À Genève, la rareté des biens rend le viager extrêmement compétitif.

• Pour le vendeur : Vu les prix au m² très élevés, le bouquet perçu est souvent conséquent, permettant de financer une retraite de haut standing ou de faire une donation de son vivant.
• Pour l'acheteur : C'est l'un des rares moyens d'acquérir un pied-à-terre ou un investissement en ville de Genève avec une décote importante liée au droit d'habitation.

Oui, c'est un marché en pleine expansion à Sion, Martigny ou dans les stations (Crans-Montana, Verbier).

• Le viager permet à des propriétaires de résidences secondaires de monétiser leur patrimoine tout en continuant de profiter de leurs vacances à la montagne.
• Attention : La Lex Koller peut s'appliquer si l'acheteur est domicilié à l'étranger ; il est crucial de vérifier les quotas d'unités de logements secondaires par commune.

Dans ces cantons où les prix sont plus abordables que sur l'Arc lémanique, le viager est souvent utilisé comme un outil de transmission familiale ou pour sécuriser le maintien à domicile dans les zones rurales. Les rentes y sont proportionnellement plus accessibles pour les budgets de la classe moyenne.

Absolument. En Suisse, les frais de notaire et droits de mutation sont cantonaux :

• À Genève, ils sont d'environ 3% (avec parfois des réductions comme le système "Casatax").
• Dans le Vaud, ils tournent autour de 3.3%.
• Calcul spécifique : Pour un viager, ces droits ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur du bouquet plus la capitalisation de la rente, ce qui peut représenter une économie substantielle au départ.

Le viager est une transaction immobilière où l'acheteur (le débirentier) acquiert un bien auprès d'un vendeur (le crédirentier) en échange d'un capital initial (le bouquet) et, généralement, d'une rente viagère versée périodiquement jusqu'au décès du vendeur.

• Viager occupé (95% du marché suisse) : Le vendeur conserve un droit d'habitation ou un usufruit. Il reste chez lui à vie. L'acheteur bénéficie d'une décote importante sur le prix d'achat (souvent 30 à 50%) liée à l'occupation.
• Viager libre : L'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. Le prix est plus élevé car il n'y a pas de décote d'occupation, mais le vendeur perçoit une rente plus confortable.

Le bouquet est la somme payée comptant lors de la signature chez le notaire. En Suisse, il représente généralement 20% à 30% de la valeur vénale du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle sera basse.

Le calcul repose sur plusieurs facteurs clés :

• La valeur vénale du bien (prix de marché).
• L'espérance de vie du vendeur (basée sur les tables de mortalité de l'OFS).
• Le droit d'habitation (la valeur locative théorique que le vendeur "économise").
• Le taux de rendement technique.

C'est le principal défi en Suisse. La plupart des banques refusent de financer le bouquet par un prêt hypothécaire classique car elles ne peuvent pas garantir le premier rang de gage sur un bien grevé d'un droit d'habitation. L'acheteur doit souvent disposer de fonds propres suffisants pour payer le bouquet et les frais de notaire.

• Droit d'habitation : Strictement personnel. Le vendeur peut y habiter mais ne peut pas louer le bien.
• Usufruit : Le vendeur peut habiter le bien OU le louer et percevoir les loyers. En revanche, l'usufruitier supporte plus de charges (entretien courant, impôts, assurances).

Le contrat de vente notarié inclut systématiquement une clause résolutoire ou une hypothèque légale du vendeur. Si l'acheteur fait défaut, le vendeur peut faire annuler la vente et récupérer la pleine propriété de son bien tout en conservant les bouquets et rentes déjà perçus à titre de dédommagement.

La répartition est fixée dans l'acte notarié, mais la règle d'usage en Suisse (Code des Obligations) est :

• Vendeur (occupant) : Charges courantes (eau, électricité, chauffage) et petit entretien.
• Acheteur (propriétaire) : Gros travaux (toiture, façade, chauffage central) et impôt foncier.

• Impôt sur le revenu : La rente est imposable, mais seulement à hauteur de 40% (considérée comme une part de rendement, les 60% restants étant un remboursement de capital).
• Impôt sur le gain immobilier : Dû lors de la vente. Le calcul dépend de la durée de détention et du canton.
• Valeur locative : Si le vendeur a un droit d'habitation, il continue de payer l'impôt sur la valeur locative du bien.

• Impôt sur la fortune : L'acheteur est imposé sur la valeur fiscale du bien, mais il peut déduire la valeur capitalisée de la rente comme une dette.
• Déduction fiscale : L'acheteur peut déduire 40% de la rente versée de son revenu imposable.

Le canton de Vaud dispose d'un marché immobilier dynamique (Arc lémanique et Riviera). Le viager y est particulièrement intéressant car la fiscalité sur le gain immobilier diminue drastiquement après 20 ans de détention. De plus, avec la hausse des prix à Lausanne et Morges, le viager permet aux jeunes familles locales d'accéder à la propriété sans le carcan des banques traditionnelles.