Les frais de notaire et les droits de mutation

Qui dit achat immobilier dit frais de notaire. Par abus de langage, ce terme fait souvent référence à l’intégralité des frais à payer au moment de l’acquisition. Ce montant qui vient s’ajouter au prix du bien immobilier regroupe en réalité plusieurs éléments. La grande majorité de ceux-là ne finiront d’ailleurs pas dans la poche du notaire. On y retrouve entre autres :

• Les émoluments du registre foncier
• Les émoluments du notaire
• Les frais de constitution de garanties hypothécaires / cédules
• Les droits de mutation

C’est cette dernière partie qui représente en réalité la majorité des frais d’acquisition. Les droits de mutation sont aussi appelés droits d’enregistrement dans certains cantons. Ils peuvent être considérés comme un impôt auquel sont soumises toutes les ventes de biens immobiliers.

Leur montant et leur calcul varient en fonction du canton du bien immobilier. À Genève par exemple, ils représentent environ 3% du prix du bien, autour de 2% dans le canton de Vaud et dans le Jura, et environ 1% dans le Valais. Cet impôt cantonal est bien évidemment à la charge de l’acheteur et doit être couvert avec ses fonds propres.

Il existe quelques cas de rabais sur cette taxe, notamment la Casatax à Genève. Cette-dernière s’applique sous réserve que les trois conditions ci-après soient validées :

• L’acquéreur doit être une personne physique qui va utiliser le bien immobilier en tant que résidence principale pendant au moins 3 ans ;
• Le bien immobilier doit se situer sur le Canton de Genève ; 
• Le prix d’achat doit être inférieur à CHF CHF 1'335'749 (adaptation 2023, le montant est indexé chaque année).

Le montant de ce rabais se situe usuellement entre CHF 15’000 et CHF 25’000 et n’est donc pas négligeable.

Dans certains cantons alémaniques (Zug, Zürich) les droits de mutations n’existent pas. Le notaire effectue les actes authentiques en tant que fonctionnaire cantonal.

Pour en savoir plus sur les droits de mutations, retrouvez notre article dédié.

Les impôts liés à l’utilisation du 2ème ou 3ème pilier dans les fonds propres

Si l’acquéreur décide de faire un retrait anticipé de son 2ème pilier pour financer une partie de son acquisition, il sera imposé sur ce montant. Le taux d’imposition dépend du canton et il est calculé séparément de l’impôt sur le revenu.

Si le propriétaire finit par rembourser le retrait anticipé à sa caisse de retraite, il pourra récupérer le montant de l’impôt.

La même logique s’applique en cas d’un retrait en capital du 3ème pilier. La différence principale étant que l’impôt qui sera lié ne pourra pas être remboursé.

À noter qu’il est également possible de mettre en gage son 2ème ou 3ème pilier plutôt que de faire un retrait anticipé. Dans ce cas, le montant impliqué ne sera pas imposable.

Retrouvez notre article sur les incidences fiscales du choix des fonds propres pour plus d'informations.

La valeur locative : comment l’acquisition impacte l’impôt sur les revenus

Hors achat d'investissement, le propriétaire voit apparaître un nouveau revenu imposable qui sera ajouté à ceux déjà existants : la valeur locative. Ce revenu fictif correspond au montant auquel le propriétaire pourrait louer son logement à un tiers.

Il a été mis en place pendant la première guerre mondiale. Loger dans ses propres murs est considéré comme économiquement plus avantageux que de payer un loyer à un tiers. On estime donc que la capacité économique d’un propriétaire est augmentée du montant qu’il économise en ne payant pas de loyer. En quête de justice socio-économique, le gouvernement a donc statué sur l’ajout de ce montant aux revenus imposables.

La valeur locative est établie par les cantons qui fixent leurs propres règles de calcul. Elle doit tenir compte de l’emplacement du logement, la surface habitable, l’année de construction et le type de construction. Elle tient compte également des prix du marché et doit s’élever, en principe, à au moins 60% des loyers qui y sont pratiqués.

