Quanto dovete guadagnare per poter diventare proprietari immobiliari?
Quando considerano l’acquisto di un appartamento o di una casa, le persone si concentrano spesso sul capitale proprio, anche se il reddito è altrettanto importante per determinare se richiedere un prestito ipotecario. Come fate a sapere se guadagnate abbastanza per diventare proprietari immobiliari?
La prima tappa di un progetto immobiliare consiste nella determinazione della vostra sostenibilità, al fine di conoscere il vostro potenziale di acquisizione ed essere in grado di orientare la vostra ricerca. La vostra sostenibilità dipende non solo dal vostro capitale proprio (rapporto di reddito), ma anche dal vostro reddito (rapporto di indebitamento). Si tratta di un calcolo complesso, che tiene conto di molte particolarità.
Il rapporto di reddito
Per ottenere un prestito ipotecario da un’istituzione finanziaria, dovete generalmente apportare un contributo in capitale proprio almeno del 20 % del valore dell’immobile da finanziare. Almeno il 10 % del capitale proprio non deve derivare dalla LPP o da un prestito. Dovrete tenere conto anche dei costi di acquisto (notaio, tasse, registro fondiario e prestito ipotecario), che variano a seconda del cantone ma che possono essere stimati attorno al 5 %. Scoprite di più su come funziona un prestito ipotecario
È anche possibile dare in pegno una parte della vostra LPP, vale a dire impegnarla per ottenere un prestito ipotecario fino al 90 % o ricorrere a una soluzione alternativa per integrare il capitale proprio. Evahomes.ch, ad esempio, mette in contatto i futuri acquirenti con un reddito sufficiente con degli investitori privati qualificati, in modo che possano diventare proprietari di una casa con solo il 10 % di mezzi propri. Scoprite di più sulla soluzione Evahomes.ch (FR)
Sapere di avere a disposizione abbastanza capitale proprio è più semplice che calcolare quanto è necessario guadagnare per sostenere il costo del prestito ipotecario. Questo calcolo integra diversi criteri, che non sono sempre stimati nello stesso modo dai prestatori.
Il rapporto di indebitamento
Il rapporto di indebitamento, chiamato anche rapporto di sforzo, rappresenta il rapporto tra le spese teoriche correlate all’immobile (interessi sul prestito ipotecario, ammortamento, costi di manutenzione) e il reddito del mutuatario. In generale non dovrebbe superare il 33 %.
Le spese sono suddivise in tre parti:
Interessi sul prestito ipotecario
Per effettuare il calcolo, i prestatori usano un tasso d’interesse teorico del 5 %. Questo valore, che è molto più alto dei tassi attuali, garantisce che siate in grado di sostenere i costi del vostro prestito ipotecario nel lungo periodo, anche se i tassi aumentano.
Questo margine di sicurezza è stato introdotto in seguito alla crisi economica degli anni ’90, nel corso della quale i tassi erano esplosi a oltre il 7 %. Molti proprietari immobiliari non erano più in grado di rimborsare i loro prestiti e si sono visti costretti a mettere in vendita le loro abitazioni, causando un crollo dei prezzi.
Ammortamento
L’ammortamento corrisponde al rimborso di una parte del vostro prestito ipotecario, rappresentata dal 2° grado. Per un finanziamento classico, è pari al 15 % del valore di acquisto dell’immobile e il suo ammortamento è scaglionato in teoria su un periodo di 15 anni o, a seconda dell’età del mutuatario, sul periodo di tempo che separa il mutuatario dal pensionamento.
Costi di manutenzione
I costi di manutenzione sono rappresentati dalle spese necessarie per tenere in buone condizioni la vostra casa. Anche in questo caso si tratta di una percentuale teorica, che si stima essere pari all’1 % del valore dell’immobile.
Spesso, nel calcolo del rapporto di indebitamento sono considerate e sottratte dal reddito anche tutte le altre spese esistenti, come un leasing o altri prestiti.
Reddito
Il calcolo è normalmente basato sul reddito lordo del mutuatario o della coppia, se si tratta di un prestito congiunto, ma alcuni prestatori potrebbero considerare il reddito netto. I bonus o i profitti netti del lavoratore indipendente non sono conteggiati nello stesso modo dai diversi prestatori.
Il calcolo del rapporto di indebitamento è effettuato al momento della concessione del prestito ipotecario, ma anche al momento del rifinanziamento – la regola del 33 % potrebbe essere ancora applicata. Questa è una cosa da tenere a mente quando state considerando ad esempio di cambiare lavoro o di andare in pensione. Sarete in grado di mantenere il rapporto di indebitamento giusto se il vostro reddito diminuisce? Non fatevi prendere dal panico, queste cose possono essere previste ed è possibile ridurre le vostre spese una volta in pensione con una buona strategia di finanziamento. Fissate un appuntamento con uno dei nostri consulenti per saperne di più
Dopo i 50 anni di età, è possibile che il calcolo del reddito si basi sul reddito stimato al pensionamento, con un forte impatto sul rapporto di indebitamento.
Esempio di calcolo
Per l’acquisto di un immobile al prezzo di 1’000’000 CHF con l’80 % di finanziamento (800’000 CHF), le spese teoriche sarebbero:
Interessi sul prestito ipotecario (5 %) 39’996 CHF
Deprezzamento 9’996 CHF
Costi di manutenzione (1 %) 5’004 CHF
Totale 54’996 CHF
Il reddito annuo lordo dovrebbe essere pertanto pari almeno a 3 volte questo importo, vale a dire 164’988 CHF. Questa cifra equivale a un reddito mensile lordo di 13’749 CHF.
Per questo esempio, le spese reali sarebbero nell’ordine di 1’903 CHF con un tasso d’interesse calcolato allo 0,98 % su 10 anni. Scoprite la tendenza dei tassi d’interesse
I criteri
Ci sono tuttavia delle eccezioni, dove è possibile che le rate mensili siano superiori a un terzo del reddito del nucleo familiare. Ad esempio, a seconda dell’età o della situazione professionale dei mutuatari, delle spese per la sussistenza o dell’importo del prestito.
Infine, i criteri e le regole per la concessione di un prestito ipotecario variano da prestatore a prestatore. Ad esempio, i prestatori non calcolano nello stesso modo il reddito, i tassi d’interesse e l’ammortamento.
La scelta dell’istituzione finanziaria è pertanto molto importante per il vostro progetto, al di là dei tassi che può offrirvi, dato che può avere un grande impatto sulla vostra sostenibilità. È pertanto molto utile rivolgersi a uno specialista finanziario, che effettuerà i confronti per voi.
Il nostro calcolatore integra i diversi criteri dei prestatori per calcolare accuratamente la vostra capacità di indebitamento con diverse istituzioni alla volta, per permettervi di trovare il prestatore più adatto alla vostra situazione specifica.
