L’activité transactionnelle a rebondi de 5% par rapport à Q2, la taille moyenne des prêts hypothécaires est restée stable, et une hausse de +3% des prix immobiliers a confirmé la stabilisation du marché. Le ratio prêt/valeur pour les hypothèques résidentielles est resté largement inchangé à 73%, reflétant un environnement de risque équilibré malgré des politiques de crédit sélectives.

Hypothèques résidentielles : la confiance alimente la croissance

Les hypothèques destinées à l’occupation propre restent le moteur de l’expansion du marché, représentant la part principale des nouveaux volumes. La taille moyenne des prêts est montée à CHF 751’000 (+6,9% YoY), traduisant des prix stables et un retour de confiance des emprunteurs.

Les hypothèques indexées sur le SARON ont conservé leur avantage de coût, avec une marge typique de 0,90% contre 1,66% pour les taux fixes à 10 ans. Pour un prêt moyen de CHF 900’000, cela équivaut à environ CHF 7’000 d’économies annuelles – presque le double de Q2.

Les taux d’acceptation des dossiers résidentiels restent robustes, au-dessus de 95%, avec plus de cinq prêteurs généralement disposés à financer les emprunteurs de qualité. La concurrence s’est également intensifiée : l’écart entre les meilleures et les pires offres s’est réduit à 0,70% (contre 0,92% en Q2), diminuant les économies potentielles annuelles à environ CHF 6’300 (contre CHF 8’000 auparavant).

Bien que les banques demeurent globalement prudentes, la concurrence revient discrètement, avec la réintégration des prêteurs régionaux et des assureurs, souvent toutefois limités par les retards accumulés au premier semestre.

Biens d’investissement : signes de reprise, mais volumes sous pression

Le segment des biens d’investissement a enregistré sa première reprise significative depuis 2024, avec une augmentation de 5% du nombre de nouveaux prêts par rapport à Q2. Toutefois, cette activité n’a pas encore entraîné une hausse des volumes hypothécaires agrégés. La taille moyenne des hypothèques d’investissement a diminué de 3% en glissement trimestriel, tombant à CHF 1,2 million – le deuxième niveau le plus bas des 13 derniers trimestres.

Cette baisse reflète la poursuite du désendettement des banques et leur préférence pour des transactions à faible LTV. Les refinancements de grande taille, en particulier pour les actifs supérieurs à CHF 15 millions, restent difficiles en raison des contraintes de Bâle III, de la réduction des leviers autorisés et des évaluations bancaires conservatrices (encore ~20–25% sous les prix de marché).

Les prêteurs continuent de se concentrer sur les dossiers prime avec des flux de trésorerie solides ou un levier prudent. Les approbations restent limitées : moins des deux tiers des demandes d’investissement non stratégiques obtiennent une issue favorable. Néanmoins, le rapprochement des conditions entre hypothèques résidentielles et d’investissement suggère les bases d’une reprise prudente.

Taux et paysage des prêteurs : opportunités avec sélectivité

Les hypothèques SARON demeurent l’option la plus économique en Suisse, même si les taux fixes à long terme restent attractifs grâce à des marges faibles. Pour les deux produits, les spreads bancaires se sont stabilisés, avec une légère hausse des taux fixes à 10 ans (1,10% vs. 1,00% en Q2).

Principales dynamiques Q3 :

• Marges stables sur les produits SARON et à taux fixe.
• L’écart entre les meilleures et les pires offres s’est resserré à 0,70% (−20% vs. Q2).
• Les assureurs poursuivent leur retour progressif sur le marché hypothécaire, principalement sur des prêts résidentiels ciblés et à faible LTV.
• Le financement du développement (terrains et constructions) reste le plus difficile à obtenir, sans assouplissement en Q3.
• Les contraintes de liquidité continuent d’influencer les stratégies, les banques privilégiant les emprunteurs résidentiels de qualité et les relations de clientèle historiques.

Perspectives : stabilité des taux et impact de la réforme fiscale

À l’horizon Q4 2025, le marché devrait maintenir son élan :

• Les valorisations immobilières devraient continuer de progresser, soutenues par la demande et l’appétit des banques à placer leur liquidité après les ajustements de Bâle III.
• Les taux de référence demeurent stables : le franc fort et la réforme fiscale américaine devraient équilibrer de nouvelles mesures d’assouplissement monétaire.
• Les marges pourraient se resserrer légèrement à mesure que les hypothèques indexées sur le SARON gagnent en part de marché.
• La liquidité reste abondante, les banques cherchant davantage d’opportunités de crédit dans l’environnement de taux bas.

Focus spécial : abolition de l’imposition de la valeur locative

Le vote du 28 septembre 2025 sur l’abolition de l’imposition de la valeur locative a été adopté avec 57,7% d’approbation. La réforme, qui devrait entrer en vigueur au plus tôt en 2028, va transformer les dynamiques du marché hypothécaire et immobilier :

• Court terme : Un boom des rénovations est attendu, les propriétaires cherchant à maximiser les déductions avant la transition.
• Moyen terme : Les prix immobiliers pourraient augmenter de 2–3% grâce à la baisse de la charge fiscale, bien que les biens anciens nécessitant des travaux puissent rester à la traîne.
• Long terme : La croissance de la dette hypothécaire pourrait ralentir avec la disparition de la déductibilité des intérêts, augmentant les coûts nets de financement de 20–30%. Les stratégies à fort levier perdront de leur attrait, réduisant le risque systémique.