Plusieurs initiatives sont en cours pour revoir ce système. Plusieurs tentatives d’abolition sont même arrivées jusqu’en votation mais ont été refusées par le peuple.

En contrepartie de cet impôt, le propriétaire peut déduire un certain nombre d’éléments liés à l’acquisition. Ainsi les intérêts hypothécaires payés chaque mois sont déductibles. De même les frais d’entretien et de rénovation. Si l’acquéreur a mis en place un amortissement indirect dans le cadre de son prêt hypothécaire, ses cotisations seront également déductibles. 

Il y a donc des choix stratégiques à faire lors de la validation du montage financier du prêt hypothécaire.

Comment l’impôt sur la fortune va-t-il évoluer ?

Le nouveau propriétaire va devoir déclarer son bien immobilier aux impôts. La valeur fiscale du logement va donc s’ajouter à la fortune du contribuable.

En général, la valeur fiscale correspond initialement au prix d’achat. Puis un abattement annuel permet de la diminuer chaque année. Elle finit donc par être inférieure à la valeur vénale du bien, c’est à dire son prix réel.

Sur le canton de Genève par exemple, la valeur du bien immobilier à reporter sur les déclarations fiscales diminue de 4% chaque année. Elle pourra atteindre au minimum 60% du prix d’achat après 10 ans de détention.

L'impôt sur la fortune va s’appliquer sur la fortune nette, après déduction de la dette hypothécaire. En réalité, le montant de cet impôt ne va donc pas beaucoup bouger. En effet, les fonds propres injectés dans l’achat, s’ils proviennent de la fortune bancaire de l’acquéreur, ne seront plus imposés. En général, le taux de l’impôt est progressif et s'élève à 1% de la fortune nette à Genève.

Pour prendre un exemple simple, étudions le cas d’un bien immobilier de CHF 1’000’000. Pour simplifier, imaginons que les acquéreurs aient utilisé leur fortune bancaire pour couvrir les 20% de fonds propres. Ils ont donc une dette hypothécaire de CHF 800’000.

• Avant l'achat, l'impôt sur la fortune s’applique sur les CHF 200’000 de fonds propres.
• Après l’achat ces CHF 200’000 ne sont plus dans le compte. L’impôt sur la fortune s’applique sur la valeur fiscale du bien, disons CHF 950’000 moins la dette hypothécaire, donc sur CHF 150’000.

En réalité, l'impôt sur la fortune peut donc même diminuer. Cette tendance s’exacerbe si la dette est élevée.

En revanche, si les fonds propres proviennent en majorité du 2ème ou 3ème pilier de l’acquéreur, l’impôt sur la fortune va augmenter. En effet, ces capitaux ne sont pas imposables avant la retraite.

Le petit nouveau : l’impôt foncier

Un impôt vient encore s’ajouter. Celui-ci est basé sur la valeur brute du bien immobilier. Donc sans que la dette ne soit déduite. L’impôt foncier est calculé différemment d’un canton à l’autre et se situe entre 0% et 0.3% de la valeur fiscale du logement. Certains n’en prélèvent aucun (Zürich, Zug par exemple).

Locataire vs Propriétaire : qui paye le moins d’impôts ?

C’est une question intéressante. Elle va avoir de l’importance, de même que peut l’avoir la différence entre le coût d’un loyer et le montant des mensualités à payer en cas d’acquisition.

De nombreux facteurs rentrent en compte dans le calcul :

• Le revenu imposable annuel
• La valeur du bien
• Le canton
• Le montant de la dette
• La provenance des fonds propres

Si on reprend l’exemple ci-dessus, imaginons que les nouveaux propriétaires aient un revenu imposable de CHF 190’000.

