Les différents avantages fiscaux liés à l'achat immobilier

La valeur locative

Les propriétaires doivent déclarer une valeur locative imputée comme revenu, représentant le montant qu'ils percevraient s'ils louaient leur propre maison ou appartement. Ce montant imposable, fixé par l'administration fiscale, représente entre 60 % et 70 % du loyer moyen du marché. Cependant, cette valeur locative peut être compensée par plusieurs déductions, telles que les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien. Cette disposition permet de réduire l'impact fiscal de la valeur locative en tenant compte des dépenses réelles engagées par le propriétaire pour maintenir et financer le bien immobilier.

La déduction des intérêts hypothécaires 

Les intérêts hypothécaires sont l'une des déductions fiscales les plus significatives pour les propriétaires. Les intérêts payés sur les prêts hypothécaires peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu. Cette déduction est particulièrement bénéfique pour les propriétaires ayant contracté de grandes hypothèques, car elle peut considérablement diminuer le montant des impôts à payer chaque année. En combinant cette déduction avec d'autres avantages fiscaux, les propriétaires peuvent optimiser de manière substantielle leur situation fiscale.

Avantages fiscaux de la mise en gage

Au lieu d'effectuer un retrait des avoirs du deuxième pilier, il est également possible de les mettre en gage auprès de la banque comme fonds propres. Ce montant sert alors de garantie. En contrepartie, la banque accorde un prêt hypothécaire plus élevé pouvant aller jusqu'à 90% ou 100% de la somme nantie. Vous n’aurez donc que 10% de fonds propres liquides à apporter au maximum. En dehors de l’apport réduit et compte tenu du nantissement pouvant servir comme rachat de caisse de pension pendant une durée limitée, les économies fiscales peuvent être très intéressantes.

L'amortissement indirect (via le 3ème pilier)

C'est l'un des moyens les plus efficaces pour un propriétaire de bénéficier d'avantages fiscaux. Cette méthode permet de remplir les exigences de la banque en termes d’amortissement, tout en profitant de déductions fiscales liées au 3ème pilier. Le pilier 3a (tout comme le pilier 3b à Fribourg et Genève) est une forme d'épargne retraite déductible du revenu imposable. De plus, s'il est investi, peut permettre de faire fructifier le capital épargné. En ce qui concerne les contributions 3a, celles-ci sont plafonnées annuellement à CHF 7'056.- (situation 2024) par personne affiliée LPP et à CHF 35'280 (situation 2024) per personne non-affiliée LPP, alors que le montant déductible en 3b dépend essentiellement de la situation familiale.

Les déductions pour les travaux d'entretien et de rénovation

Chaque année, les propriétaires ont le choix d’appliquer le montant effectif ou forfaitaire des travaux effectués. Le forfait est un pourcentage de la valeur locative que les propriétaires peuvent déduire sans avoir à fournir de justificatif. Ce montant diffère d’un canton à l’autre, mais la méthode la plus courante est de déduire 10% de la valeur locative pour les biens immobiliers ayant moins de 10 ans et 20% pour les plus anciens. L’autre méthode, appelée déduction effective, permet de déduire les assurances et taxes, ainsi que les coûts réels liés aux travaux d'entretien et de rénovation de leur bien immobilier. En général, le forfait est plus adapté aux biens immobiliers récents, tandis que la déduction des frais réels est préférable pour les logements plus anciens, qui engendrent souvent des coûts de réparation et d’entretien plus élevés. A noter: les propriétaires d’objets mis en location peuvent également déduire les frais de gestion, les coûts de publicité pour la location des biens ainsi que les frais juridiques et administratifs. Les travaux d'entretien incluent les dépenses nécessaires pour maintenir la propriété en bon état, telles que les réparations de toiture, de plomberie, et d'électricité, le ramonage de votre cheminée ou encore l’entretien de votre jardin. En revanche, les dépenses pour des travaux qui augmentent la valeur et améliorent l'état de la maison ou de l'appartement ne sont pas déductibles. C'est le cas par exemple d'un garage, d'une mansarde aménagée, d'un jardin d'hiver ou d'une extension qui arandit la surface habitable.

Les avantages écologiques

Les investissements visant à améliorer l'efficacité énergétique d'un bien immobilier bénéficient souvent de déductions fiscales supplémentaires. A cet effet, nous vous conseillons de prendre contact avec votre administration fiscale afin de connaître les avantages octroyés dans votre canton, voire dans votre commune. Les propriétaires peuvent ainsi déduire les coûts liés à l'installation de panneaux solaires, au remplacement des fenêtres par des modèles à haute efficacité énergétique ou à l'installation de systèmes de chauffage respectueux de l'environnement. Ces initiatives réduisent non seulement les coûts énergétiques à long terme, mais offrent également des avantages fiscaux significatifs, encouragés par la Confédération pour promouvoir la durabilité.

Conclusion

Investir dans un bien immobilier en Suisse offre de nombreux avantages fiscaux. Les déductions citées dans cet article démontrent à quel point les propriétaires peuvent réduire leur charge fiscale globale, générant des économies significatives à long terme. De plus, en préservant ou en améliorant l’état de leur bien par des travaux, les propriétaires peuvent non seulement réaliser des économies fiscales substantielles, mais aussi profiter d’une plus-value potentielle lors de la revente.

Il est toutefois crucial de noter que les déductions fiscales peuvent varier d'un canton à l'autre. Il est donc essentiel de se renseigner sur les spécificités locales pour optimiser ces avantages. En consultant un conseiller financier expérimenté, tel que chez Resolve, vous pourrez naviguer sereinement dans les réglementations fiscales complexes et maximiser les bénéfices de votre investissement immobilier.