L'immobilier de rendement : comment optimiser votre investissement grâce à votre prêt hypothécaire
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le louer et en tirer un rendement ? Est-ce un bon investissement ? Quels sont les risques ? Quelles sont les conditions pour obtenir un financement hypothécaire ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour faire un investissement réussi dans l'immobilier de rendement et comment une bonne stratégie de financement peut vous aider à optimiser votre investissement.
L'immobilier de rendement qu’est-ce que c’est ?
Définition de l'immobilier de rendement
L'immobilier de rendement ou immobilier locatif est un type d'investissement immobilier visant à générer des revenus locatifs réguliers. Il s’agit d'acheter un bien immobilier, tel qu'un appartement, un local à but administratif ou même un immeuble, pour le louer à des tiers.
Le bien immobilier génère alors un revenu locatif qui peut être utilisé pour rembourser les frais d'investissement, tels que les charges hypothécaires et les frais d'entretien, mais également pour générer des bénéfices. Ces revenus locatifs peuvent notamment venir compléter la rente perçue à la retraite.
Quels sont les avantages de l'investissement dans l'immobilier de rendement ?
L’immobilier a toujours été considéré comme une valeur refuge. Les revenus locatifs générés peuvent fournir une source de revenus passive régulière, ce qui est particulièrement intéressant pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et ainsi réduire les risques. En effet, cet investissement est considéré comme sécuritaire, car l’immobilier en Suisse se déprécie très peu et le taux de vacance est faible. En 2022, il s’élevait à 1,31% selon l’Office fédéral de la statistique (OFS). Zoug présentait le taux le plus bas avec 0,33%, suivi de près par Genève avec 0.38%. De plus, la valeur d’un bien immobilier reste relativement stable au fil des années et il s’agit d’un actif tangible qui résiste aux crises économiques.
L'immobilier de rendement peut également faire bénéficier d’avantages fiscaux, tels que des déductions sur le revenu imposable pour les dépenses liées à la propriété et les intérêts hypothécaires.
Enfin, l'immobilier de rendement peut offrir une valeur ajoutée à long terme, car la valeur de la propriété peut augmenter avec le temps. De plus, il s’agit d’un patrimoine qui peut être transmis à vos enfants.
Le bien de rendement dans lequel vous avez investi peut aussi à terme devenir votre résidence principale ou secondaire si vous le souhaitez ou si vous en avez la nécessité. Vous pourriez, par exemple, imaginer investir dans un bien immobilier de rendement que vous louerez jusqu’à ce que vos enfants soient en âge de l’occuper. Ou encore, louer un bien que vous envisagez d’occuper à la retraite et qui sera amorti entre temps.
Comment financer l’achat de votre bien de rendement ?
Quelles sont les différences entre le financement d’une résidence principale et d’un bien de rendement ?
Comme pour le financement d’une résidence principale, il y a un certain nombre de règles à respecter, afin de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien de rendement.
Le taux d’avance
L’une des grandes différences entre le financement d’une résidence principale et le financement d’un bien de rendement réside dans le taux d’avance, c’est-à-dire le ratio entre le prêt hypothécaire et la valeur du bien que vous achetez. Le taux d’avance est généralement moins élevé pour l’achat d’un bien de rendement. Il se situe à 80% pour une résidence principale, contre 75% pour un bien de rendement. Il faut donc pouvoir apporter au minimum 5% de fonds propres supplémentaires. Certains prêteurs peuvent faire des exceptions, notamment lorsqu’il s’agit d’un objet isolé.
Les fonds propres
Il n’est pas possible d’avoir recours aux avoirs de prévoyance du 2e pilier ou du 3e pilier A pour compléter les fonds propres, comme c’est le cas pour l’achat d’une résidence principale. Un recours proportionnel aux avoirs de prévoyance est envisageable, à condition d’habiter l’un des logements de l’immeuble.
De plus, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais d’acquisition pour lesquels il faudra également utiliser vos fonds propres.
