La première étape d’un projet immobilier consiste à déterminer votre capacité d’achat, afin de connaître votre potentiel d’acquisition et pouvoir orienter vos recherches. Votre capacité d’achat dépend non seulement de vos fonds propres (taux d’avance), mais aussi de vos revenus (taux d’endettement). Il s’agit d’un calcul complexe qui prend en compte beaucoup de spécificités.

Faire le calcul

Le taux d’avance

Pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un établissement financier, vous devez généralement fournir un apport en fonds propres d'au minimum 20% de la valeur du bien à financer. Au minimum 10% des fonds propres ne doivent provenir ni de la LPP, ni d’un emprunt. Il faudra également prévoir les frais d’achat (notaire, taxes, registre foncier et cédule hypothécaire) qui diffèrent selon les cantons, mais peuvent s’estimer à environ 5%.  En savoir plus sur le fonctionnement d’un prêt hypothécaire

Il est également possible de nantir une partie de votre LPP, c'est-à-dire de la mettre en gage, pour obtenir un prêt hypothécaire à hauteur de 90% ou de recourir à une solution alternative pour compléter les fonds propres. Par exemple, Evahomes.ch met en relation de futurs acquéreurs aux revenus suffisants avec des investisseurs privés qualifiés, afin de pouvoir devenir propriétaire avec seulement 10% de fonds propres. En savoir plus sur la solution Evahomes.ch 

Savoir si vous possédez assez de fonds propres est plus simple que de calculer combien vous devez gagner pour supporter le coût du prêt hypothécaire. En effet, ce calcul intègre plusieurs critères et ils ne sont pas toujours estimés de la même manière par les prêteurs.

Le taux d’endettement

Le taux  d’endettement, parfois appelé taux d’effort, représente le ratio entre les charges théoriques liées au bien immobilier (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien) et le revenu de l’emprunteur. En général, il ne doit pas excéder 33%.

Les charges se divisent en trois parties :

Les intérêts hypothécaires

Pour effectuer le calcul, les prêteurs utilisent un taux d’intérêt théorique fixé à 5%. Cette valeur, bien plus élevée que les taux actuels, permet de garantir que vous pourrez supporter les charges de votre prêt hypothécaire sur le long terme, même si les taux venaient à augmenter.

Cette marge de sécurité a été mise en place suite à la crise économique des années 90 durant laquelle les taux avaient explosé à plus de 7%. De nombreux propriétaires n’ont alors plus pu faire face au remboursement de leur emprunt et ont dû mettre en vente leur logement, ce qui a amorcé une baisse des prix.

L’amortissement

L’amortissement correspond au remboursement d’une partie de votre emprunt hypothécaire, le 2e rang. Pour un financement classique, il se monte à 15% de la valeur d’achat du bien et son amortissement est étalé, de manière théorique, sur 15 ans ou, en fonction de l’âge de l’emprunteur, sur la durée qui le sépare de la retraite.

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien sont les dépenses nécessaires au maintien de votre logement en état. Encore une fois, il s’agit d’un pourcentage théorique, estimé à 1% de la valeur du bien.

Souvent, les éventuelles autres charges existantes, telles qu’un leasing ou un autre emprunt, sont également intégrées dans le calcul du taux d’endettement et viennent se soustraire au revenu.

Le revenu

Le calcul se fait généralement sur le revenu brut de l’emprunteur - ou du couple s’il s’agit d’un emprunt à deux - mais certains prêteurs  peuvent se baser sur le revenu net. Les bonus ou les bénéfices nets des indépendants ne sont pas comptabilisés de la même façon par les différents prêteurs.

Le calcul du taux d’endettement s’effectue au moment d’accorder le prêt hypothécaire, mais également lors d'un renouvellement de taux et la règle des 33% peut encore s’appliquer. C’est un élément à garder en tête si vous envisagez, par exemple, une reconversion professionnelle ou pour la retraite. Serez-vous en mesure de garder le bon ratio d’endettement, alors que votre revenu risque de baisser ? Pas de panique, ces choses-là s’anticipent et il est possible de faire baisser les charges à la retraite grâce à une bonne stratégie de financement. Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers pour en savoir plus

Au-delà de 50 ans, il est possible que le calcul du revenu s’effectue sur la base du revenu estimé à la retraite, ce qui impacte fortement le taux d’endettement.

Exemple de calcul

Pour l’achat d’un bien immobilier à CHF 1’000’000, avec un financement  à 80% (CHF 800’000), les charges théoriques seraient de :

Intérêts hypothécaires (5%) CHF 39’996

Amortissement CHF 9’996

Frais d’entretien (1%) CHF 5’004

Total CHF 54’996

Le revenu annuel brut devrait donc être au minimum de 3x ce montant, c’est-à-dire CHF 164’988. Ce qui équivaut à un revenu mensuel brut de CHF 13’749.

Pour ce même exemple, les charges réelles s’approcheraient plutôt de CHF 1’903 avec un taux d’intérêt calculé à 0.98% sur 10 ans. Voir la tendance des taux

Les critères 

Il existe cependant des exceptions pour lesquelles il est possible que les mensualités excèdent un tiers des revenus du ménage. Par exemple, selon l’âge ou la situation professionnelle des emprunteurs, le reste à vivre ou le montant du prêt.

Enfin, les critères et les règles d'octroi d’un prêt hypothécaire diffèrent d'un prêteur à l'autre. Par exemple, ils ne calculent pas les revenus de la même façon ou les taux d’intérêts et l’amortissement.

Le choix de l'établissement financier revêt donc une très grande importance pour votre projet au-delà des taux qu’il peut vous offrir, puisqu’il peut faire varier grandement votre capacité d’achat. Il s'avère donc très intéressant de passer par un spécialiste en financement qui fera le travail de comparaison pour vous.

Notre calculateur intègre les différents critères des prêteurs pour calculer de manière précise votre capacité d’emprunt auprès de plusieurs établissements à la fois, vous permettant ainsi de trouver le prêteur qui s’accorde le mieux à votre situation particulière.

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