Obtenir le meilleur taux ne signifie pas obligatoirement obtenir la meilleure hypothèque

C’est indéniable, le taux d’intérêt est un élément central d’un prêt hypothécaire. C’est lui qui détermine combien va coûter une partie de l’emprunt et c’est généralement sur cet aspect que les acteurs du marché axent leur communication, se livrant à une véritable guerre des taux. C’est à qui offrira le plus bas, mais obtenir le meilleur taux ne signifie pas obligatoirement obtenir la meilleure hypothèque. D’autres conditions sont à prendre en considération.

Une bonne stratégie de financement prend en compte les spécificités individuelles

Un achat immobilier représente souvent le projet d’une vie et il s’agit de quelque chose de très personnel, avec beaucoup d’éléments qui peuvent varier en fonction de la situation et des besoins de chacun. Une bonne stratégie de financement est une stratégie qui prend en compte ces différentes dimensions, non seulement au moment du prêt, mais aussi avec une vision à (très) long terme. 

L’âge, la situation familiale, les projets de l’emprunteur ou encore les incidences fiscales sont autant de facteurs à considérer lors du montage financier. Au-delà du taux, il faut également être attentif à la structure du prêt, au montant de l’emprunt et à l’optimisation fiscale.

Structure de prêt

Rien que le choix entre un taux fixe et un taux Saron, ou une combinaison des deux, doit être déterminé par la situation personnelle pour s’adapter au profil de l’emprunteur et à ses projets de vie. Faut-il opter pour une ou plusieurs tranches de prêt ? Sur quelle durée ? Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option, cela dépend des besoins. 

Par exemple, opter pour des taux fixes sur une longue période en les étalant sur différentes échéances, permet de réduire les charges mensuelles et de lisser le risque sur le temps. Par contre, cette option offre moins de flexibilité pour un éventuel changement de prêteur lors d’un renouvellement de taux. Il faudra attendre l’échéance de toutes les tranches, afin de ne pas avoir à payer de pénalités, au cas où vous souhaiteriez à l’avenir changer vos projets.

Un autre aspect qui doit être pris en compte concerne l’éventuelle revente du bien immobilier avant l'échéance de votre taux. Que se passera-t-il avec le prêt hypothécaire ? Devrez-vous payer des pénalités ? De quel montant ? Ces considérations sont essentielles, afin de vous engager en connaissant l’ensemble des paramètres.

Montant de l’emprunt

La règle veut que l’emprunteur possède au minimum 20% de fonds propres pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire de 80%. 10% des fonds propres doivent provenir de l’épargne et une partie peut provenir d’un retrait de la LPP, mais il est également possible de nantir ce montant de LPP, c'est-à-dire de le mettre en gage pour obtenir un prêt hypothécaire à hauteur de 90%. Il existe aussi des alternatives qui permettent de compléter les fonds propres, comme par exemple la solution proposée par Evahomes.ch qui met en relation de futurs acquéreurs avec des investisseurs privés qualifiés, afin de pouvoir devenir propriétaire avec seulement 10% de fonds propres.

A première vue, ces stratégies semblent coûter plus cher, car il va falloir payer plus d’intérêts, mais sur le long terme et en prenant en compte les incidences fiscales, cela peut s’avérer plus avantageux. En effet, si l’on considère le taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux auquel est imposée la dernière tranche de revenu, on peut calculer l’économie engendrée par une diminution du revenu imposable grâce à la déduction des intérêts. Par exemple, avec un taux marginal de 35%, une diminution du revenu imposable de CHF 10’000, permet d’économiser CHF 3’500 d’impôts.

Stratégie d’amortissement

La stratégie d’amortissement doit être réfléchie dès le départ dans sa globalité, notamment pour limiter les coûts de l’hypothèque à la retraite. En effet, il ne faut pas oublier que les charges immobilières ne devront toujours pas dépasser le tiers du revenu, alors que les revenus à la retraite peuvent baisser de 30% à 40%. Que se passera-t-il en cas de hausse des taux ? Seriez-vous capable d’assumer des charges 2x ou 3x plus élevées ?

Des choix comme l’intégration du 3e pilier dans l'amortissement peuvent permettre d’optimiser votre fiscalité avec des déductions d’impôts chaque année, tout en prévoyant une réduction des charges à l’âge de la retraite.

Enfin, il faut aussi aborder les questions qui fâchent. Que se passera-t-il en cas de divorce ? En cas de décès ou d’invalidité? Sera-t-il possible de garder la maison ? Qu’en est-il dans le cas du concubinage ? Imaginer le pire scénario permet de mettre en place des solutions en amont et d’adapter la stratégie de financement pour répondre au mieux aux éventuels problèmes. Être accompagné par un spécialiste en financement hypothécaire permet de penser à toutes ces éventualités.

Fiscalité

Le taux d’intérêt détermine une partie de vos charges. Ce premier calcul est très important et vous permet de déterminer si vous pouvez supporter le coût du prêt hypothécaire. Il est donc naturel de vouloir obtenir le meilleur taux pour payer le moins de charges possible, mais le calcul ne s’arrête pas là. Il faut aller plus loin et calculer également les incidences fiscales, car selon la structure de votre financement, l’option avec des charges plus élevées pourrait finalement se révéler meilleure sur le long terme en vous faisant économiser sur vos impôts.

Le moindre détail a son importance et chaque choix a une incidence qu’il faut pouvoir comprendre. C’est pourquoi les différentes offres des prêteurs doivent être minutieusement examinées avant de prendre une décision.

Les avantages de faire appel à un spécialiste en financement hypothécaire

En Suisse, le recours à un spécialiste en financement hypothécaire est encore peu répandu: 85% des personnes s’adressent directement à leur banque et passent à côté de meilleures opportunités. Au Royaume-Uni, plus d’une personne sur deux passe par un intermédiaire. Pourquoi ?

Un spécialiste en financement hypothécaire permet de gagner du temps et de l'argent. Il s'occupe de proposer le meilleur montage financier pour un projet, identifie en temps réel les prêteurs qui correspondent le mieux à la situation et son poids auprès d'eux lui permet de négocier des conditions avantageuses. Surtout, il est un interlocuteur privilégié à qui toutes les questions peuvent être posées et qui accompagne le client tout au long du projet. Il peut également apporter un éclairage complémentaire sur les aspects fiscaux et la prévoyance.

e-Potek est en relation avec de nombreux prêteurs du marché, dont plusieurs qui offrent des taux incroyablement bas, mais qui ne sont pas forcément les plus connus de tous. De plus, nous avons des relations privilégiées avec tous les prêteurs, car nous leur présentons  une grande quantité de clients, ce qui nous donne accès à des conditions plus avantageuses que les clients qui passent en direct. Toute notre activité est régulée par la FINMA et notre position d’intermédiaire neutre nous permet d’éviter tout conflit d’intérêt.

L’expérience de nos conseillers est ensuite ce qui fait la différence. Ils sont à l’écoute des besoins du client pour pouvoir lui conseiller la meilleure stratégie en adéquation avec ses projets. Ils savent décrypter le détail des différentes offres et informent des conséquences de chaque choix. Ils donnent toutes les clés pour pouvoir prendre une décision éclairée qui ne se base pas que sur le taux d’intérêt et permettent d’optimiser le financement et son impact fiscal sur le long terme. En effet, obtenir un bon taux c’est bien, mais il ne faut pas négliger toute la stratégie de financement à mettre en place. Il est difficile de penser à tout, c’est pourquoi le recours à des experts peut s’avérer très utile.