Réforme de la valeur locative : quel avenir pour la rénovation énergétique en Suisse ?
Dans cet épisode spécial du podcast Resolve, Emanuel von Graffenried, Directeur & associé BN Conseils, Groupe Bernard Nicod, analyse les conséquences concrètes de la suppression de la valeur locative, en particulier pour les propriétaires privés, les stratégies de rénovation énergétique et l’évolution du cadre fiscal suisse. Il nous partage sa lecture professionnelle de ce projet de réforme et de ses effets à moyen et long terme.
Un changement fiscal complexe et inégal
La réforme prévoit de supprimer la valeur locative, un impôt considéré par beaucoup comme injuste. Mais cette suppression entraîne aussi la disparition de certaines déductions fiscales au niveau fédéral : notamment celles liées aux frais d’entretien et aux rénovations énergétiques. Si les cantons conservent une marge de manœuvre jusqu’en 2050, rien ne garantit que ces incitations seront maintenues partout. Chaque propriétaire devra donc analyser l’impact selon sa situation personnelle, son âge, son niveau d’endettement ou encore le type de bien qu’il détient.
Un risque de ralentissement de la rénovation énergétique
Aujourd’hui, la possibilité de déduire les frais de rénovation énergétique constitue un levier important dans la prise de décision des propriétaires. Supprimer ces incitations risque de freiner le rythme des rénovations, alors même que la Suisse s’est engagée à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Le parc immobilier, en grande partie construit avant les années 2000, nécessite pourtant des investissements massifs pour améliorer sa performance énergétique.
Vers une économie parallèle ?
Autre effet collatéral évoqué dans l’épisode : le développement potentiel d’une économie parallèle. Sans avantage fiscal à la clé, certains travaux d’entretien pourraient ne plus être déclarés, ce qui favoriserait indirectement le travail au noir. Moins de TVA, moins de cotisations sociales, moins de protection pour les propriétaires : le système actuel, certes imparfait, joue aujourd’hui un rôle stabilisateur que la réforme pourrait affaiblir.
Un environnement réglementaire à anticiper
L’épisode revient également sur les obligations à venir, notamment la généralisation du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) et les futures lois cantonales sur l’énergie. Dans certains cantons, comme Vaud, la rénovation deviendra obligatoire pour les bâtiments les moins performants, avec des impacts possibles sur les valeurs de revente, les conditions de financement et les négociations chez le notaire.
Que faire aujourd’hui en tant que propriétaire ?
La recommandation de l’invité est claire : il faut anticiper. Connaitre la note énergétique de son bien, planifier les rénovations nécessaires, profiter des dispositifs encore en vigueur et s’entourer de professionnels pour bâtir une stratégie patrimoniale cohérente. Dans de nombreux cas, il peut être pertinent de réaliser ses travaux tant que les incitations fiscales sont encore accessibles.
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