Ma questo rimbalzo è meccanico, non un segnale di ripresa: la primavera concentra strutturalmente le decisioni di acquisto e la chiusura dei dossier. La lettura annuale lo conferma senza ambiguità, con un calo del -3,9 % in numero e del -5,1 % in volume su base annua.

Questa contrazione annuale persistente si spiega con tre freni strutturali. Innanzitutto la scarsità di offerta nei grandi centri economici (Arco lemanico, Zurigo, Svizzera Centrale), dove la domanda supera stabilmente gli immobili disponibili. Poi il deterioramento dell'occupazione nei settori ad alto valore aggiunto: il tasso di disoccupazione BIL raggiunge il 5,2 %, il livello più alto dal 2021, e colpisce proprio i settori farmaceutico, finanziario e delle organizzazioni internazionali, che alimentano il cuore della clientela acquirente. Infine l'attendismo delle famiglie, confermato dalla crescita del +14,3% del M1 su base annua: le famiglie risparmiano e tesaurizzano invece di investire.

Questo trimestre conferma soprattutto che il mercato vive ormai sotto due orologi distinti. Il SARON, guidato da una BNS ferma, resta stabile. Il tasso fisso a lungo termine, invece, resta ostaggio di una volatilità importata. Una convinzione si impone per il resto dell'anno: attendere un calo dei tassi prima di decidere non è più una strategia difendibile.

Residenziale e rendimento: due mercati, due logiche

Il segmento residenziale (abitazione principale) conferma il suo status di valore rifugio. Con 13'872 transazioni per un volume di CHF 10,4 miliardi, cattura il 63 % del mercato e cresce del +12,1 % QoQ. La domanda di alloggio principale resta inelastica ai cicli economici brevi.

L'immobiliare di rendimento (IPRE) registra anch'esso un rimbalzo stagionale (+9,2 % QoQ, 6'404 transazioni per CHF 6,6 miliardi), ma arretra del -6,7 % su base annua. Soprattutto, rivela una divergenza interna inedita che i dati comunicati dalla BNS permettono ora di distinguere: le società aumentano la loro leva, ritrovando il calcolo razionale del costo opportunità in un contesto in cui il denaro resta a buon mercato; le famiglie investitrici, invece, riducono l’indebitamento, per prudenza patrimoniale e attendismo.

Il segnale del trimestre: l'acquirente prima casa al massimo della propria capacità di indebitamento

È l'osservazione più strutturale del trimestre. Il rapporto prestito/valore mediano sulle nuove acquisizioni di residenza principale raggiunge il 79,33 % presso Resolve, ovvero quasi 12 punti percentuali al di sopra della mediana pubblicata dalla BNS per l'intero mercato residenziale (67,7 %). In altri termini, la metà dei nostri acquirenti ricorre oggi a un prestito per l'importo massimo consentito dal quadro prudenziale.

Non si tratta né di speculazione né di un allentamento dei criteri di concessione. È il vincolo aritmetico di un mercato in cui i prezzi crescono strutturalmente più rapidamente dei salari e dei risparmi: i mezzi propri disponibili non si accumulano allo stesso ritmo del valore degli immobili, e la quota finanziata converge meccanicamente verso il tetto normativo dell'80 %. In questo contesto, strutturare il proprio dossier a monte e mettere sistematicamente in concorrenza gli istituti di credito non è mai stato così determinante.

Tassi: il trimestre della campana

Il Q2 2026 resterà nella memoria come il trimestre più volatile dal 2022. Il tasso swap CHF a 10 anni (IRS), sottostante di funding del tasso fisso ipotecario, è balzato di quasi 40 bps tra la fine di febbraio e la metà di maggio sulla scia dell'escalation in Medio Oriente e della chiusura dello stretto di Ormuz, prima di rientrare quasi interamente all'annuncio della sua riapertura. In sei settimane, i mercati hanno prezzato e poi deprezzato un importante premio al rischio geopolitico.

Il tasso fisso a 10 anni offerto ai clienti si attesta all'1,71 % di media trimestrale (+9 bps QoQ), mentre il SARON resta ancorato a un margine mediano dell'1,00 %. Questa divergenza accelera la rotazione verso il SARON e accorcia le durate dei fissi (8,09 anni in media). L'asimmetria tariffaria resta massiccia: 75 bps separano la migliore offerta a 10 anni negoziata nel trimestre (1,51 %) dalla meno competitiva (2,26 %), ovvero fino a CHF 6'750 di risparmio annuo su un prestito di CHF 900'000.

Istituti di credito: Basilea III seleziona il mercato

La frattura tra gli istituti di credito si accentua. Gli istituti che hanno anticipato Basilea III – grandi banche nazionali, alcune banche cantonali – ritrovano l'appetito per l'immobiliare di rendimento e guadagnano quote di mercato. Gli altri gestiscono alla giornata, selezionano il proprio portafoglio e si riconcentrano sul residenziale. L'ipoteca secca, priva di altri rapporti bancari, è quasi scomparsa.

Emergono due nuovi assi di differenziazione. Il finanziamento di primo rango, che consuma meno mezzi propri regolamentari, apre condizioni più attrattive. E l'ipoteca verde si conferma: i crediti condizionati alla performance energetica dell'immobile possono essere rifinanziati tramite fondi o covered bond verdi, un vantaggio di costo in parte trasferito al cliente.

Prospettive S2 2026: nessun calo in vista

La BNS ha mantenuto il proprio tasso direttore allo 0 % il 18 giugno e non dovrebbe modificarlo entro fine anno: il SARON resterà stabile. Sul fisso a 10 anni, invece, escludiamo qualsiasi scenario di calo marcato. Nessun supporto disinflazionistico è in vista, la Fed ha irrigidito il proprio discorso a giugno, e il rischio di stagflazione americana non è affatto marginale.

Consideriamo tre scenari per la media trimestrale del fisso a 10 anni: una stabilizzazione tra l'1,60 % e l'1,80 % (scenario basso), un proseguimento del rialzo verso l'1,90-2,00 % (la nostra convinzione centrale), o un superamento del 2,10-2,30 % in caso di stagflazione confermata (scenario alto). Una cosa non dipende da alcun profilo: attendere un calo dei tassi per ottimizzare la propria decisione non è più una strategia difendibile nel 2026.

Focus: il debito immobiliare privato

L'accresciuta selettività bancaria e l'inasprimento di Basilea III hanno aperto una lacuna di finanziamento strutturale sulle operazioni che le banche non affrontano più: promozione, completamento, prestiti-ponte, rifinanziamenti ad alto rapporto prestito/valore. È in questa lacuna che si sviluppa il debito immobiliare privato svizzero, un mercato stimato in circa CHF 10 miliardi all'anno e in rapida istituzionalizzazione. Per l'investitore qualificato, offre rendimenti netti dal 9 al 12 % p.a., garantiti da un attivo fisico svizzero e da un orizzonte breve. Resolve è attiva su questo segmento tramite Bridge Capital, la sua divisione specializzata in debito immobiliare privato.

In questo mercato frammentato e ultra-selettivo, l'asimmetria informativa non è mai stata così forte. Il semplice confronto tariffario non basta più: strutturare il proprio dossier a monte per rispondere alle esigenze specifiche di ogni tipologia di istituto di credito è diventato indispensabile.