Investissement immobilier locatif : risque ou rente assurée pour un particulier ?

Les immeubles plurifamiliaux s'étant beaucoup appréciés dans l'environnement de marché actuel, de plus en plus d'investisseurs privés optent pour l'acquisition de logements en PPE destinés à la location.

En 2019, cette forme de placement représentait un sixième de tous les financements de propriétés*. Considéré comme une alternative d'investissement sûre, de nombreux investisseurs privés plébiscitent ce type d'acquisitions, leur permettant ainsi de participer au boom immobilier. Cette tendance qui s'explique également par un manque d'alternative de rendement positifs proposé par les banques, est suivi de près par la FINMA (autorité fédérale de surveillance des marchés financiers).

Fort de ce constat, cette dernière a pris la décision de durcir les conditions de financement afin de freiner ce type d'investissement. Depuis le 1er janvier 2020, les investisseurs se voient dès lors obligés de mobiliser un minimum de 25% de fonds propres ainsi que d'amortir leur dette jusqu'au premier rang.

Signe de surchauffe ou bien le marché locatif ne présente que peu de risque ?

L'investissement locatif est principalement tributaire de deux facteurs ; la santé du marché du travail ainsi que l'immigration. Ces deux variables étant à risque lors d'une récession, se pose effectivement la question de savoir si les craintes liées à une crise du marché locatif sont justifiées ? Selon nous la réponse est non.

Concernant le premier facteur, nous avons détaillé dans notre précèdent article que le marché du travail a démontré une certaine résilience face à cette crise grâce aux mesures de soutien annoncées par la Confédération. Si les mesures d'assouplissement de confinement annoncées par le Conseil Fédéral s'avèrent concluantes, une augmentation substantielle du taux de chômage ne serait dès lors pas à prévoir.

Concernant le second facteur, la Suisse a enregistré un afflux net de 69'000 personnes venues s'y établir en 2019 afin d'y travailler, selon le Secrétariat d'Etat aux migrations. En légère baisse ces dernières années, cette tendance migratoire est principalement imputable aux ressortissants italiens et portugais. Attirés par la reprise économique de leurs pays d'origine, ces derniers décidaient d'y retourner. Néanmoins, les perspectives économiques positives n'étant plus d'actualités, nous nous attendons dès lors à une stabilisation du flux migratoire net qui supportera la demande de logements locatifs.

Le taux de vacances national se situant à 1.66% au 1er Juin 2019 selon l'Office Fédérale de la Statistique avec de fortes disparités entre canton vient confirmer cette observation. En dépit d'une hausse marginale du taux de vacance, nous constatons qu'une forte demande persiste pour les logements locatifs plus particulièrement dans des cantons fortement urbanisés.

*selon une étude du Credit Suisse

Les avantages de l’investissement locatif ?

Dopée par des taux d'intérêts négatifs, cette forme d'investissement bénéficie d'une conjoncture positive. Elle offre également un certain nombre d'avantages dont la liberté de choix en opposition aux investissements immobiliers indirects.

Attirés par l'appréciation du marché immobilier qu'a connu la Suisse, de nombreux investisseurs privés ( souvent propriétaires de longue date ) acquièrent un bien de rendement pour y passer leurs vieux jours. Une fois à la retraite, ces derniers décident de vendre leur résidence initiale afin de dégager une plus-value.

Certains investisseurs privés y voient quant à eux, la possibilité d'avoir un logement à disposition de leurs enfants lorsque ces derniers déménageront par la suite.

D'autres encore y voient l'opportunité de répondre à une demande croissante pour la location à courte durée, à travers des plateformes tel qu'Airbnb ou Booking. Offrant des perspectives de rendement plus élevées que la location traditionnelle, la location à courte durée présente un taux d'occupation souvent inférieur à la location de longue durée et nécessite une gestion plus active.

De plus, cette forme de location est largement tributaire du dynamisme de l'industrie touristique ce qui peut se retourner contre l'investisseur en cas de ralentissement économique tel que nous l'avons récemment observée aujourd'hui.

Il convient dès lors d'analyser la situation économique de l'investisseur privé en amont de toute acquisition. Cette analyse permettra d'identifier une solution de financement qui optimise la charge financière liée à l'acquisition foncière tout en minimisant les risques en cas d'externalités négatives tel qu'illustré ci-dessus.

Financement Immobilier

Utilisé par la FINMA afin de réguler le marché hypothécaire, les conditions d'octroi de crédit ou en d'autres mots “le financement” est indissociable du marché immobilier. L'exemple le plus récent, fut la suppression du volant anticyclique des fonds propres des Banques. Cette mesure accroît la marge de manœuvre dont disposent les banques pour octroyer des crédits visant à atténuer les conséquences économiques liées au coronavirus.

En dépit de la résilience du marché immobilier qui fut abordée au travers de cet article, il convient de rappeler que tout investissement comporte un risque. De plus, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'un investissement locatif ou encore d'un renouvellement hypothécaire, un financement immobilier mal structuré expose l'acquéreur à un certain nombre de risques.

Prenons le cas étonnamment peu médiatisé des ménages ayant souscrit un prêt hypothécaire, il y a plus d'une dizaine d'années. Certaines institutions financières étaient à l'époque un peu moins regardantes concernant la capacité des ménages à supporter les charges hypothécaires à la retraite. Or lorsque le prêt hypothécaire arrive à échéance, certains ménages se voient refuser le renouvellement de leur prêt, sous couvert d'un manque actuel de revenus.

La charge théorique de 5% de taux d'intérêt qui correspond à quelques décimales près au taux d'intérêts moyen des cinquante dernières années s'avère souvent problématique. En effet, les établissements financiers exigent de la part des propriétaires, de disposer de revenus trois fois supérieurs aux charges théoriques liées à la propriété du logement. Il existe toutefois quelques solutions pour les ménages qui ne remplissent pas ces conditions aujourd'hui.

Dès lors, en dépit des projections optimistes concernant le marché immobilier suisse, certains ménages peuvent se retrouver à risque sans détérioration de l'environnement économique Suisse. Fort de ce constat, il est avisé de solliciter un courtier en financement hypothécaire dans le cadre de tout projet immobilier. Ce dernier identifiera les structures de financement optimales selon la situation du client afin de l'accompagner dans ses décisions stratégiques.

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