Hypothèque et retraite: un souci récurrent

En Suisse, le souci de la gestion de l’hypothèque à la retraite est fréquent. En effet, les prêteurs hypothécaires évaluent la capacité financière en fonction des revenus et de la situation patrimoniale. Or, à l’âge de la retraite, les revenus baissent en général de manière significative (en moyenne à environ 60% du dernier salaire brut), et ce changement peut compromettre l’aptitude à obtenir ou renouveler une hypothèque. Les banques ne calculent pas la capacité financière sur la base du taux d’intérêt réel, mais sur un taux d’intérêt fictif plus élevé, qui se situe aux alentours de 5% et s’attendent à ce que les coûts annuels liés à l’hypothèque (intérêts et frais d’entretien) ne dépassent pas un tiers du revenu total. Cela leur permet de s'assurer que vous pourrez toujours rembourser votre prêt même en cas de hausse des taux d’intérêt. Ce calcul s’applique aussi aux personnes ayant atteint l’âge de la retraite.

Si vous choisissez de conserver votre bien immobilier, il est probable que votre hypothèque devra être renouvelée après la retraite, ce qui peut poser problème. De nombreux propriétaires redoutent de ne plus pouvoir assumer les paiements hypothécaires ou de ne plus remplir les conditions pour obtenir un prêt. Cette situation est d’autant plus préoccupante que l’âge de la retraite est précisément le moment où les propriétaires souhaitent profiter de leur logement sans stress financier. Il est donc essentiel de bien anticiper cette transition pour éviter les mauvaises surprises.

Commencer à épargner tôt: la clé du succès

Épargner pour sa retraite dès l’entrée dans la vie active est crucial pour assurer une stabilité financière future, car les deux premiers piliers suisses (AVS et LPP) ne couvrent souvent qu'une partie du revenu. Le 3e pilier (3a et 3b) permet une épargne complémentaire avec des avantages fiscaux: les cotisations du 3a sont déductibles et le capital reste exonéré d'impôt jusqu'au retrait. De plus, les rachats dans le 2e pilier (LPP) aident à combler les lacunes de cotisation, augmentant ainsi les prestations de retraite tout en réduisant les impôts. Plus on commence tôt, mieux c’est!

L’importance de planifier dès 50 ans

Idéalement, les propriétaires devraient commencer à se préparer à la retraite dès 50 ans, mais en tous cas avant 55 ans. À cet âge, il est important de faire une analyse approfondie de sa situation financière et d’évaluer les scénarios futurs en tenant compte de la réduction des revenus après le départ à la retraite. Pour ce faire, comparez le montant estimé de votre rente (AVS + caisse de pension) aux coûts prévus de votre logement. Le ratio doit être d'au moins 3:1. Cette planification permet ainsi de réagir suffisamment tôt pour réduire les risques et s’assurer que l’on pourra continuer à vivre dans sa maison sans souci financier.

Comment assurer une stabilité financière à la retraite?

a. Réduire le montant de l’hypothèque avant 65 ans

Pour alléger la charge financière à la retraite, il est souvent conseillé de commencer à amortir de manière anticipée son hypothèque pendant les années de travail actif. L’amortissement direct consiste à rembourser une partie de la dette, ce qui réduit le montant des intérêts à payer et améliore la capacité financière. Une autre possibilité est l’amortissement indirect, où l’on investit l’argent dans un compte de prévoyance (pilier 3a) tout en conservant une dette hypothécaire élevée. À l’âge de la retraite, il est alors possible d’utiliser le capital accumulé pour rembourser tout ou partie de l’hypothèque. L’objectif de cette stratégie est de diminuer la charge de la dette au moment où la baisse de revenu intervient. Mais ne cherchez pas à amortir le maximum à tout prix, amortissez uniquement ce qui est nécessaire. Car l’épargne utilisée pour rembourser votre hypothèque ne sera plus disponible pour d'éventuelles dépenses imprévues liées à votre bien, comme le remplacement de la chaudière ou du toit.