L’amortissement
S’il s’agit d’un investissement dans de l’immobilier commercial, la part du prêt à amortir sera plus élevée et la créance devra être réduite à 50%, au lieu de 66% pour une résidence principale. Parfois, dans un délai plus court également.
Les taux d’intérêt
Si le bien de rendement est détenu en société anonyme ou immobilière, les conditions de prêt diffèrent et les taux d’intérêt pourraient être légèrement majorés selon les établissements prêteurs. Certains établissements refusent de financer les sociétés anonymes.
Comme pour l’achat d’une résidence principale, nous connaissons les conditions des différents établissements concernant l’immobilier de rendement et nous pouvons vous aider à sélectionner le prêteur auprès duquel vous obtiendrez le meilleur financement.
En savoir plus sur le financement d’un bien de rendement
Quels sont les critères d'octroi pour un prêt hypothécaire ?
Bien autoportant
Contrairement au financement d’une résidence principale qui nécessite un revenu minimum de la part de l’acquéreur pour supporter un ratio d’endettement maximum de 33%, un bien de rendement peut être soutenu par son état locatif. Si le bien est autoportant, c’est-à-dire que les charges théoriques sont couvertes par le loyer réel, les revenus de l’acquéreur n’ont pas besoin de répondre à des critères précis pour l’obtention du prêt hypothécaire.
La catégorisation d’un bien comme autoportant peut différer selon les critères des prêteurs. C’est pourquoi il est important de comparer plusieurs offres. Notre plateforme en ligne permet de comparer les critères de plus de 70 prêteurs et nos conseillers pourront vous aider à décortiquer les offres de financement, afin de choisir la plus avantageuse pour vous.
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Bien non autoportant
En ce qui concerne un bien qui ne serait pas considéré comme autoportant, le prêteur va se baser sur les revenus de l’acquéreur pour vérifier que les charges liées à l’hypothèque pourront être supportées.
Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?
Le rendement d’un investissement immobilier peut être calculé en brut ou en net. C’est ce calcul qui va permettre de déterminer si l’investissement est profitable.
Le calcul du rendement brut
Le rendement brut annuel représente le ratio des revenus locatifs annuels par rapport au prix d’achat du bien immobilier. Ainsi, le rendement brut d’un appartement acheté CHF 800’000 et loué CHF 3’000 par mois est de 4.5% (36’000 / 800’000). Ce calcul ne prend pas en compte le financement et ne suffit généralement pas à savoir si un investissement immobilier est prometteur.
Le calcul du rendement net
Le rendement net annuel représente le ratio du revenu net par rapport aux fonds propres investis. Ce calcul est plus complexe, car il prend en compte les charges ainsi que les modalités d’investissement. En effet, le revenu net s’obtient en déduisant les charges des revenus locatifs. Ces charges comprennent :
- l’intérêt hypothécaire
- l’impôt foncier
- les frais d’entretien
- les frais courants (eau, électricité, etc.)
- l’assurance
- les éventuels honoraires de gestion
- une prévision de pertes sur loyers
La prévision de pertes sur loyers prend en considération, de manière théorique, le fait qu’un logement pourrait rester inoccupé un certain temps. Il s’agit d’une projection du taux de vacance.
Exemple de calcul de rendement net pour le même appartement acheté CHF 800’000 et loué CHF 3’000 par mois :
| Charges annuelles | CHF |
|---|---|
| Intérêt hypothécaire avec un taux à 2.5% | 15'000 |
| Impôt foncier (1/1000 valeur fiscale) | 800 |
| Frais (6%) et assurance | 4'800 |
| Prévision de pertes sur loyers (15 jours) | 1'500 |
| Total | 22'100 |
Les fonds propres nécessaires à l’achat de cet appartement étaient de CHF 200’000 avec CHF 40’000 supplémentaires pour les différents frais d’achat.
