Hypothèques résidentielles : solides, accessibles et toujours compétitives

Les prêts résidentiels restent le pilier du marché hypothécaire suisse, représentant 61 % de l’activité totale. Ce segment bénéficie toujours de :

• Volumes de transactions revenus aux niveaux pré-COVID, notamment grâce aux refinancements en attente (post-fusion de Credit Suisse) et aux nouveaux projets mis sur le marché.
• Une hausse de 5 % de la taille moyenne des prêts, atteignant 684 000 CHF, traduisant l’évolution des prix et la confiance des emprunteurs.
• Des taux SARON très compétitifs (dès 1,19 %), générant des économies significatives par rapport aux taux fixes traditionnels.

Mais surtout : les emprunteurs ont encore accès à d’excellentes offres, malgré une baisse de la concurrence entre prêteurs. L’écart entre les meilleures et pires conditions dépasse désormais 1 %, soit plus de 9’000 CHF d’économies par an — simplement en choisissant le bon établissement.

Biens d’investissement : vents contraires et prudence accrue

En contraste net, le segment des hypothèques d’investissement reste ralenti :

• Croissance à l’arrêt, avec peu de transactions et un appétit institutionnel limité
• Valorisations bancaires ~25 % en dessous des prix de marché, rendant le financement complexe — notamment pour les biens supérieurs à 15 millions CHF
• Pression réglementaire (Bâle III) et réduction des LTV compliquant les refinancements des grands actifs commerciaux

Résultat : de nombreux prêteurs traditionnels se retirent des segments non stratégiques ou plus risqués (commerce, bureaux, industrie). Seule une minorité de banques continue de financer activement ces projets, surtout hors de leur région principale.

Marges, taux et paysage concurrentiel : à surveiller

• Le SARON reste l’option de financement la plus avantageuse, mais 89 % des emprunteurs ont encore préféré un taux fixe au T1
• Les marges bancaires se sont stabilisées autour de 1 %, après une forte hausse en 2024
• Le taux d’approbation reste élevé (>95 %), contredisant l’idée reçue d’un marché du crédit fermé (du moins pour le résidentiel)

Ce qui change en revanche, c’est le nombre d’acteurs encore présents. Les banques régionales et les assureurs se concentrent sur leurs zones cibles et les profils à faible risque. Les banques cantonales restent majoritairement dans leur canton, et les grands acteurs nationaux resserrent leurs critères — notamment pour les biens commerciaux.

Focus régional

Vous voulez savoir où l’activité est la plus forte ?

Le rapport propose aussi une analyse région par région, avec un contraste marqué entre les pôles dynamiques comme Zürich, Berne, Bâle, et des zones plus prudentes comme le Tessin, Uri et les Grisons.

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