Échéance de taux : renouvellement doit-il rimer avec changement ?
De nombreuses personnes renouvellent leur prêt hypothécaire auprès du même prestataire sans forcément vérifier s’il s’agit toujours de la meilleure option, alors que la comparaison entre différents prêteurs peut permettre d’économiser plusieurs milliers de francs par année.
A l’échéance de leur taux, plus de deux tiers des emprunteurs renouvellent leur prêt hypothécaire auprès du même établissement. Parmi eux, très peu prennent la peine d’étudier d’autres possibilités et ils passent ainsi à côté de meilleures opportunités.
Si renouvellement ne rime pas forcément avec changement, il s’agit par contre de l’occasion de faire le point et de comparer, pour vous assurer d’optimiser votre prêt. En effet, même si vous avez bien pris la peine de le faire lors de la mise en place de votre financement, les conditions et vos besoins peuvent avoir évolué.
Pourquoi cette inertie ?
Certaines personnes peuvent passer des heures (voire des jours) à naviguer sur internet pour trouver la meilleure offre, lorsqu’il s’agit de changer de téléviseur. Pourtant, ces mêmes personnes ne prennent pas la peine d’effectuer ce type de recherche quand cela concerne leur prêt hypothécaire. A titre d’exemple, un différentiel de taux de 0.3% sur un emprunt hypothécaire de CHF 1’000’000 représente une économie de CHF 3’000 par année (hors fiscalité), soit CHF 30’000 sur une durée de 10 ans.
Manque de temps ? De motivation ? Pourquoi les emprunteurs ne comparent-ils pas ? S’ils restent auprès du même prestataire, c’est principalement parce qu’ils ont confiance en l’offre qui leur est proposée. Mais si cette offre est bonne, cela ne signifie pas pour autant qu’il s’agit de la meilleure…
Que comparer ?
Comme pour le téléviseur, pour lequel on ne regarde pas uniquement le prix, mais également les caractéristiques, pour déterminer quelle est la meilleure offre de prêt, il ne faut pas s’arrêter au taux, mais évaluer la stratégie hypothécaire dans son ensemble. Voir notre article dédié
Votre situation a évolué et il faut vous assurer que vous bénéficiez toujours des meilleures conditions en fonction de vos besoins. Par exemple, en vous rapprochant de l’âge de la retraite, vous devrez éventuellement repenser votre stratégie d’amortissement ou, si votre structure familiale a changé, il faudra peut-être adapter certains points.
Il faut aussi vous demander si votre prêt doit être renouvelé tel quel, réduit ou augmenté. Imaginons que vous ayez acheté à l’époque un bien immobilier d’une valeur de CHF 1’000’000 avec un financement hypothécaire de CHF 800’000 à taux fixe sur 10 ans. Vous aurez amorti au minimum CHF 9’000 par année sur les 10 ans et votre financement hypothécaire s'élèverait actuellement à CHF 710’000. En supposant que votre bien ait pris CHF 200’000 de valeur, vous pourriez désormais emprunter jusqu’à CHF 960’000. Pourquoi augmenter votre prêt ? Il peut y avoir plusieurs raisons :
- achat d’un bien de rendement
- achat d’une résidence secondaire
- constitution de fonds propres pour un enfant
- augmentation des cotisations au 3e pilier A
- versement de cotisations sur un 3e pilier B
- remboursement du retrait de la LPP
- rachat de LPP (optimisation fiscale et amélioration de la situation à la retraite)
- investissement en bourse
- …
Le coût de cette augmentation de prêt serait relativement faible. Avec un taux de 1%, cela représenterait une charge d’intérêt supplémentaire de CHF 209 par mois (comparée à la situation sans augmentation), entièrement déductible du revenu imposable. L’amortissement passerait quant à lui à CHF 10’700 par année (vs CHF 9’000 précédemment).
Avec qui comparer ?
Ceux qui prennent le temps de comparer vont rarement au-delà de deux ou trois prestataires. De plus, comment savoir quels prêteurs sélectionner ? Miser sur les plus connus ? Se fier au bouche-à-oreille ? Et si vous passiez à côté d’une opportunité ?
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