Allo stesso tempo, il conto non è lo stesso da una banca all’altra. Una famiglia che prende in prestito CHF 900'000 a tasso fisso su 10 anni, ovvero l’acquisto di un’abitazione da circa 1,1 milioni di franchi con il 20 % di fondi propri, paga tra CHF 1'095 e CHF 1'830 di interessi al mese a seconda dell’offerta scelta. Lo scarto raggiunge CHF 735 al mese, ovvero CHF 8'820 all’anno, e si è ampliato in questo trimestre.

Le cifre chiave del Q3 2026

• Tasso fisso mediano a 10 anni: 1,84 % (+14 pb sul trimestre, +27 pb su base annua)
• Margine mediano SARON per i clienti: 1,00 % (SARON ancorato al tasso guida dello 0 %)
• Migliore offerta a 10 anni negoziata da Resolve: 1,46 %. Meno competitiva: 2,44 %. Scarto: 98 pb
• Miglior tasso a 5 anni negoziato: 1,28 %. Miglior margine SARON negoziato: 0,65 %
• Tasso mediano a 10 anni: 1,65 % a Zurigo, 1,78 % a Ginevra, 2,15 % in Vallese
• Nuovi prestiti ipotecari: 21'516 per CHF 19,77 miliardi (-4,0 % e -6,4 % su base annua)
• Rapporto prestito/valore mediano degli acquirenti prima casa: 75,41 %

Quanto costa un’ipoteca di CHF 900'000 a seconda della banca?

Sul tasso fisso a 10 anni per il residenziale, 98 punti base separano la migliore offerta negoziata nel trimestre (1,46 %) dalla meno competitiva (2,44 %). Per un prestito di CHF 900'000, ciò significa CHF 1'095 di interessi al mese nel primo caso e CHF 1'830 nel secondo. Nel secondo trimestre lo scarto era di 80 punti base: si è ampliato.

Lo scarto deriva dal ritorno di alcuni istituti di credito con tassi aggressivi, dopo un cambio di strategia in estate o per bisogno di volumi prima di fine anno. Il loro ritorno riguarda innanzitutto l’abitazione principale e coinvolge anche banche regionali. Ma non ne beneficiano tutti allo stesso modo: le offerte più care seguono i mercati, le migliori seguono l’appetito dei finanziatori. Tra agosto e settembre, l’offerta meno competitiva è aumentata di 19 punti base, mentre la migliore è rimasta stabile.

Prezzo e condizioni di concessione si negoziano insieme. I dossier ben strutturati ottengono le condizioni migliori: fondi propri sufficienti, finanziamento in primo rango, relazione di banca principale, abitazione efficiente dal punto di vista energetico. Le offerte attuali sono valide fino a fine 2026.

Perché i tassi ipotecari salgono nel Q3 2026?

Il tasso fisso ipotecario a 10 anni non dipende dalla BNS, ma dall’IRS CHF a 10 anni, il tasso swap su cui le banche fissano il prezzo delle ipoteche a tasso fisso. Questo è salito di 19 punti base nel trimestre, di cui 23 punti base tra fine agosto e fine settembre, dopo i rialzi dei tassi della BCE (10 settembre) e della Fed (16 settembre).

Le banche hanno assorbito una parte dell’aumento: il loro margine mediano sul 10 anni scende di 5 punti base, all’1,00 %. Poco meno di tre quarti dell’aumento dei mercati è stato trasferito ai mutuatari. Per un prestito di CHF 900'000, il tasso mediano corrisponde a circa CHF 105 di interessi in più al mese rispetto alla primavera, e a circa CHF 200 in più rispetto a un anno fa.

Tasso fisso o SARON: cosa scegliere quest’autunno?

Un prestito SARON costa oggi circa l’1,00 % (margine mediano, SARON allo 0 %), cioè 84 punti base in meno del fisso a 10 anni. Per CHF 900'000, lo scarto corrisponde a CHF 630 di interessi in meno al mese. Molte famiglie ne hanno approfittato: la quota del volume prestato a tasso fisso scende al 58,26 % (-17,7 punti sul trimestre), e al 61,52 % per l’abitazione principale. Una parte di questi mutuatari usa il SARON come posizione d’attesa prima di fissare il tasso.

Questa scelta ha un prezzo. L’inflazione svizzera raggiunge l’1,0 % a settembre e il mercato prevede un tasso guida BNS di almeno lo 0,75 % entro settembre 2027. Nel nostro scenario centrale, il SARON per i clienti salirebbe verso l’1,75 %, ovvero circa CHF 560 di interessi in più al mese rispetto a oggi per CHF 900'000. Lo scarto attuale di 84 punti base corrisponde già, all’incirca, all’aumento medio del SARON che il mercato prevede su dieci anni.

Il SARON non è una cattiva scelta se il bilancio familiare può assorbire un aumento. Per chi vuole costi stabili, aspettare un calo duraturo dei tassi non è una strategia: prevediamo una distensione del 10 anni verso l’1,75 % fino a novembre, poi una risalita verso il 2 % da dicembre.

Svizzera romanda o tedesca: dove costa di più indebitarsi?

L’aumento è stato più forte nella Svizzera romanda (da +10 a +13 punti base) che nella Svizzera tedesca (da +5 a +7 punti base). Il motivo è il numero di finanziatori attivi: la Svizzera tedesca conta più banche cantonali presenti oltre il proprio cantone, più banche regionali e più casse pensioni. Dove la concorrenza è forte, l’aumento è stato attenuato.

Risultato: un mutuatario ginevrino (1,78 %) paga quasi CHF 100 di interessi in più al mese di un mutuatario zurighese (1,65 %) per CHF 900'000. Il Ticino registra l’aumento più forte (+15 punti base). Il Vallese resta la regione più cara (2,15 %), un livello trainato dalle residenze secondarie che non riflette il tasso ottenuto per l’acquisto di un’abitazione principale.

Acquirenti prima casa: i prezzi crescono più dei salari

Il rapporto prestito/valore mediano degli acquirenti prima casa per l’abitazione principale si attesta al 75,41 % nel Q3 2026. Da inizio 2025 oscilla tra il 74 % e il 79 %, senza mai raggiungere il tetto normativo dell’80 %. Il limite è altrove: i prezzi delle abitazioni crescono del 3,5 % su un anno, mentre i salari nominali sono aumentati dell’1,8 % nel 2025 (UST). Quando il reddito cresce meno del prezzo dell’immobile, è la sostenibilità finanziaria a bloccare l’acquisto prima del tetto dell’80 %. L’acquirente deve allora apportare più fondi propri per acquistare lo stesso immobile.

Il mercato ipotecario in calo su base annua

Il Q3 2026 conta 21'516 nuovi prestiti ipotecari per CHF 19,77 miliardi, un leggero calo stagionale sul trimestre (-1,72 % in numero, -0,43 % in volume). Su base annua, il mercato arretra del 4,0 % in numero e del 6,4 % in volume. Il residenziale tiene grazie ai prezzi: rappresenta il 64 % dei nuovi prestiti e l’importo medio dei prestiti sale a CHF 752'000. Tre freni rallentano gli acquisti: la scarsità di immobili disponibili, l’incertezza sull’occupazione in alcuni settori come l’orologeria e la farmaceutica, e l’attendismo legato al Medio Oriente e all’inflazione importata. Gli immobili di reddito calano di più (-12,1 % in volume su base annua), perché lì i finanziatori sono più selettivi.