Comprare casa in Ticino: cosa succede davvero dalla riservazione alle chiavi
In questo nuovo episodio del podcast Resolve, Massimo Milillo, Direttore Resolve Lugano, riceve l’Avv. Andrea Valsangiacomo, notaio dello Studio Legale Valsangiacomo. Insieme ricostruiscono passo per passo il percorso di chi acquista un immobile in Ticino, dal primo accordo con il venditore fino all’iscrizione a registro fondiario. Un episodio pensato per chiarire i punti in cui i clienti si perdono più spesso: cosa vincola davvero, quanto costa e quando si diventa proprietari.
La riservazione: un accordo che non vincola
Il primo impegno che l’acquirente firma è quasi sempre una riservazione, un documento in carta semplice in cui le parti fissano l’immobile e il prezzo. Andrea Valsangiacomo la definisce un gentleman agreement: in diritto svizzero un accordo di questo tipo, per essere valido e vincolante, deve avere la forma dell’atto pubblico. La riservazione non ce l’ha, quindi resta un manifesto programmatico, non un obbligo.
Sul deposito, il mio consiglio sarebbe di versarlo sul conto clienti del notaio, piuttosto che sul conto fiduciario dell'agenzia. Il conto clienti è un conto terzi: gli importi restano semplicemente parcheggiati fino alla firma dell'atto pubblico e possono essere restituiti in qualsiasi momento se la transazione non si conclude. È anche un modo per preservare l'equidistanza del notaio fra tutte le parti in gioco.
Diritto di compera o compravendita diretta: come si sceglie
Entrambe hanno la forma dell’atto pubblico. La differenza sta nel tempo che separa la stretta di mano dal pagamento:
- La compravendita diretta vincola l’acquirente all’acquisto: se non paga entro la data pattuita è inadempiente, e il venditore può chiedere l’annullamento del contratto oppure il suo adempimento,
- Il diritto di compera è un’opzione unilaterale: l’acquirente può comprare a quel prezzo entro quella data, senza obbligo, versando di norma un anticipo del 10%, che diventa acconto sul prezzo se esercita e pena di recesso se non esercita,
- Il venditore, invece, resta vincolato fino alla scadenza; se dovesse mancare, il diritto passa ai suoi eredi,
- Il diritto di compera può essere annotato a registro fondiario, così che anche i terzi sappiano che l’immobile è bloccato fino a quella data.
Non esiste una soglia di giorni fissata dalla legge: si va al buon senso. Il diritto di compera serve a guadagnare tempo quando le pratiche bancarie, un permesso o un trasferimento sono ancora pendenti, vincolando comunque le parti in quel periodo.
Costi notarili in Ticino: il 2% come riferimento
Zurigo si aggira intorno allo 0,2%, Ginevra arriva al 5%. Il Ticino si colloca a metà, con una regola pratica per il preventivo al cliente: circa il 2% del prezzo d’acquisto, così composto:
- 1% di registro fondiario,
- 0,3% di bollo,
- L’onorario del notaio, intorno allo 0,5% quando l’incarto è completo fin dall’inizio.
I primi due sono a tariffa fissa, calcolati sul prezzo. L’onorario ha invece una parte variabile, legata al lavoro effettivo: rapporti con le banche che finanziano, con gli istituti di previdenza in caso di prelievo, e verifiche LAFE quando l’acquirente è una persona all’estero o una società. Nella tariffa rientrano l’apertura dell’incarto, la bozza dell’atto, la comunicazione alle parti e la pubblicazione dell’atto.
Dalla firma all’iscrizione: quando si diventa davvero proprietari
Firmato l’atto pubblico, l’accordo è perfetto, ma il negozio non ancora. In diritto svizzero è l’iscrizione a registro fondiario ad avere valore costitutivo. Il notaio invia l’istanza di iscrizione, l’ufficio la annota a libro giornale il giorno in cui la riceve, poi servono dieci o quindici giorni lavorativi di verifica prima del passaggio a libro mastro. L’iscrizione retroagisce al giorno di ricezione dell’istanza. Solo a quel punto l’acquirente è proprietario, e le chiavi possono essere chieste al venditore.
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