Le revenu net s’élève à CHF 13’900 (36’000-22’100) et le rendement net est de 5.79% (13’900/240’000). Si finalement il n’y a pas de pertes sur loyers, le revenu net augmente de CHF 1’500 et le rendement net passe à 6.42% (15’400/240’000).
Il est possible d’obtenir des rendements jusqu’à 8%, voire 10% dans l’immobilier professionnel, mais une fourchette plus réaliste se situe entre 2% et 5%, ce qui représente déjà davantage que d’autres types d’investissement.
Nous pouvons vous aider à calculer le rendement net que générera votre investissement, ce qui vous permettra d’effectuer vos choix en toute connaissance de cause.
Calculer le rendement de mon investissement immobilier
Le bénéfice net après impôts
Un autre indicateur qui peut être utilisé est celui du bénéfice net après impôts, aussi appelé cash-flow. Il s’agit du loyer brut avec charges, auquel on vient déduire les mêmes charges que pour le calcul du rendement net ainsi que les impôts, pour obtenir la trésorerie générée par le bien immobilier.
Les risques à prendre en compte dans l'investissement de rendement
Quels sont les risques de l'investissement immobilier ?
Comme tout investissement, l’immobilier de rendement comporte des risques. Par exemple, le rendement pourrait baisser en cas de hausse des taux d’intérêt. Il pourrait également y avoir un risque en cas de forte hausse du taux de vacance ou de baisse de l’indexation des loyers (IPC), mais cela reste peu probable dans les prochaines années en Suisse.
Un autre risque serait que les locataires ne paient pas leur loyer ou qu’ils entretiennent mal le bien,voire même le détériorent, lui faisant perdre de sa valeur. De plus, la gestion administrative d’un ou plusieurs locataires peut se révéler fastidieuse, mais il est possible de faire appel à une entreprise externe pour s’en occuper. Dans tous les cas, la charge liée à la gestion ne doit pas être négligée. Il existe même un indicateur pour la calculer, l’indice de tranquillité (IDT), en fonction du temps passé à gérer le bien immobilier.
Comment minimiser les risques de l'investissement immobilier ?
Les risques de taux peuvent être minimisés en optant pour des taux longue durée. Cependant, ces taux sont généralement plus chers et viennent un peu péjorer le rendement. Il s’agit donc de trouver le bon équilibre entre risque et sécurité. Cet équilibre est différent en fonction de la situation personnelle et de l’aversion au risque de chacun.
Trouver le bon équilibre entre risque et sécurité
Comme pour tout achat immobilier, l’un des critères les plus importants est la situation du bien. Par exemple, l’achat d’un appartement résidentiel au centre-ville de Genève sera moins risqué que l’achat d’un bâtiment commercial dans le Jura… mais cela demande un budget différent !
Concernant les locataires, il s’agit d’un risque plus difficile à minimiser, mais il faut être vigilant sur le profil des personnes sélectionnées, d’autant plus si vous n’avez qu’un seul locataire. Dans tous les cas, les coûts d’entretien et de rénovation du bien ne doivent pas être sous-estimés. Veillez donc à alimenter un fonds de rénovation.
Quels sont les bénéfices d'une bonne stratégie de financement pour votre investissement immobilier ?
La mise en place d’une stratégie de financement optimale pour votre investissement immobilier vous permettra non seulement d’économiser de l’argent, mais également de sécuriser votre achat à long terme.
L’expertise des conseillers Resolve s’applique également à l’immobilier de rendement. Notre outil permet de comparer les offres des différents prêteurs du marché et, comme pour l’achat d’une résidence principale, notre conseil sur mesure permet de trouver le financement le plus adapté et le plus avantageux en fonction de votre profil et de vos besoins.
Que vous vouliez acquérir plusieurs immeubles ou simplement investir dans un appartement, que vous ayez un objectif de rendement ou que vous cherchiez un petit complément de revenus, nous vous présentons les différentes solutions qui s’offrent à vous ainsi que les implications de vos choix, notamment en matière de fiscalité.
