Malgré un environnement de crédit prudent dans de nombreuses banques, les propriétaires continuent de bénéficier de taux compétitifs, tandis que le marché des biens d’investissement montre des premiers signes de stabilisation.

Hypothèques résidentielles : Demande soutenue et financement accessible

Les hypothèques pour les résidences principales continuent de dominer le marché, représentant plus des deux tiers de la croissance de Q2. Le montant moyen des hypothèques a atteint CHF 728’000 (+4,9 % sur un an), porté par la reprise des prix de transaction et une confiance accrue des emprunteurs.

La décision de la BNS de ramener le taux SARON de référence à 0 %, associée à une marge compétitive de 1,14 %, a permis de réaliser des économies significatives pour les emprunteurs, offrant environ CHF 4’000 d’économies annuelles sur les intérêts pour une hypothèque moyenne de CHF 900’000 par rapport aux taux fixes sur 10 ans (1,57 %).

Le taux d’approbation des hypothèques pour les résidences principales reste élevé à plus de 95 %, avec généralement plus de cinq prêteurs disponibles pour financer les dossiers bien préparés. L’écart entre les meilleures et les pires offres s’est réduit, passant de 1,04 % à 0,92 %, mais les emprunteurs avisés peuvent toujours économiser jusqu’à CHF 8’000 par an en comparant les offres.

Biens d’investissement : Reprise progressive, mais prudence des prêteurs

Le segment des biens d’investissement a enregistré une augmentation de 5 % du nombre de prêts par rapport au Q1, signalant le début d’une reprise prudente. Toutefois, les prix des transactions restent bas, le montant moyen des hypothèques étant en baisse d’environ 12 % sur un an, reflétant une demande plus faible et une poursuite du désendettement des portefeuilles bancaires.

Le refinancement reste difficile pour les actifs de grande taille (>CHF 15 millions) en raison des réglementations de Bâle III, de ratios LTV plus bas et de valorisations bancaires conservatrices, généralement inférieures d’environ 25 % aux prix du marché. Bien que les conditions entre les prêts résidentiels et les prêts sur biens d’investissement tendent à converger, seuls les dossiers les plus solides avec un faible levier ou des flux de trésorerie robustes obtiennent des approbations, mettant en lumière la sélectivité des prêteurs dans ce segment.

Taux hypothécaires et prêteurs : Opportunités malgré la sélectivité

Les hypothèques indexées sur le SARON restent l’option de financement la plus économique en Suisse. Malgré un environnement de taux attractif, de nombreux prêteurs continuent de se concentrer sur les hypothèques sur les résidences principales, limitant souvent le financement des biens d’investissement aux clients existants disposant d’actifs sous gestion ou de positions de liquidité solides.

Principales dynamiques observées en Q2 :

• Marges stables entre les produits SARON et les produits à taux fixe.
• L’écart entre les meilleurs et les pires prêteurs s’est resserré à 0,92 %.
• Les assureurs commencent prudemment à revenir sur le financement de biens d’investissement, mais à une échelle limitée.
• Les projets de développement, y compris les crédits pour terrains et construction, restent extrêmement difficiles à financer, quel que soit le prêteur ou la région.

Les contraintes de liquidité continuent d’influencer les stratégies des prêteurs, dont beaucoup se concentrent sur leurs lignes d’activité principales et sur les emprunteurs de haute qualité tout en maintenant des politiques de crédit restrictives.

Perspectives régionales : Zürich, Berne et Genève en tête

Le paysage régional reste dynamique :

• Zürich, Berne et Genève continuent d’offrir des taux d’intérêt inférieurs de 0,1 à 0,3 % par rapport aux autres régions.
• La région du Grand Zürich reste environ 0,1 % moins chère que les autres marchés suisses.
• La Suisse orientale a enregistré une hausse des prix de ~3,8 % pour les appartements en PPE et de 3,7 % pour les maisons individuelles sur un an, en raison d’une forte demande et d’une offre limitée.
• Le marché dans le canton de Vaud reste dynamique, tandis que le Tessin, Uri et les Grisons affichent des tendances divergentes, certaines zones connaissant des corrections de prix et d’autres des hausses modérées.
• L’accès au crédit pour le développement reste un défi dans toutes les régions.