b. Revoir son contrat hypothécaire

Il est également judicieux de faire un bilan de sa situation hypothécaire quelques années avant la retraite. Certains contrats hypothécaires sont plus flexibles que d’autres, et il peut être intéressant de renégocier les termes de l’hypothèque avec votre banque. Par exemple, une hypothèque à taux fixe qui s’étend sur une longue période, pourrait offrir des conditions plus stables et prévisibles. Les propriétaires peuvent aussi envisager de passer d’une hypothèque en taux Saron à une hypothèque à taux fixe afin de se protéger contre d’éventuelles hausses de taux d’intérêt futures, surtout si les marchés deviennent plus volatils. A partir de 75 ans il est cependant préférable de ne contracter que des hypothèques fixes sur des périodes plus courtes afin d’avoir plus de flexibilité et d’éviter le risque d’un héritage difficile à partager. En effet, si les héritiers souhaitent vendre la propriété, ils devront résilier le contrat hypothécaire de manière anticipée ce qui engendrera des pénalités bancaires. Cela peut coûter très cher.

c. Diversifier ses sources de revenus

Veillez suffisamment tôt à ce qu’aucune lacune de prévoyance ne se crée ou ne se creuse. Pour cela, augmentez votre taux d'épargne et envisagez, par exemple, des rachats dans votre caisse de pension, ce qui vous permettra d’accroître vos rentes futures. Bien que l’AVS et la caisse de pension soient les principales sources de revenus pour les retraités, il peut être bénéfique de disposer d’autres sources de revenus pour assurer une plus grande stabilité financière. Investir dans des produits financiers diversifiés, tels que des obligations, des actions ou des biens locatifs, peut constituer une bonne stratégie à long terme. Cela permet de générer des revenus complémentaires pour alléger la charge des paiements hypothécaires. Un portefeuille d’investissement équilibré pourrait aussi compenser la baisse des revenus et offrir une flexibilité accrue en cas de besoin. Par ailleurs, certains propriétaires choisissent de louer une partie de leur logement (chambre, appartement indépendant) pour générer des revenus supplémentaires.

d. Explorer les solutions alternatives

Dans certains cas, si l’hypothèque est trop lourde à assumer avec les rentes de retraite, des alternatives peuvent être envisagées. Parmi elles, la vente en viager, option qui offre un capital et un revenu au retraité tout en ayant la garantie de rester dans son logement. Au lieu de vendre leur bien immobilier, les propriétaires peuvent aussi le transférer à des proches tout en conservant un droit d’usufruit ou d’habitation. Cette option fonctionne comme un contrat de location: on continue à résider dans son logement, mais on cède une partie ou la totalité de ses droits à ses enfants. Une autre solution pour les propriétaires pourrait être de remplacer leur maison contre un appartement, par exemple après le départ des enfants ou le décès du conjoint. En déménageant dans un logement plus petit et moins coûteux, ils réduisent leur charge hypothécaire ou éliminent totalement la dette. Mais un tel changement doit être bien préparé, car si la vente et l’achat ne se font pas simultanément, le transfert de l’hypothèque sur le nouvel objet peut devenir très problématique.

A vous de jouer!

Anticiper la gestion de son hypothèque à l’approche de la retraite est essentiel pour éviter toute surprise désagréable. Les propriétaires doivent évaluer leur capacité financière suffisamment tôt, idéalement 15 ans avant de partir à la retraite, et prendre des mesures pour s’assurer qu’ils pourront continuer à vivre dans leur logement sans difficultés une fois à la retraite. Que ce soit par un amortissement anticipé, une renégociation de l’hypothèque ou la diversification de ses revenus, il existe plusieurs stratégies pour se préparer efficacement. Faire appel à un expert, tel que chez Resolve, peut aider à choisir la meilleure solution en fonction de sa situation personnelle. Une planification adéquate permet de profiter pleinement de sa retraite, sans avoir à se soucier de son logement.