L’accession à la propriété immobilière est l’une des grandes étapes de la vie. Celle-ci peut être aisée, ou l’aboutissement d’années de préparation, d’économies et de sacrifices. Avec une multitude de barrières et une offre toujours relativement limitée, le taux de propriétaires est encore faible (en Suisse moins de 40% de la population est propriétaire, loin des 70% de la moyenne européenne). Les taux d’intérêts historiquement bas et une année passée entre quatre murs laissent présager un engouement sans précédent pour sauter le pas et devenir propriétaire. Cette dernière année, les courtiers immobiliers et les banques n’ont pas connu de ralentissement, bien au contraire. En 2020 malgré la pandémie, la demande a été très forte pour le logement. Une hausse de la demande constatée tant dans les centres urbains que dans les régions rurales et de montagne, qui ont probablement attiré certains acheteurs en quête de grands espaces après une année de confinement.

Des loyers toujours élevés

La pression sur le marché de la location ne date pas d’hier. Un taux de logements vacants très bas, des dossiers qui s’empilent auprès des régies, des loyers qui prennent une part toujours plus importante du budget des ménages. Le flux migratoire positif de la Suisse est toutefois le principal facteur de pression qui accroît la demande et maintient les loyers à des niveaux élevés voire, les pousse davantage à la hausse, rendant de ce fait l’acquisition immobilière encore plus intéressante. A titre d’exemple, un appartement de 4 pièces à Lausanne coûterait au moins CHF 2’000.- par mois, alors que les intérêts d’une dette permettant l’acquisition de ce même appartement ne reviendraient pas à plus de CHF 1’000.-.

Même si l’avantage économique saute aux yeux, la pandémie de Covid-19 s’est imposée comme la principale préoccupation des foyers et celle-ci peut intimider lorsqu’il s’agit d’un engagement d’une telle ampleur. La question est donc de savoir quel impact aura la crise sanitaire sur l’attractivité de l’immobilier et des hypothèques en 2021.

La Covid-19 n’a pas grippé l’immobilier

La crise touche beaucoup de secteurs d’activité et freine certaines acquisitions immobilières, cependant ce ralentissement est largement compensé par les nombreuses liquidités d’investisseurs qui vont favoriser la pierre en lieu et place des placements auprès des banques, qui proposent aujourd’hui des rendements peu attractifs, voire négatifs.

Les considérations pour des acquéreurs particuliers qui cherchent une résidence principale ou secondaire ne sont évidemment pas les mêmes. La pandémie, et le lot d’incertitudes qui l'accompagnent, peuvent ébranler la confiance et l’optimisme du potentiel acquéreur. La sécurité de l’emploi apparaît comme l’inquiétude principale de quiconque souhaite devenir propriétaire. Cependant, lorsque la charge financière d’une hypothèque représente au maximum la moitié du loyer que l’on paie, qui est dû quelle que soit la situation professionnelle du moment, on se rend vite compte du gain de solvabilité en tant que propriétaire.

Aussi, les mesures d’aide de la Confédération (RHT, prêts Covid, prolongation de délai- cadre du chômage) ont permis de minimiser l’impact financier sur les ménages qui ne stoppent pas leurs projets d’achat en cours.

Retards liés à la Covid : qui paie ?

Durant le premier confinement, quelques acquéreurs ayant réservé leur taux hypothécaire à l’avance n’ont pas pu se faire remettre les clés de leur bien à la date initialement prévue, entraînant un retard de la date effective du prêt. C’est une situation où la banque prêteuse serait en mesure d’imposer des pénalités de retard ou de résiliation, mais ce risque n’est pas l’exclusivité de la Covid-19 et a toujours existé, et des négociations sont toujours possibles.

Pour ce qui est de la construction et des achats sur plan, on pouvait craindre des chantiers à l’arrêt ou des retards coûteux, mais les entreprises générales et les développeurs se sont vite adaptés à leurs nouvelles conditions de travail et les chantiers vont bon train. Les cas de retard anecdotiques ont pu être résolus au travers de médiations durant lesquelles toutes les parties prenantes ont été solidaires face à l’ennemi commun : la Covid-19.

D’autre part, les entreprises de construction ont vu certains coûts augmenter à cause d’impératifs sanitaires tels que le nettoyage des machines de chantier ou les restrictions du nombre d’ouvriers par m2. Juridiquement ces coûts peuvent être mis à la charge de la partie qui a conclu le contrat avec l’entreprise générale. Cependant, comme pour les problématiques liées au démarrage des hypothèques, nous avons conseillé nos clients qui se trouvaient dans cette situation pour identifier des solutions amiables, les promoteurs et entreprises de construction de renommée faisant très attention à leur image et optant pour une approche flexible. A ce jour, les entreprises de construction se sont très bien adaptées aux restrictions sanitaires et les coûts complémentaires sont très faibles voire inexistants.

Cette crise a mis à mal certains projets dans les premiers mois, mais elle a également mis en lumière la capacité de chaque acteur économique à faire preuve de flexibilité et de solidarité face à une situation inédite. De ce fait, nous avons pu accompagner l’intégralité de nos clients rencontrant des complications à cause de la Covid vers des dénouements optimaux. En effet, les prêteurs et les vendeurs ne souhaitent pas que l’acquéreur subisse de dommage ou de perte dont les causes ne lui sont pas imputables et une solution a toujours été trouvée pour éviter une telle finalité.

Covid ou non, la transition entre l’ancienne propriété (qu’elle soit achetée ou louée) et la nouvelle est une phase délicate qui nécessite une planification précise. Toutes les éventualités sont à considérer à la mise en place de la stratégie de fixation des taux, étape à ne surtout pas sous-estimer même si elle peut avoir lieu plus d’une année avant la remise des clés.

L’évolution des taux

Malgré le fait que les taux hypothécaire à taux fixe aient pris l’ascenseur depuis le début de l’année, ils restent tout de même à un niveau historiquement bas et continuent d'offrir des possibilités inespérées. Certains analystes déclarent que les taux continueront à monter, d’autres prédisent une crise économique sans précédent qui pourrait mener à une nouvelle baisse des taux. La vérité se situe naturellement entre ces deux scénarios. Les taux hypothécaires ne devraient pas significativement évoluer cette année malgré une certaine volatilité du à certaines incertitudes, ce qui est propice à les fixer le plus longtemps possible. Attention lors de cet exercice à bien accorder la durée des taux hypothécaires avec le projet, car une vente avant l’échéance d’un prêt pourrait entraîner des pénalités en cas de remboursement anticipé.

En bref

En immobilier, 2021 s'inscrit dans le prolongement de ces dernières années, avec des taux hypothécaires très attractifs, des prêteurs qui optent pour des stratégies d’acquisition de clients agressives, et un marché de la location toujours plus prohibitif. Si 2020 a pu faire peur, toute la chaîne de valeur, du banquier à l’ouvrier, s’est vite (et bien) adaptée à la situation. Si vous aviez en tête d’acheter une maison, 2021 reste une année d’opportunité.

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