Évaluation de la situation

Dès que l’échéance de votre hypothèque approche, vous pouvez réexaminer le financement existant et l’adapter à votre situation actuelle. Les clients des banques attendent souvent la fin de leur prêt hypothécaire pour le renouveler: si les conditions initiales conviennent toujours à leurs attentes, il est logique de poursuivre le contrat. Mais l'environnement économique et monétaire évolue, tout comme votre situation personnelle, et il est important de tenir compte de l'ensemble des paramètres, présents et anticipés, pour ajuster au mieux les modalités de votre refinancement.

Ces derniers temps, la Suisse a connu une période inflationniste dans le prolongement de la crise sanitaire de la Covid-19 qui a eu un impact significatif sur le marché hypothécaire. La Banque centrale a augmenté son taux directeur à cinq reprises, le faisant passer de -0.75% à 1.75% et mettant fin à près de huit années de taux négatifs. Ce n'est que très récemment que l'institution a surpris en l'abaissant à 1.50%. Néanmoins, le coût des hypothèques a augmenté de 2 à 2.5 fois par rapport à janvier 2022. Face à cette situation, de nombreux emprunteurs ont opté pour des financements plus courts afin de bénéficier de taux d'intérêt relativement avantageux, tout en gardant la possibilité de prolonger leur hypothèque à de meilleures conditions à l'avenir.

Quel est le bon moment?

Les hypothèques à taux fixe ne peuvent être remplacées qu’à leur échéance. Si vous décidez de résilier votre hypothèque à taux fixe de manière anticipée, des frais élevés, appelés «indemnités de résiliation anticipée» devront être payés dans la plupart des cas. Idem pour les hypothèques SARON qui ont habituellement un contrat-cadre de trois ou cinq ans et ne peuvent donc être résiliées avant terme que moyennant des frais élevés.

Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, en général plus coûteuse qu’une hypothèque fixe ou SARON, le transfert à un autre prestataire est simple: comme vous n’avez pas de durée minimale, le remplacement de votre hypothèque peut se faire avec un délai de résiliation de trois à six mois, à examiner individuellement.

Quelles sont vos différentes options lors du renouvellement?

a- Prolonger sans modifications: cette option nécessite moins de formalités que la signature d'un nouveau prêt hypothécaire étant donné que la banque a déjà l'ensemble des documents nécessaires à sa disposition. Compte tenu de l'amortissement, la dette hypothécaire a par ailleurs été réduite.

b- Accroître le montant du prêt: si vous choisissez de prolonger votre hypothèque, vous avez également la capacité d'augmenter le montant du prêt pour vous donner une plus grande flexibilité concernant, par exemple, des travaux de rénovation dans votre propriété (pouvant faire l'objet de déductions fiscales), une donation à vos enfants (peut-être voulez-vous les aider à devenir également propriétaires) ou l’achat d’une résidence secondaire.

c- Diminuer le montant du prêt: Amortir son hypothèque permet d’économiser des intérêts hypothécaires, mais peut également entraîner une augmentation des charges fiscales et limiter la marge de manœuvre financière, en réduisant les liquidités à disposition.

d- Ajuster votre stratégie: suivant l'évolution de votre situation, un autre type de prêt hypothécaire peut être adapté. Des montages sont parfois mis en place (y compris en cours de contrat si les pénalités ne sont pas dissuasives) qui visent à répartir le prêt entre plusieurs produits ayant des maturités différentes.

e) Choisir un prêteur mieux adapté: les taux d'intérêt hypothécaires varient d'une banque à l'autre. C’est donc le moment idéal pour comparer toutes les offres et s’adresser à une autre banque qui vous offre des conditions plus avantageuses que celles du prêteur actuel.

Les 7 erreurs à éviter

1- S'y prendre trop tard
Une erreur fréquente consiste à ne pas se préparer suffisamment tôt lorsque le moment du renouvellement du prêt hypothécaire se rapproche. Il est essentiel d'anticiper autant que possible, idéalement 12 à 18 mois avant l'échéance, afin de pouvoir considérer sereinement toutes les opportunités, évaluer les nouveaux besoins et de bien négocier. De plus, la majorité des établissements financiers imposent un délai de résiliation de 3 à 6 mois, selon le contrat cadre de la banque.

2- Ne pas comparer les offres
Négliger la comparaison des offres du marché est une erreur répandue. Huit acheteurs sur dix attendent le dernier moment, sans se soucier de les comparer. Il est dommage de ne pas profiter de cette opportunité pour faire jouer la concurrence et choisir la formule la plus avantageuse financièrement.

3- Ne pas choisir son modèle d'hypothèque
Selon les conditions de marché présentes et anticipées, vous avez le choix entre les hypothèques à taux fixe, les hypothèques SARON (qui s'adaptent périodiquement à l'évolution de l'environnement monétaire) ou bien encore les hypothèques à taux variables en prévision d'une possible baisse des taux ou d’une vente.

4- Ne pas prendre en compte l'évolution de sa situation
Vous avez fondé une famille, votre situation professionnelle a progressé, votre retraite est imminente, vos enfants sont devenus financièrement indépendants, vous prévoyez une donation? Sachez que différentes options existent lors du renouvellement de votre hypothèque pour répondre de manière précise à votre nouvelle situation personnelle et à vos nouveaux projets.

5- Se laisser trop peu de marge de manœuvre financière
Nous recommandons d'envisager différentes hypothèses défavorables susceptibles d'intervenir au cours de la vie (hausse des taux, événements familiaux ou professionnels...) et ainsi adapter votre capacité financière par anticipation.

6- Ignorer les délais et frais de résiliation
Les conditions diffèrent selon les prêteurs et il est primordial de s'assurer des termes contractuels de l'hypothèque signée (frais, taux d'intérêt, modalités de remboursement, pénalités...) avant d'aller plus loin dans la démarche de renouvellement ou de résiliation anticipée.

7- Ne pas échanger avec un conseiller
Nous conseillons de commencer à préparer le renouvellement de votre prêt hypothécaire environ 12 à 18 mois avant la date d'échéance. Cela vous laisse suffisamment de temps pour explorer les différentes options disponibles, évaluer vos besoins et rassembler les documents nécessaires pour prendre des décisions éclairées. En vous tournant vers des professionnels experts, tels que chez Resolve, vous pourrez vous préparer au mieux et bénéficier de leur savoir-faire en termes de financement, d’analyse de risques et d’optimisation fiscale, tout en ayant la certitude qu'ils défendent vos intérêts de manière neutre et transparente.