Ils achètent une villa à CHF 1’000’000 dans le canton de Vaud. Sa valeur locative est estimée à CHF 20’000 par an.

Ils financent donc cet achat avec une dette de CHF 800’000 avec un taux d’intérêt fixé à 1.5%. Ils payent donc CHF 12’000 d’intérêts par an. On estime les frais d’entretiens à 0.5% de la valeur du bien, soit CHF 5’000 par an.

L’évolution de l’impôt sur le revenu

Le nouveau revenu imposable sera donc le suivant :

• Revenu imposable avant l’acquisition + valeur locative - intérêts hypothécaires - frais d’entretiens

Soit :

• CHF 190’000 + CHF 20’000 - CHF 12’000 - CHF 5’000 = CHF 193’000

L’impôt sur le revenu va donc légèrement augmenter.

Dans le cas où les acquéreurs auraient recours à un amortissement indirect, au travers d’une prestation de 3ème pilier par exemple, le calcul est un peu différent. En effet, il faut ajouter à la part déductible le montant qui passe dans cet amortissement. Celui-ci s'élèverait environ à CHF 10’000 par an.

Le nouveau revenu imposable sera donc le suivant :

• Revenu imposable avant l’acquisition + valeur locative - intérêts hypothécaires - frais d’entretiens - amortissement 

Soit :

• CHF 190’000 + CHF 20’000 - CHF 12’000 - CHF 5’000 - CHF 10’000 = CHF 183’000

Cette fois-ci, l'impôt sur le revenu va diminuer.

Les autres impôts

Dans notre exemple, les droits de mutation s'élèveraient environ à CHF 30’000 dans le canton de Vaud. Si la propriété était à Genève, les frais de mutation seraient sensiblement les mêmes. En revanche la Casatax s’appliquerait et permettrait une déduction de presque CHF 20’000.

Comme nous l’avons vu ci-dessus, dans le cas où l’acquéreur utilise sa fortune bancaire pour financer son bien, l'impôt sur la fortune va légèrement baisser :

• Fortune imposable après imposition = fortune imposable avant imposition - fonds propres utilisés pour l'acquisition + valeur fiscale du bien - dette hypothécaire

Soit :

• Fortune imposable avant imposition - CHF 200'000 + CHF 950'000 - CHF 800'000 = Fortune imposable avant imposition - CHF 50'000

Restent les droits de mutation qui sont à intégrer dans le coût d’acquisition et la taxe foncière qui s'élèverait aux alentours de CHF 1’000.

Conclusion

L’écart reste donc relativement faible entre avant et après l’acquisition. De plus, il existe une quantité de possibilités pour optimiser fiscalement son prêt hypothécaire encore plus. Entre autres, comme illustré ci-dessus, la possibilité d’avoir recours à un amortissement indirect. Cette option est très avantageuse fiscalement. En effet, les versements sur un compte 3ème pilier sont également déductibles des revenus imposables.

La question de savoir s’il est plus judicieux de rester locataire ou de devenir propriétaire ne se limite pas à ces considérations fiscales. Il faut également comparer le loyer payé par rapport aux charges financières qu’engendrerait une acquisition. Un appartement d’une valeur de CHF 1’000’000 peut se louer CHF 3’000 par mois, mais coûterait moins de CHF 2’000 en mensualités.

Et de ces CHF 2’000 toute la partie correspondant à l’amortissement peut être considérée comme de l’épargne plus que comme une dépense.

Dans tous les cas, c’est votre projet qui prime car on ne devient pas souvent propriétaire uniquement pour faire baisser ses impôts. Cependant, il reste primordial de bien se faire accompagner pour identifier la structure financière la plus adaptée, sa stratégie d’amortissement et les fonds propres à utiliser dans le cadre de l’acquisition.

Notre équipe de conseillers hypothécaires travaille proactivement avec nos spécialistes en fiscalité et prévoyance pour vous aider à optimiser votre prêt hypothécaire.