En quoi consiste l’optimisation fiscale ?

L’optimisation fiscale (à ne pas confondre avec l’évasion ou la fraude fiscale !), est une pratique tout à fait légale qui consiste à utiliser à son avantage les règles fiscales fédérales et cantonales. Elle couvre différents domaines et nécessite une très bonne maîtrise de la fiscalité suisse pour connaître tous les leviers qu’il est possible d’activer.

Quels sont les domaines liés à l’optimisation fiscale ?

L’optimisation fiscale n’est pas uniquement liée à la détention d’un objet immobilier en résidence principale, même si celui-ci représente un gros levier fiscal et vous apporte de nombreuses possibilités d’optimisation. La prévoyance permet également d’optimiser sa fiscalité tout en capitalisant pour sa retraite. Par exemple, les rachats LPP peuvent être considérés comme une stratégie d’optimisation fiscale. Pour un entrepreneur, une optimisation fiscale pourrait résider dans le choix de sa part de rémunération en salaire ou en distribution de dividendes, souvent moins taxés. Il s’agit donc d’un sujet très vaste, aussi varié qu’il existe de cantons et de profils de contribuables. Seule une analyse détaillée de la situation personnelle permettra de déterminer les leviers fiscaux les plus efficaces.

Quels sont les leviers fiscaux les plus courants lors d’un achat immobilier ?

Le montage financier d’un prêt hypothécaire est complexe. Il offre beaucoup d’options et d’opportunités, avec des impacts fiscaux différents. Voici quelques exemples d’optimisations fiscales qui peuvent être mises en place lors de l’achat d’un bien immobilier.

L'amortissement indirect et le 3e pilier A

L’amortissement indirect dans le cadre de l’achat d’une résidence principale permet une optimisation fiscale. En effet, l’utilisation du 3e pilier A pour amortir le prêt hypothécaire permet à un couple salarié de déduire CHF 7’056 par personne et par année du revenu imposable. Certains cantons comme Genève et Fribourg permettent également de déduire un certain montant de prime à travers le 3e pilier B et ceci en fonction de votre situation familiale. 

Vous déduisez déjà vos cotisations au 3e pilier A et ne voyez pas l’intérêt de l’amortissement indirect ? La mise en gage de votre 3e pilier A pour amortir la dette vous permet de ne pas avoir à rembourser votre hypothèque de manière régulière.  Les fonds ainsi libérés peuvent, par exemple, être utilisés pour des rachats LPP et augmenter le montant de la déduction fiscale.

Voici un exemple de l’économie d’impôt supplémentaire annuelles générée par un amortissement indirect pour un couple qui doit amortir CHF 20’000 avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 35% et qui cotise CHF 14’000 (2x CHF 7’000) annuels de 3e pilier.

Le financement à 90% et les rachats LPP

La règle veut que l’emprunteur possède au minimum 20% de fonds propres pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire de 80%. 10% des fonds propres doivent provenir de l’épargne et une partie peut provenir d’un retrait de la LPP. Il est également possible de nantir ce montant de LPP, c'est-à-dire de le mettre en gage pour obtenir un prêt hypothécaire à hauteur de 90%. A première vue, ces stratégies semblent coûter plus cher, car il va falloir payer plus d’intérêts, mais sur le long terme et en prenant en compte les incidences fiscales, cela peut s’avérer plus avantageux.

Exemple : un couple sans enfants souhaite acquérir une villa à CHF 1’200’000 en guise de résidence principale. Ils disposent de CHF 280’000 de cash et de CHF 200’000 de caisse de pension (LPP). Leur revenu imposable est de CHF 150’000 avec un taux marginal d’imposition (TMI)  d’environ 40%.

Pour eux, l’option la plus intéressante d’un point de vue fiscal consisterait à mettre en gage leur caisse de pension et conserver CHF 120’000 de cash (10% du prix d’achat) en vue d’effectuer des rachats de 2e pilier. Dans le cas d’une stratégie sur 10 ans (avec un taux à 2.50%), les rachats seraient effectués sur 7 ans. 3 ans plus tard, il leur serait possible de retirer l’intégralité des rachats pour amortir l’emprunt hypothécaire au terme du contrat de prêt.

Il en résulte donc une économie de CHF 25’000 sur 10 ans, à laquelle il faudrait ajouter les intérêts composés générés par la caisse de pension (minimum légal actuel de 1%).

Le contrat de prêt et l'achat en concubinage

Si vous achetez un bien immobilier à parts égales avec votre conjoint, sans être marié, mais que dans les faits l’un des deux concubins apporte plus de fonds propres que l’autre, attention ! Les impôts vont considérer qu’il y a une donation et vous devrez payer un impôt sur cette donation. N’ayant pas de lien de parenté avec votre concubin, le taux d’imposition, bien qu’il diffère selon les cantons, risque d’être élevé.

Exemple pour un couple non marié. Pour l’achat d’un appartement à CHF 1’000’000, Madame apporte CHF 150’000 de fonds propres et Monsieur CHF 50’000. Ils sont chacun propriétaires de 50% du bien. Les impôts vont donc considérer que Madame a fait don de CHF 50’000 à Monsieur, qui devra s’acquitter de CHF 22’500 d’impôts (taux d’imposition d’environ  45%). Pour remédier à cela, il existe différentes solutions, mais qui nécessitent d’être bien conseillés. 

Les solutions d’optimisation fiscale ne sont pas nécessairement compliquées, mais lorsque vous devez déjà gérer les nombreuses démarches liées à un prêt hypothécaire, il peut devenir difficile d’identifier les opportunités. C’est pourquoi les conseils d’un expert vous aideront à faire les meilleurs choix.

Qui aller voir pour une optimisation fiscale dans le cadre de votre achat immobilier ?

Chez Resolve, nous ne nous contentons pas de vous trouver la meilleure offre pour votre prêt hypothécaire. Dans le cadre de notre conseil global, nous vous informons également des impacts fiscaux de votre achat immobilier pour vous aider à optimiser votre achat.

Nos conseillers en prévoyance peuvent également vous aider à activer d’autres leviers d’optimisation fiscale. 

Par exemple, la succession est également un domaine fortement impacté par les impôts. Lors d’une succession, en fonction du degré de parenté et du canton, le taux d’imposition peut être élevé. C’est pourquoi la connaissance des règles fiscales et l’anticipation sont primordiales. En fonction de vos souhaits, des solutions peuvent être mises en place en amont, afin que votre patrimoine soit transmis à vos héritiers en payant le moins d’impôts possible.