Les réformes de Bâle: un rappel

Bâle III est la dernière mouture d’un ensemble de régulations bancaires internationales conçues pour rendre les banques plus sûres face aux crises financières. Les réformes de Bâle, initiées en 1988 avec “Bâle I” pour harmoniser les exigences de capital bancaire, ont évolué avec “Bâle II” (mise en oeuvre en 2008) en intégrant les risques de marché et de crédit, puis “Bâle III” (démarrée en 2013) en renforçant la résilience des banques face aux crises financières par des exigences accrues en capital, liquidité et levier. Il est devenu évident que les banques devaient renforcer leurs réserves financières pour mieux gérer les périodes de turbulences économiques, et cela proportionnellement aux risques encourus. Ces dernières mises à jour, qui entreront en vigueur en 2025, obligeront les banques à détenir encore plus de fonds propres pour chaque prêt accordé. En conséquence, elles devront mobiliser davantage de capitaux pour chaque opération, ce qui les poussera à augmenter leurs marges d’intérêts pour maintenir une rentabilité équivalente. Cela se traduira par un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé pour les clients.

Conséquences

A. Pour les futurs propriétaires immobiliers

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Suisse, voici comment la nouvelle réforme de Bâle pourrait influencer vos démarches.

Des critères de prêt plus stricts
Les banques seront plus prudentes dans l'octroi de prêts hypothécaires et vont limiter les exceptions à leurs politiques des crédits, ce qui pourrait signifier des exigences d'apport personnel plus élevées et une évaluation plus rigoureuse de votre solvabilité. Il sera donc important de vous assurer d’avoir optimisé la présentation de votre situation économique pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt.

Des taux d'Intérêt plus élevés
Les nouvelles règles vont entraîner une légère hausse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires, ce qui augmenterait le coût total de l'emprunt. Cela rend d'autant plus crucial le choix du bon moment pour acheter et la négociation des meilleures conditions possibles. Grâce à une forte baisse des taux qui sévit depuis une année, cette augmentation de taux pourrait être anecdotique.

Moins de flexibilité dans les conditions de prêt
Les banques vont offrir moins de flexibilité dans les conditions de prêt, c'est-à-dire qu'elles vont être plus regardantes sur la rentabilité liée aux prestations de crédit. Que ce soit directement sur la marge de crédit ou indirectement au niveau des autres prestations que le débiteur hypothécaire pourrait avoir avec l’établissement financier. Les banques devraient ainsi limiter les options comme (1) les prêts à taux variable / SARON sans durée minimum et (2) octroyer des gestes commerciaux relatifs aux pénalités de remboursement anticipé. Elles vont aussi être beaucoup plus vigilantes à limiter l’octroi de crédit à leurs clients fidèles en matière de dépôts d’épargne et/ou de gestion de fortune. Préparez-vous à des conditions plus rigides et planifiez votre achat en conséquence.

B. Pour les propriétaires actuels

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, Bâle III aura également des répercussions sur votre financement hypothécaire. 

Réévaluation des prêts hypothécaires
Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable ou si vous envisagez de refinancer votre prêt, vous pourriez être concerné par une hausse des taux d'intérêt ou d’une décision unilatérale de la banque. Les banques, confrontées à des exigences de capital plus strictes, pourraient, lors des échéances de taux, ajuster les taux d'intérêt ou au pire des scénarios demander le remboursement du prêt hypothécaire . Cela pourrait augmenter vos mensualités ou vous mettre dans une situation délicate, et il pourrait être prudent de réévaluer vos finances pour vous assurer que vous pouvez faire face à ces éventuelles hausses.

Réductions des options de refinancement
Les options de refinancement pourraient devenir plus limitées et plus coûteuses en raison des nouvelles exigences bancaires. Si vous pensiez refinancer votre prêt hypothécaire pour bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas ou pour ajuster la durée de remboursement, il serait judicieux de le faire avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, ou de consulter un conseiller financier pour évaluer vos options.

Conseils

Les personnes classées dans les risques de premier ordre (c’est-à-dire les emprunteurs qui obtiennent un financement pour leur résidence à usage propre dont le montant du prêt ne dépasse pas 60% de la valeur bancaire du bien financé) obtiennent toujours de meilleures conditions, mais les crédits hypothécaires ne seront pas moins chers malgré un faible niveau d’emprunt. Les banques cherchent à rétablir leurs marges en augmentant les taux d'intérêt, surtout pour ceux ayant un taux d’emprunt élevé, ce qui peut entraîner une prime de risque ou un refus de financement.

A. Pour les futurs acheteurs

Misez sur la sécurité
Un taux fixe est un contrat qui ne peut pas être revu avant son échéance. Favorisez donc un taux fixe à long terme en évitant de panacher vos échéances. Si vous souhaitez opter pour une partie en taux variable (SARON), ne tentez qu'une petite partie, avec un montant que vous pourriez rembourser en quelques semaines en cas de fortes hausses des taux. Attention à la fiscalité: réduire son endettement peut avoir des conséquences fiscales fâcheuses. 

Améliorez votre dossier de crédit
Assurez-vous de proposer à votre prêteur toutes les pistes de fonds propres envisageables (LPP, 3ème pilier 3A et 3B, etc.), ce qui augmentera vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire aux meilleures conditions.

Consultez un conseiller financier
Avant de vous engager dans un achat immobilier, faites appel à un conseiller, par exemple un expert hypothécaire de Resolve, pour vous aider à naviguer dans les nouvelles exigences bancaires et à trouver la meilleure solution de financement.

B. Pour les propriétaires actuels

Diminution du niveau d’endettement
Vérifiez si vous pouvez améliorer votre niveau d’endettement, éventuellement par le biais de nantissements (LPP, 3ème pilier 3A et 3B, etc.) ou d’amortissements structurés de manière efficients. Dans de tels scénarios, faites attention aux incidences fiscales et validez vos décisions par un expert.

Améliorez votre dossier de crédit
Si vous avez un prêt à taux variable, envisagez de passer à un taux fixe avant 2025 pour éviter une hausse potentielle des mensualités.

À vous de jouer

Les nouvelles directives de Bâle III, prévues dès le 1er janvier 2025, apportent des changements importants qui affecteront les propriétaires. En tant qu’acheteur, vous devrez vous préparer à des critères de prêt plus stricts et potentiellement des coûts plus élevés. Pour les propriétaires actuels, il est essentiel de surveiller les taux d'intérêt tout en explorant les options de refinancement avant que les nouvelles règles ne prennent effet. En restant informé, en vous faisant accompagner par un expert hypothécaire et en prenant des mesures proactives, vous pourrez naviguer avec confiance dans ce nouveau contexte financier.