle der Kapitalentnahme können Sie Ihr Vorsorgeguthaben (2. Säule) oder Ihre 3. Säule A und/oder B als Sicherheit einsetzen.

Eine solche Verpfändung enthebt Sie nicht der Notwendigkeit, 10 % Eigenkapital aus Ihren Ersparnissen bereitzustellen.

Diese Methode führt zu keiner Entnahme von Geld, keiner Kürzung der Leistungen und somit auch zu keinen unmittelbaren steuerlichen Folgen. Sie bringt häufig attraktivere Finanzierungsbedingungen mit sich.

Diese Verwendung als Sicherheit ist nur in den oben genannten Fällen der 2. Säule oder der 3. Säule A möglich. 

Ein konkreter Fall: Die steuerlichen Auswirkungen der Nutzung der 2. und 3. Säule beim Kauf von Wohneigentum in Genf

Die vorgezogene Auszahlung von Altersvorsorgegeldern (2. oder 3. Säule A) wird getrennt vom übrigen Einkommen besteuert. 

Im Kanton Genf entspricht der für eine solche Zahlung vorgesehene Steuersatz einem Fünftel des in der Steuertabelle angegebenen Satzes. Dies gilt auch für Steuern der Bundesebene.

Um dies zu erläutern, gibt es nichts Besseres als ein Beispiel:

Das Ehepaar Dunand, 35 Jahre alt, möchte eine Immobilie im Wert von 1.500.000 CHF erwerben. Sie benötigen daher mindestens 300.000 CHF an Eigenmittel.

Die Hälfte dieser Eigenmittel stammt aus einer Schenkung (Erbvorbezug), die Frau Dunand von ihren Eltern erhalten hat. Da es sich um eine Schenkung an direkte Nachkommen zwischen Genfer Steuerpflichtigen handelt, fällt keine Schenkungssteuer an.

Da die Schenkungs- und Erbschaftssteuer nicht auf Bundesebene harmonisiert ist, kann jeder Kanton die Steuersätze und Steuerbefreiungen selbstständig festlegen. Das Steuerdomizil des Schenkenden ist zu berücksichtigen. Schenkungen in direkter Linie sind beispielsweise in den Kantonen Waadt und Neuenburg steuerpflichtig.

Die andere Hälfte stammt aus einer vorgezogenen Auszahlung aus dem Vorsorgevermögen von Herrn Dunand (2. Säule). Dieser Betrag von 150.000 CHF wird daher privilegiert besteuert: Die Besteuerung erfolgt getrennt von den übrigen Einkünften des Ehepaars, und es gilt ein Steuersatz, der 1/5 des steuerbaren Einkommens entspricht. Die Steuerrechnung für diesen Entnahmebetrag beläuft sich auf ca. 6.700 CHF (Kantonal-, Kommunal und Bundessteuern), das heißt der Steuersatz beträgt ca. 4,4 %.

Es gilt zu beachten, dass Herr Dunand erst dann wieder abzugsfähige BVG-Käufe tätigen kann, wenn er den Betrag des Vorbezugs zurückgezahlt hat. Die Rückzahlung muss in Tranchen von mindestens 10.000 CHF erfolgen. Im Falle einer Rückzahlung wird auch die zum Zeitpunkt des Vorbezugs gezahlte Steuer zurückerstattet.

Schließlich ist darauf zu achten, dass ein Vorbezug nicht innerhalb von 3 Jahren nach einem BVG-Kauf, der zu einem Steuerabzug geführt hat, eingeleitet wird. In einem solchen Fall würden die Steuerbehörden den bereits gewährten Steuerabzug durch ein Nachsteuerverfahren annullieren.

Lesen Sie unseren zweiten Artikel der Serie

Die Informationen auf der Website dienen nur zu Ihrer Orientierung. Diese Informationen implizieren weder eine Empfehlung noch eine Aufforderung oder ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages oder zu Kauf oder Verkauf einer Immobilie.